神马文学网房地产调控进入全面量化阶段http://news.dichan.sina.com.cn证券日报作者：李木子2010-9-4 9:16:06
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房地产调控进入全面量化阶段
http://news.dichan.sina.com.cn证券日报作者：李木子2010-9-4 9:16:06提要：争论热议了许久的住房空置率问题，近日终于得到了官方的初步正面回答——将在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查，研究建立住房空置调查制度。国家统计局这一表态，将加速住房空置率走出模糊的“定性描述”，走向清晰的“定量分析”，也将加速房地产调控迈入全面量化阶段。争论热议了许久的住房空置率问题，近日终于得到了官方的初步正面回答——将在部分城市抽选一批住宅小区进行空置住房情况调查，研究建立住房空置调查制度。国家统计局这一表态，将加速住房空置率走出模糊的“定性描述”，走向清晰的“定量分析”，也将加速房地产调控迈入全面量化阶段。
始于去年12月末的房地产调控，至今已运行了近9个月，期间，细化的调控文件出台，随着房地产调控的深入，从保障房建设到土地供应、闲置土地清理，量化的调控目标逐步浮出水面。
住房和城乡建设部在去年12月中旬的工作会议上首次提及公共租赁房，并计划2010年建设180万套廉租房和130万套经济适用房。随后在1月份的“国十一条”中，提出力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。为更好地配合房地产调控，住房和城乡建设部在今年4月13日的电视电话会议上修正了此前的建设计划，新的保障性安居工程建设目标是，全年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，农村危房改造120万套。
700万套政策性住房的改造建设总量敲定之后，土地供应成为急需解决的问题。4月15日，国土资源部公布了今年全国住房供地计划，拟供应18万公顷，并在结构上突出确保自住型住房用地供应，其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量，占住房用地计划总量的77%。保障性住房用地为24000多公顷，经济适用房用地站保障性住房用地总量71%，廉租房用地占保障性住房总量的29%。
土地计划供应量同比大幅增长，今年上半年实际土地供应量也出现同比135%的增长，但土地实际供应还没有完成全年供应计划的一半，除此之外，还有大量闲置土地日日享受“日光浴”，闲置土地数量也在迷惑了市场一段时间后终于水落石出。
8月19日，国土部房产用地专项整治工作新闻通气会公布的数据显示，全国已开展查处各类违法用地2208宗，其中，闲置土地2044宗，保障房用地改变性质83宗。截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中，闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。
闲置土地数量公布后，唯一游走在模糊边缘的空置率再次成为市场热议的话题，如今，尽管国家统计局的表态，让人们看到了空置率量化的希望，但真正的执行还面临着很多问题。
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。国内的空置率主要指开发商完成建设后，空置的房屋与已建成的房屋面积之比，也就是通常所说的待售房屋，国家统计局此前公布的房屋空置指数也就是7月统计数据中的待售指数，按照此统计口径，商品房空置面积分类指数从2月份的97.99已经涨到7月份的104.77。
尽管我国尚无空置房统计的经验和空置房的处理措施，但世界上有很多国家和地区都在统计住宅空置率，这方面，我们可借鉴先行多年的欧美国家的经验，从美国、欧盟到香港早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。
西方国家对空置房均有严格的控制举措。在德国，业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。在法国部分城市，在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。而丹麦早在50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。
美国统计署自1965年开始统计住宅空置率，按自有房和租赁房分开统计，每季度会及时发布。西方国家将空房率的警戒线定为10％。
社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(微博 博客)认为，此前，房地产开发商一直用待售率充当空置率，掩盖房地产资源严重浪费的问题。此次空置房调查结果如果是客观的，有可能出台更加严厉调控新政策。