谢国忠:万科赚钱靠股市 中国开发商不赚钱

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2022/05/29 01:21:02

经济学家谢国忠(资料图)

  在埃及尼罗河的三角洲地带,有一座小镇叫作Rosetta。两百多年前,拿破仑的部下攻城略地到达这里,在打地基建造防御工程的时候,挖出了一块大石头,上面刻着密密麻麻无人能懂的碑文。大石头先是被运往开罗研究所,后来几经辗转,被大英博物馆收藏,穿越两次世界大战的硝烟,一直留存到今天。

  原来大石头已有千年之久,上面用三种语言记载着一位古老的埃及国王的功绩。曾有埃及、英国、法国的多位考古学家、语言学家,努力读解石碑上的内容而不得。几十年过去,据说最后是一位德国学者破译了全部碑文,让死亡的文字重新复活,让遗失的意义再次浮现。

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  这块大石头,以它出土的村庄命名,被叫作Rosetta Stone,中文里通常将它音译为“罗塞塔石碑”。但谢国忠将它意译为一个更动听的名字——玫瑰石。

  “我非常喜欢这个故事,我觉得它代表着一种跨时代、跨文化、跨语言的对知识的追求,”谢国忠说,所以他以这块石碑为自己的公司命名——玫瑰石顾问公司。

  就像很多人并不知道“玫瑰石”这个名字的来历与意义一样,很多人也并不了解,谢国忠那些耸人听闻的结论背后,有着多么强大的逻辑和证据。

  据说在其职业生涯的早期,谢国忠就以三大预言的逐一应验而扬名立万:亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。

  20世纪的故事已经显得遥远。就我个人而言,真正意识到这个人的声音值得倾听、他的惊人之语并非都是妄言,是2007年到2008年之间:

  2007年8月,华尔街两只对冲基金破产,引起美国金融市场一阵恐慌,当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中,我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师,询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事,尤其是北京与伦敦的经济学家,都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。

  只有谢国忠一人,在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音:“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结,并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的,不只是他骇人的预言,还有他激烈的表达方式,他写到:“是时候了,让华尔街的骗子们破产去吧!”

  2008年9月,雷曼兄弟轰然倒塌,全球经济随之跌入泥潭——当我想起谢国忠一年前的预言时,我觉得他简直是个巫师!他是怎么做到的?那时甚至还没有几个人能说明白,“次级债”到底是个什么玩意儿。

  当我终于弄明白,美国房地产市场所谓的次级抵押贷款是怎么回事,我也意识到,谢国忠不是巫师,他就是一个眼光敏锐、大脑清晰,又无所顾忌、敢于直言的经济学家。他之所以敢于预言,他之所以能够一而再、再而三的预言准确,背后自有一套严密而强大的事实和逻辑。只是人们往往被他的结论所吸引并激怒,而没有耐心去听他结论到来之前的路径。

  在联络采访谢国忠先生的过程中,我像他的朋友们一样称呼他为Andy(他的英文名)。其实,私下里我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世纪第一个十年里的文章结集《再危机——泡沫破灭时,我会通知你》,叫他“泡沫先生”并不算偏颇。近十年来贯穿他言说的主题,就是对经济泡沫的剖析和警示:

  “中国房地产市场是一个巨大的泡沫。……泡沫总是要破的,没有例外。……最终的杀手就是通货膨胀。……泡沫的发展和破灭,有自己的时间表。当它即将破灭时,我会让你知道。……很有可能,中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”

  著名地产商潘石屹说,他不喜欢谢先生那种“上帝般的说话方式”。

  谁会喜欢呢?——当上帝说的是“离开伊甸园吧”,而不是“上去诺亚方舟吧”。激怒人们的,并不是谢国忠说话时那种“上帝般的口吻”,而是他总在叫嚣丧钟已经敲响,悲剧即将上演。在一片狂欢景象中,这样的声音听起来不像是预言,而像是诅咒。

