立法者不可荒唐行事 70年后谁来接管你的房产？-新闻中心—焦点重庆房地产网

　　沸沸扬扬许久的《物权法》终于诞生了一个比较明确成文的草案，然而，其中一些条文却引发了重大的争议，尤其是和老百姓生活、财产息息相关的对“土地70年使用权到期后如何处理”的问题的表述，令举国哗然。

　　2006年8月22日，《物权法》草案第五次提请全国人大常委会审议。据全国人大常委会法制工作委员会有关人士介绍，这是继1954年《宪法》、《合同法》、《婚姻法》等之后，我国第12部向社会公布征求意见的法律草案。作为重要的民事基本法律，物权法必须提请全国人民代表大会表决通过。从目前的进展分析，全国人大常委会极有可能经过再次审议后，在今年10月、12月或者明年2月的常委会会议上，表决通过物权法草案，并以议案的形式将《物权法》草案提请明年3月的十届全国人大五次会议审议、表决。

　　私人购房70年后重交钱

　　物权是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利。近年来，随着私人购房的增加，房产下面的土地使用权成为全国关注的焦点，按照国内现有的土地转让规定，开发商在缴纳了土地出让金后获得一定期限的土地使用权，通常是住宅70年，商用房产40到50年不等，按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。

　　于是，在使用权到期后如何处理的问题成为关系国计民生的重大问题，也是《物权法》被关注的理由之一。

　　“严格来说，从现行法律来看，土地使用权到期后，国家当然可以收回土地使用权。”北京的著名房产律师秦兵(秦兵博客,秦兵新闻,秦兵说吧)说，“当然，这种情况目前来看还不普遍，也许再过20年左右，这个问题会成为一个城市房产主们普遍面临的难题。”

　　2004年底，《物权法》草案主要起草人、中国人民大学王利明教授就建议，土地使用权期限难题，应该在《物权法》中得到解决。而当年开幕的十届全国人大常委会第十二次会议上，被提交进行“二读”审议《物权法》草案备受瞩目，那个版本的规定是：建设用地使用权期限届满，使用权人应在届满前一年申请续期，除非因公共利益需要，出让人应予同意。对出于公共利益必须收回土地使用权的土地上附着建筑物，出让方应以合理价格收购。

　　此次《物权法》草案规定：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　私产无法由后代继承？

　　法规草案一出，一些专家在媒体上的解释让无数百姓担心：“国家可以依法收回，只需要给房主‘相当于砖头瓦块成本’的补偿金。”

　　在全国人大的分组审议中，全国人大常委会委员王英凡表示，这一规定具有中国特色。“我们可以买房子，但是不能买房子下面的地。70年后政府规定要交土地使用费，而土地使用费的标准和办法，以及续期的时间由国务院规定，这一规定牵动了太多人的利益，可能会引发很大的问题。”

　　王英凡说：“现在老百姓买房子，多数没有交土地使用金的概念，而我们法律中却规定了这一内容。在制定物权法的时候，要考虑得长远一点，要考虑到土地使用权到期以后会引起什么问题，会带来多大的麻烦和困难。”

　　“如果几十年以后国家富裕了，难道还非要收土地使用金？”他建议要对这一问题认真推敲，不要留后遗症。

　　列席全国人大常委会会议的全国人大代表王焕永也持相近的观点。他说，建设用地使用权续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定，这一规定将来的负面影响会很大。

　　“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，可到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心？”王焕永建议，国务院在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。

　　“收费”预期下的投资困惑

　　看到对于《物权法》草案的一系列报道后，房产投资客刘先生感到十分迷惑。

　　在接受记者采访时，这位在上海成功投资了十几套房产供出租的浙江人说：“70年后要收费，可是按照什么标准收又没有具体说明，这让人怎么理解这条法规对房产市场的影响？”

　　刘先生具体分析说，房产的价格在撇除税收等因素后实际价值分两块：建筑物和地皮价值，建筑物按照一般的会计准则，50年就折旧完了， 70年后就只有地皮值钱了，这就产生重大问题了。

　　“重新缴纳土地出让金应该怎么计算？我想有两种办法。”刘先生说，“一是按照届时房产的价格评估再卖给房产拥有者一次，比如到时候房产评估价格是100万元，扣除地面建筑物价值（70年后为0），再交土地价格，还是100万元。另一种计算方法是有人提出的比例法，就是说现在买一套房子100万元，土地出让金占房产价格的比例是十分之一即10万元，70年后按照那时候的评估价格的十分之一交，如果房产升值到了200万元，那就交20万元，如果贬值到了50万元，就交5万元。”

　　他说：“明显地，用第二种办法即比例法交不太可能实行，因为各个房产商拿地的价格都不同，利润率也不一样，土地比例差异极大，到时候势必一团乱无法执行。但是按照第一种收费方法又明显不公平，成了一房二卖了。”

　　“最最荒谬的是，如果这样操作的话，我岂不是应该盼着手里的房子跌价？”刘先生困惑地说，“因为70年后我的房子如果跌到200元/平方米，我还交得起，如果升值到了2万元/平方米，我只能把房子送给国家重新买新房算了。”

　　“总而言之，就是如果按照这种办法续租土地，房产就成了越保值越贬值了。”他说。

　　立法应慎重

　　实际上，《物权法》草案关于土地使用权的条款之所以落到如此尴尬的境地，全是因为16年前的一部法规。

　　这个1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条、40条规定了我国住宅房产开发的土地使用权为70年，期满后归国家所有。

　　然而，令人疑惑的是，对于这样一个涉及亿万家庭和民事主体重大财产权利的行政法规16年来从没有人出来做过任何解释——如果16年前就明确公布了期满后如何向购房者收费的事项，可能房产投资热压根就不会爆发。

　　根据媒体报道，有官员表达了对“70年”的理解：一、可能是考虑中国人的平均寿命70岁，从他成年比如25岁以后开始购买住宅，可以够两代人居住；二、可能是考虑住宅的使用寿命70年折旧为零。据称，这也是当时借鉴香港的经验。但香港的土地批租制度主要是因为香港大部分土地是英国1898年通过《展拓香港界址专条》从清政府租让新界（期限99年）得来，土地并非港英当局所有。

　　这个制度在实际操作中也是破绽百出，既然法律法规确认了土地使用年限的规定，但在实际操作中我们哪个小业主拿到过土地使用权证？你买的房子如果那块地开发商已经撂荒了10年，你实际使用权只有60年，你也压根不知道，到时候即使重新交钱办新证，你没旧证明国家[凭啥给你办？

　　其次，既然规定了土地使用年限制度，为什么不确定每一户分享土地使用权的比例（包括分摊的公共使用土地面积）？如果国家70年后要用新房置换旧地皮，每个人应该换多少从何算起？

　　再次，大量现存的“老公房”怎么算？现在动迁的对象大都是没有产权的老房子，也都给了数额不低的动迁补偿，难道那都是给的“地面建筑”的补偿价值？实际上那补偿都是针对地皮价值的，既然连没有产权的房子的地价都算作个人的，那交钱买了70年产权的房子业主反而没有这个权利吗？太不公平了！

　　最后，如果70年后有大量老百姓有大量的土地出让金要补交，一次让老百姓交这么多钱可能吗？大家都不交难道都赶出家门去？社会还能和谐吗？立法者事关国计民生，不可荒唐行事，致遗祸无穷。