中原楼市隐现半小时机会圈

　　2010年3月，继郑州、洛阳、开封之后，平原、许昌、焦作新区获批，至此河南六大新区蓝图浮现。

　　7月28日，郑汴新区十年规划提交河南省人大常委会审议，包括郑州新区、开封新区，总面积2127平方公里，相当于现郑州市区面积的7倍大。

　　从交通体系看，开封新区、许昌新区、洛阳新区、焦作新区和平原新区均位于中原城市群半小时交通圈内，新区的发展将带动中间地带，如荥阳、上街等周边县市的发展，城市间交通关联加强将带动更多的“异城族”(在一城工作、另一城居住)的诞生，中原楼市面临新的洗牌，郑州集聚将演变为郑州辐射。

　　商报记者 郑斌

　　分布

　　六大新区

　　向中心辐射

　　郑州向东，开封向西，许昌向北，焦作、新乡和洛阳向南。六大新区规划面积累计3155平方公里，从发展趋势看，以郑州市为中心，从四周向中间辐射，在主动接受郑州发展拉动的同时，在省政府扶持发展的基础上，利用自身产业优势和资源优势吸引省、内外开发巨头的进入，为中原城市群的飞速发展做铺垫。

　　新区名称   面积(平方公里)    位置       范围

　　郑州新区 1840              郑州东部      西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路

　　洛阳新区 480              洛阳市南部 东起偃师市高龙镇西边界，西至洛阳西南绕城高速公路，南起偃师市伊川县边界，北至洛河南岸

　　开封新区 287              开封市西部 东到护城大堤，西到中牟边界，南至310国道，北至连霍高速

　　平原新区 188              市域南部   黄河北岸(过黄河大桥向北4公里)，与郑州一河之隔，居郑州、新乡、焦作三市交会中心

　　许昌新区 180              城区北部  南起市北外环及延长线，北至许昌县与长葛市行政边界，东起忠武路，西至安信公路

　　焦作新区 180              焦作市南部 

　　西至中站区与博爱县阳庙镇、苏家作乡西边界，东至规划建设的东海大道，北至西部工业集聚区和高新技术产业开发区北边界，南至济焦新高速

　　总计    3155

　　定位

　　复合型城区

　　功能多样化

　　六大新区定位均为复合型城区，均规划有大规模居住用地和商服用地，但不可忽视洛阳、开封文化底蕴和旅游资源、焦作的老工业基地和资源优势及许昌新区的产业优势，虽个性鲜明、各具特色但不可忽视规模特征，在协同发展的基础上竞争不可避免。

　　新区名称 定位

　　郑州新区

　　国家综合交通枢纽，中原城市群“三化”协调科学发展先导示范区，全省经济社会发展的核心增长极，现代服务业中心、区域性金融中心、先进制造业基地、高新技术产业集聚区、现代农业示范区

　　洛阳新区

　　现代产业发展示范区、河洛文化旅游精品区、城乡统筹改革发展试验区、现代复合型新区和对外开放示范区

　　开封新区

　　河南省经济社会发展的核心增长极，改革开放、体制创新的综合试验区，城乡统筹、科学发展的示范区；以产业聚集为基础，以高新技术产业、先进制造业和现代服务业为支撑，充分发挥开封文化资源优势，融居住办公、科研教育、旅游休闲、商贸物流、现代农业为一体，城市功能完善的生态型、现代化、复合型新城区

　　平原新区

　　“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、全省现代农业和科技成果孵化中心

　　许昌新区

　　现代化、工业化、城镇化协调发展先导区；宜居宜业复合型功能区；城乡统筹发展先行区；对外开放示范区；全国重要的输变电装备制造业基地

　　焦作新区

　　“三化”协调发展先导区、老工业基地振兴和资源型城市转型示范区、现代化复合型功能区、城乡统筹发展先行区和对外开放示范区

　　现状

　　各区

　　发展势头良好

　　六大新区中，郑州新区起步最早，配套最为完善，氛围最为浓厚；洛阳和开封作为后起之秀，依托古都历史和工业基础，均成功引入多个大型企业，带动产业升级、改造；平原新区位于新乡南部，为新乡的第二个新区，市政配套投入力度相对较弱，发展相对滞后，但新区离郑州较近，“郑州新乡两个城市的新型卫星城区”定位易于接受郑州辐射，起步和发展潜力相对大；许昌新区虽获批时间不长，但招商引资效果显著，主要受许昌县拉动；焦作新区空间发展战略规划依然处于征集阶段，涉及三县、一区、一个开发区，改造难度相对较大。

　　新区名称 现状

　　郑州新区

　　CBD、龙湖南区开发成熟，商住物流园区火热建设，绿博园初现芳容，即将启动龙湖区建设，2010年郑州新区首批共确定重点基础设施建设项目32个，总投资575.5亿元，计划完成年度投资205.3亿元。其中，新开工项目19个，总投资97.4亿元，年内计划投资68.2亿元

