神马文学网政府官员过分热衷参与土地开发的原因(2009-11-25 11:01:45)
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政府官员过分热衷参与土地开发的原因
(2009-11-25 11:01:45)
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房价的飞涨，但房产开发商却从政府手中得到最低成本的土地。北京市一综最低土地征拔费每平米不到1000元。但开发商却以同样高的市场价格出售楼房，这其中获取的暴利可想而知。低成本的土地交易各地都存在。从表面上看，这些土地都是通过竞拍的形式取得的，理应属于合法取得。但是，这些土地交易的背后，肯定有鲜为人知的交易。特别是集体和国家所有的土地，这种交易就更趋黑暗。一些有门路的开发商光凭土地转手交易就发大财。
房产市场的暴利，使许多政府官员借着促进地方经济发展的愰子热衷地参与其中，他们利用手中的权力借口促进地方经济的发展，在恣意地剥夺国家和民众的土地。他们通过各种手段与借口，以极低的成本将土地拿来交到开发商手中，开发商却以高昂的价格出售，二者从中分割房产的暴利，这真是一桩最好的发家致富途径。
其次，政府有意放任房价的飞涨，也是其与开发商利益均沾的缘故。为什么中国的房价因金融危机到来之时的下降与走低，他们不把它看成是一个对民众利好的消息，而是跟着发愁，这不是他们真正在关心中国经济的发展前景，关心民众、国家的利益，而是担忧于自己利益的损失。
中国有许多因征地拆迁的上访案件，被地方官员强行压制在基层，虽然这些上访案件并不一定都有道理。但是，土地既然是国家的，政府官员在将土地采取行政行为以低廉的成本收回后，不应再以低廉的价格出售给开发商，让开发商去牟取暴利，因为开发商的行为是一种商业行为。美国等西方国家的房价很高，他们取得的土地开发成本也很高，因为他们不论是土地的取得和楼房的建设，完全都是以一种纯商业的手段通过购买取得的，并不依赖于政府的行政行为。即使政府参与，也完全遵循于商业规则，这就比较公平。
中国在房产行业，创造了许多富翁。据一份商业调查报告透露，中国有80%的商业成功人士，第一桶金都是在房产行业拓到的，而且还不包括因此暴富的政府官员，可见中国房产市场的混乱。
几百万上千万一套的房产，在人均收入不足3000美元的一个国度看来，如此高的房价简直令普通民众不堪重负，而且楼市价格还在涨，不知要涨到什么程度。但对于开发商而言，多数房产，土地开发成本还不占到房价的5%，可见这房产市场利润的巨大。政府的一些强制拆迁行为，已经到了几乎接近暴力的程度，多数地方都动用了司法武装力量。土地的转手交易，获取的非法暴利更大。中国式的“圈地运动”与英国18世纪采取的手段很类似，而且在有些地方有过之无不及。
中国的土地，表面是通过竞拍的形式取得的，但中国的竞拍并不是一个完善的机制，大多只是一种形式。标底被泄漏，中标可以进行随意选择，竟标人可以选择陪衬，中标者其实是早已内定好了的，而实际还是官商的一种黑幕交易。
中国的宪法和法律规定，土地所有权，是属于国家的，这也是官员们在征地拆迁上最具底气的原因所在。但在究竟谁应享受土地利益这个问题上，谁也说不清楚，这也就给予官员们一个很大的随意空间，当然，也有一种为了城市整体规划建设，控制个人漫天要价的理由在里面。中国的土地利益究竟应当怎样来分配，土地既然属于国家所有，那么其利益就应当属于国家，当然，也应当兼顾以土地为居住和生活来源的集体和个人，只是不应当归于开发商，因为开发商完全是一种商业行为。
在土地交易上，出于我国的国情，采取美国等西方国家的方式可能是不妥当的。因为，我国在许多方面的机制还不够健全，监督机制不能发挥应有的作用。比如采取拍卖的形式，就不是一项有效的机制。国家在收取土地开发费上，以事先定好的地块与地段的标准来收取，或者以拍卖的方式来收取，都存在问题。对于个人的拆迁补偿也存在许多矛盾，采取这两种办法，都可能让房产开发商占尽便益，多数土地，政府在收回和前期开发时投入了大量的资金，但是多数土地卖了都亏本。房产商还借口以土地开发费用过高来作为楼市提价的理由，谁不知道这其中的黑幕。
为了不让房产开发商独占利益和控制官员们的借题发挥，笔者的想法是，只要是用于商业性质的土地开发，土地开发费都应以楼房或建成标的物的出售价格按较高的比例来收取，而后再以收取总额的百分之几，分割给其他利益人。对于用于公益事业的土地和国家的其他需要征拔的土地，才可以采取以地块与地段的标准来收取的办法，但对于借口以公益事业征用后又改变用途用于商业开发的，依然应以建成物的出售价格来收取。只有这样，才不让房产开发商独占房产暴利，减少拆迁补偿纠纷，防止腐败，避免土地在转手交易中，造成国家利益的损失，对各方面都有利。