央行发出房贷违约风险警告 下一步加强调控

中国人民银行近日发表“第三季度货币政策执行报告”，首度对住房抵押消费贷款成长快、违约风险抬头的趋势发出警告，并且强调下一步将加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，促进中国大陆房地产市场健康发展。
据香港《大公报》报道，中国人民银行在这份报告中指出，目前中国大陆房地产市场存在三个主要问题：一、住房供应结构性矛盾突出；二、部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；三、住房抵押消费贷款成长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款激增。
商业房产贷款增29.65%
据该《报告》提供的数据，截至九月底，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元（人民币，下同），较年初增加9410亿元，同比增长29.65%，增速比去年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，较年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比去年同期低两个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，较年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比去年同期提高13.5个百分点。
央行表示，商业银行应关注贷款过快增长可能产生的风险及银行资产负债期限错配问题，引导商业银行合理控制贷款规模与投放节奏；对商业性房地产信贷政策进行调整，严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，提高第二套以上住房贷款的首付比例和利率水平。
《报告》指出，为进一步加强房贷管理，切实防范房贷风险，今年九月二十七日，人民银行和银监会已联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从供需两个方面入手，并辅之以诚信纪录的市场化约束手段，严格房贷市场管理。下一步有必要加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，促进房地产市场健康发展。
房地产供求仍紧张
《报告》称，房地产是前三季度中增速最快的服务行业之一。前三季度房地产增加值占内地生产总值的比重达到4.9%，同比提高0.2个百分点；增速为13%，同比提高5.9个百分点。期内经济适用房和廉租房建设步伐加快，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，较去年同期加快21.6个百分点，截至今年六月底建立廉租房制度城市达586个，占全部城市总数的89.3%。
不过，在供求关系仍紧张下，房地产价格出现加快上涨势头，深圳、北海、乌鲁木齐、北京等城市房屋销售价同比涨幅较高。当中，深圳已连续二十个月同比涨幅超过10%，九月份的涨幅达到20.5%；北京连续十七个月同比涨幅超过8%，九月份涨幅达到13.3%。
 
附：《央行2007年第三季度货币政策执行报告》（节选）：
房地产行业部分：
前三季度，我国房地产业继续快速发展。房地产业增加值占国内生产总值的比重达到4.9%，同比提高0.2个百分点；增速为13%，同比提高5.9个百分点，是前三季度中增速最快的服务行业之一。房地产业的结构也有所改善，经济适用房和廉租房建设步伐加快。前三季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比上年同期加快21.6个百分点；占住宅投资的比重为4.4%，比上年同期提高1.2个百分点。截至2007年6月末，全国656个城市中已有586个建立了廉租房制度，占89.3%。尽管房地产投资加快增长，但由于住房需求持续旺盛，供求关系仍趋紧张，房地产价格出现了加快上涨势头，部分城市房价涨幅较高。
房地产开发投资增长较快。前三季度，全国房地产开发投资完成额1.68万亿元，同比增长30.3%，比上年同期加快6个百分点。其中，商品住宅投资1.2万亿元，同比增长32.8%，比上年同期增加3.3个百分点，占开发投资总量的71.7%。在商品住宅投资中，90平方米以下住房投资所占比重为15.2%。
土地购置面积大幅上升，但完成土地开发面积增速回落。前三季度，全国完成土地购置面积2.83亿平方米,增长17.8%，而上年同期为下降3%；完成土地开发面积1.82亿平方米，同比增长11.3%，比42上年同期回落22.7个百分点。
商品房销售面积大幅上升，空置面积有所减少，住宅竣工面积继续低于销售面积。前三季度，全国商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.1%，比上年同期加快21.6个百分点。9月末，全国商品房空置面积为1.18亿平方米，同比下降2.4%。其中，商品住宅销售面积4.33亿平方米，竣工面积2亿平方米；空置面积为0.58亿平方米，同比下降11.6%。
房屋销售价格上涨较快，部分地区房价涨幅仍然较高。9月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，涨幅比上月高1个百分点；二手住房销售价格同比上涨7.6%，涨幅比上月低0.3个百分点。分地区看，深圳、北海、乌鲁木齐、北京等城市房屋销售价格同比上涨幅度较高，深圳已经连续20个月同比涨幅超过10%，其中9月份为20.5%；北京连续17个月同比涨幅超过8%，9月份达到13.3%。土地交易价格快速上涨，第三季度为15%，比第一、二季度分别提高5.2和1.5个百分点。房屋租赁价格涨幅远低于房屋销售价格和土地交易价格涨幅，第三季度涨幅为3.0%，比第一、二季度分别提高1.2和0.5个百分点。
房地产开发资金充足，利用外资快速增长。据国家统计局统计，前三季度，房地产开发到位资金2.5万亿元，同比增长37.9%，比上年同期加快9.4个百分点。其中，自筹资金和其他资金来源是房地产开发的主要资金来源，合计占比达到78.2%，增速分别达到37.4%和41.3%；利用外资占比仅为1.7%，但比上年同期增长了63.2%；国内贷款占比为20.2%，增长30.1%。
开发贷款增速有所回落，但购房贷款增速加快。9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。
总体看，目前我国房地产市场存在的主要问题，一是住房供应结构性矛盾突出；二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素；三是住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。为进一步加强房贷管理，切实防范房贷风险，9月27日，中国人民银行和中国银行(7.09,-0.28,-3.80%)业监督管理委员会已经联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,从供需两个方面入手，并辅之以诚信纪录的市场化约束手段，严格房贷市场管理。下一步，有必要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。