　　洛阳新区

　　累计完成投资488亿元，完成开发面积近36平方公里，初步聚集人口25万，46项重点项目集中开工奠基仪式在伊洛工业园区举行，涉及工业、社会事业、市政基础设施、房地产开发、商务办公楼、村民安置六大方面，总投资211亿元

　　开封新区

　　基础设施覆盖已达20平方公里，建成区面积达15平方公里，初步形成了一座基础设施完善、功能齐全、环境优美的现代化新城区，2010年确定的136个工业项目完成投资85亿元

　　平原新区

　　基础设施已完成投资3亿元，10条道路均完成总工程量的60%以上，路基处理全部完成，污雨水管网和弱电联合管线全部埋设完毕，正在进行水稳层施工，河南省科研机构生产试验基地一期、河南省农科院现代农业试验示范基地等13个项目已开工建设，总投资37.5亿元，已完成投资10亿元

　　许昌新区

　　总投资28亿元的新区热电厂、总投资7.5亿元的天地和光能源等项目已开工建设，河南农大许昌分校、中原高速高档住宅等一批重大项目也正在顺利推进，工业集聚区的瑞贝卡化纤发丝项目二期即将投产，三期将于年底前投产，其中，截至6月底，全县共落实招商引资项目120个，其中亿元以上的项目32个，千万元以上的项目53个，累计完成引资额42.1亿元，签约投资总额92.63亿元

　　焦作新区

　　焦作新区空间发展战略规划征集中

　　开发

　　吸引力旺盛

　　郑州新区开发时间最长，引力最为旺盛，吸引绿地、绿城、升龙、宝龙、路劲、利海等省外开发商纷纷进入，本土大鳄建业、鑫苑、正商、居易、振兴、宏田等开发力度也较大，无论是施工面积、销售面积均遥遥领先于其他新区。

　　洛阳新区依托洛河良好的景观优势，吸引外来企业如路劲、泉舜、宝龙、万达、正大到此，省内巨头建业、东方今典、绿都协同本土企业凯瑞、新天地、帝华、中弘、天基共同开发，省内外巨头的纷纷进入彰显洛阳引力，其宜居氛围颇受认可，半小时交通圈将满足“异城族”的梦想。

　　2010年，开封入选中科院未来十年最具竞争力城市，现建成区面积达15平方公里，具备良好的发展基础。在本土企业大举开发的同时，吸引省内建业、亚新、伟业、豪德置地和省外开元旅业、万丽、爪哇、北大方正等的进入，上千亩项目云集，带动开封市场进入新的开发高潮。

　　虽平原新区为新乡市的第二个新区，但潜在开发土地体量大，易于接受郑州辐射，发展潜力大，故2010年初，成功引入泛华集团，泛化集团投资金额高达100亿元，与新乡市共同打造平原新区。

　　许昌新区开发以省内和本土开发企业为主，如建业、中原高速、骏景、瑞贝卡，新区为“宜居宜业复合型功能区”，具备良好的产业支撑和交通导入基础，未来楼市发展潜力巨大。

　　焦作新区着力于“城乡统筹、产业协调、产城融合发展”，涉及中站区、高新技术产业开发区、博爱县、武陟县和修武县，县城房地产市场发展缓慢，高新技术产业开发区主要有骏利、金山为代表的开发商，中站区房地产发展缓慢，由此可以看出焦作新区楼市尚处于起步区。

　　房价

　　分为三个层次

　　各自领跑

　　从城市层面看，6大城市房价分为三个层次，2010年6月，郑州市商品房均价6371元/平方米，处于第一圈层，洛阳、开封、新乡处于3000~4000元/平方米圈层，许昌、焦作则处于2500~3000元/平方米之间。

　　新区价格与城市整体价格存在一定的差距，其中，郑州新区范围跨度比较大，虽有郑东新区高价拉动，但中牟、新郑整体价格显著低于郑州市场，整体均价略低于郑州市场，但得益于区位、配套优势，价格显著高于其他新区处于第一圈层；洛阳、开封两新区，景观优美、规划建设起点高，新区价格显著高于老城区价格，逼近4000元/平方米；新乡市价格突破3000元/平方米，但平原新区远离市区，房价较低，许昌新区和焦作新区中县镇占比尤为显著，故此三个新区处于第三个圈层。

　　郑州房价遥遥领先于其他区域，在房价一路高企突破6000元/平方米大关的时候，高昂的购房成本将经济实力不足的置业群体挤入周边县市；另一方面，洛阳新区和开封新区良好的居住环境和发展潜力将吸引众多投资客转战，宜居性将吸引对品质较为关注的购房群体；平原、许昌、焦作三新区获批不久，前期发展动力不足，竞争力相对较弱，但建筑密度小，舒适性强，潜力不可小觑。

　　综观六大新区，未来半小时交通圈内中原楼市面临强劲冲击，将由“一头火热”发展为“多头共热”。

　　研究支持：北京费雷格房地产营销策划有限公司郑州公司