物业交接的部分内容

3.2 项目接管方案

通过对【某某】现场踏勘，结合项目实际情况，并根据我司在接管验收方面的经验，将对本项目以现实交接的方式进行接管验收。

3.2.1 规范物业交接工作的目的

为规范本项目物业验收接管程序，明确各方责任，确保物业验收接管工作得到有效进行，以便对物业进行全面移交，保证物业服务服务工作顺利进行，根据国家及北京市有关规定，现制定以下接管方案。

3.2.2 接管验收小组的组成形式及验收范围

组长：项目经理；

副组长：客服部经理、工程部经理、保安部经理、财务人员。

A. 设备项目组，环境设施项目组，文件资料组，财务组，秩序维护组，负责人

即为组长。

B. 设备组主要验收的范围：各变配电室及设备、排污泵、地面各管道阀门井、

水泵房及设备、水箱（池）间及水箱（池）、小区地面消火栓、小区路灯、信报箱、

总水表及阀门等。

C.环境组主要验收范围：房屋接管验收、房屋公共部位（楼宇标准层、地下室、

天台、楼道等）、小区道路、小区沙井、检查井、化粪池、绿化租摆等。

D. 资料组主要验收范围：业主档案、各种对外签订的合同/协议、外联单位的往

来文件及相应的信息、对业主发出的各项通知、业主二次装修资料、已收房的验房资

料、其它相关文件等。

E. 财务组主要验收范围：物业服务费、生活装修垃圾清运费，预收或欠付的自

来水、电，应退业主的各项押金，其它各项费用记录。

F. 秩序组主要验收范围：安防设备设施清单，数量及完好情况，已配备灭火器

数量及完好情况等。

3.2.3 接管验收工作流程

（略）

3.2.4 物业验收接管安排

3.2.4.1 制订接管验收的原则

物业交接是明确各方责权利关系，实现权利与义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务权利的标志。

为保证物业交接的顺利进行，避免因为交接而影响现有业主的生活，我们将做到：

A.以客观事实为依据，实事求是。在交接的过程中难免会出现意见不统一的情况，为避免由于意见的不一致而产生各种矛盾，在接管验收的过程中应尽量遵守客观事实，遵守国家有关规定，遵守原设计规划要求。

B.交接书面化，以文件函件合同的形式界定交接事项。

C.交接项目详尽明晰，避免日后因交接不清而产生权责不明的情况。

通过对【某某】物业接管，对标的物业进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业服务工作顺利开展打下基础；

以专业的物业服务视角和立场，并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合【某某】特点的物业服务方案。

3.2.4.2 交接注意的事项

A. 【某某】业委会、原物业服务企业和新的物业服务企业在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接之日前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新物业服务企业承担。

B. 业委会协调原物业服务企业和新的物业服务企业按照约定做好交接工作。

C. 原物业服务企业撤管前，将下列资料移交资料给业委会：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程

竣工图等原竣工验收资料；

（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（4）业主及房屋面积清册；

（5）物业服务所必需的其他资料。

E. 新的物业服务企业接管物业前，业委会将以上资料移交给新物业服务企业。

F. 资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可，若有未移交部分，由双方列

出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

G. 新的物业服务企业承接物业时，制作物业查验记录（包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等）与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时，邀请业委会参与，三方对项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等进行确认，并由查验人签字。

新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，先在查验记录中载明，并明确解决办法。

H. 小区原物业服务企业撤管时，将预收的交接之日后的物业服务服务费、代收的各种能源费、押金，以及代管的专项维修资金等移交给新的物业服务企业。

I. 原物业服务企业应将依法属于业主的物业服务用房移交给新的物业服务企业。

3.2.5 物业交接前的实操性工作

3.2.5.1 按规范实施交接验收

我司将充分利用取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对项目负责”的宗旨，对【某某】进行严格、细致、全面的交接验收，以便日后维修，做好后续保障。

A. 验收接管小组将依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

B. 在验收过程中，缺陷、遗留问题由我司提出解决方案，共同讨论后实施。

C. 对在《楼宇接管验收清单》中所列的楼宇、设施设备，验收接管小组进行检查，并将检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。

D. 楼宇的实物验收，应注意：房屋的水、电、土建、门窗、电气等设施设备进行全面检查，并将检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。

E. 设备的实物验收，要做到：

（a）主要设备、设施的安装位置、运营状态良好；

（b）设备与连接整个系统的运行参数，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在《设施设备接管验收清单》中。

F. 对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《设施、设备接管验收清单》相应的表格内。

G. 移交档案、资料验收：根据验收启示录提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在《楼宇资料交接清单》中。

H. 办理正式物业验收移交手续，将全部档案资料存档，我司正式接管。

物业接管验收不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，还包括道路、场地和环境绿化租摆等，同时还包括档案、资料的接管验收。本着交接清晰原则精神，接管验收工作应从以下几方面安排：

A. 各种资料、档案的接管验收。

对于已经投入使用的物业设备、设施，各种资料、档案的接管验收应该安排在接管验收工作的第一步，只有详细查阅各种资料，才能对实物进行接管。

B. 建筑本体质量及使用功能检验

C. 设备及配套设施的质量及使用功能检验

（a）设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、采暖、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程；

（b）设备及配套设施的验收可分项进行，根据情况编制相关的设备设施验收记录表，每项验收均须有单独验收结果；

（c）每项验收时根据设计要求逐一进行检查；

（d）检验设备设施功能是否符合规定要求（可测试运行应现场检验运行情况）；

（e）管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活；

（f）各类配件、支架、管线是否齐全、完好；

（g）相关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好；

（h）所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装置；

（i）对于消防等政府许可的专业部门的验收合格证是否齐全；

（j）相关的附属设施如沟、井等是否完好。

D. 环境工程接管

（a）环境验收包括道路、围墙、绿化租摆等；

（b）环境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化租摆验收记录表，每项验收均须有单独验收结果；

（c）每项工程根据设计要求逐一进行验收，确定完好及损毁程度；

（d）项目内道路、围墙是否完整，是否与主干道相通完整；

（e）项目内场地是否清理干净、是否存在违规建筑物及构筑物；

E. 物业办公场所及物业公司自用设备设施接管

（a）按照房屋本体接管验收标准检查办公场所的完好损坏程度；

（b）检查办公设备的使用年限及完好程度，清点数量登记造册；

（c）检查检测维修、保洁、秩序员等自用设备设施的完好程度，清点数量登记造册。

F. 接管验收记录

（a）接管验收记录分为建筑本体质量验收记录、设施设备验收记录、环境验收记录、绿化租摆验收记录等四大类，可根据本项目的具体情况设计验收记录表的内容；

（b）验收记录表必须包括：验收项目、验收时间、验收具体内容、验收人签字、验收结论、存在问题、整改单位、跟踪结果等。

3.2.5.2 交接时期秩序维护、保洁管理内容和措施

在接管验收过程中，很容易形成多头管理或无人管理状态，导致管理混乱，服务水平低下，给业主的生活及工作造成不便，为了避免出现此类现象，必须充分注意在交接时期秩序维护、保洁物业服务内容及措施：

A. 三方拟订详细的物业交接计划并严格按照计划进行接管验收。

B. 明确物业交接期间三方工作的分工及职责，并以书面的形式表现出来，严格按照分工职责进行工作。

C. 如我司中标，在接管前两周将维护秩序员、保洁员、维修工、客户服务人员配备到位，并在交接时点前维护秩序员、保洁员进场，保障项目平稳过渡：

（a）在保洁方面，我司应以明显的可识别的身份负责项目的保洁工作，并按照保洁标准从事保洁工作。

（b）在维修方面，我司的技工应以配合的姿态熟悉项目的设备设施情况，初步过渡。

（c）在秩序维护方面，我司应以全新的面貌负责起项目的维护工作，按照新的工作标准实施管理。

只有真诚的配合，才能保证项目物业服务的顺利过渡，在接管验收的过程中，一切工作的中心都应该紧紧的为物业服务的顺利过渡而努力。