  但是,当你耐心倾听完他的话,你会发现,这位“泡沫先生”——Mr. Bubble谢国忠,其实比任何人都憎恨泡沫。既是出于“说出心中真相”的本能驱使,也是出于对泡沫破灭后巨大的经济与精神损失的担心,才让谢国忠如此执着地言说泡沫。

  我以为毕业于麻省理工大学经济系的谢国忠博士,一定有着身为经济学家的更伟大的志向,比如让中国人民更富裕、让中国社会更美好什么的。没想到他说,作为经济学家,他只希望中国人辛辛苦苦赚的钱,不要被平白无故地骗走。

  在经济学之外,他的兴趣在历史,他的志向在写小说,因为这个多彩的时代是在很适合写小说,“我一定会写,但可能会先用英文写。”

  谢国忠一向以英文写作,《再危机》这本书呈现出的简洁明快、清晰有力的语言风格,要感谢翻译们的杰出工作。接受《经济观察报·书评增刊》专访时,谢国忠关于西方思维方式与中国传统文化的对比,也多少解释了他本人何以形成今天的思维方式和表达风格。

  我想,如果将来有人写一部“当代中国经济转型史”的书,没准儿“谢泡沫”的称呼会和“吴市场”一样被留下来。人们会记得,当年有位吴敬琏先生,是多么热爱“市场”;还有一位谢国忠先生,是多么痛恨“泡沫”。

  问=程明霞 侯思铭 答=谢国忠

  谁吹大了泡沫

  问:我们还是从房地产说起吧,你最近的文章说,“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样,经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么?你书中写,上海的小保姆都辞职去炒房了。

  谢:是的。但是大陆和香港不一样的地方在于,大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了,香港可不是这样的,钱主要是给开发商拿走了。

  一个泡沫最终会产生两个结果:一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点,这中间什么都没变,起点和终点是一样的,但是从起点走到终点这个过程中,有人买入、有人卖出,所以有的人钱变多了,有的人钱变少了,财富总量没有变,但是重新分配过了。第二,它也是一个资源重新分配的过程,这中间有人投资进去想要获利,结果造成了损失。

  而大陆房地产泡沫的情形就是,这个过程中,财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱,财政富余很多。那么问题就是,政府要怎么花这么多钱?效率能有多高?会不会浪费?这是最大的问题。

  问:在房地产泡沫的问题上,你一直都把板子打在政府屁股上,你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱,不应该为高房价负责?

  谢:如果把他们交的税都算进去,开发商真的不赚钱。

  土地增值税是60%。地方政府财政一有压力,他就去找开发商,说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后,开发商都会留一套不卖,留一套房子他就保留着项目公司,跟政府说,我的公司还在,房子没卖完,不交税。于是地方政府就说,那我先预征,我算过了你应该交六个亿的税,现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府,开发商根本没赚多少钱。

  你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司,你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的,造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子,卖了房子赚了钱,然后把赚的钱全部投进去,还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱,买地段更差的一块地,再造房子,卖掉以后,再拿出全部的钱,同时还要向银行借钱,再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小,它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

  再来看万科。这么大的房地产公司,分析员发现它公司的资产构成,其中70%都是靠高价发股票赚来的,也就是说,万科的钱大部分是从股市赚来的,靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的,即使他们靠造房子赚了钱,做大了,政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

  去年全国卖房子一共卖了4.6万亿,把建筑成本、毛利、土地税都算下来,这4.6万亿里面政府大概赚了75%,也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

  问:所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的?你判断泡沫的标准是什么?高房价?空置率?

  谢:从两个方面来看,一个是量,一个是价。

  量,就是空置率,中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套,空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子,企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去,看到湖南广电集团造了很多很多房子,都是给员工的福利房,质量是非常好的,不是宿舍,是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

  但是我不知道员工有没有产权,是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住,也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有,中粮、三一重工[27.27 -2.29%],都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子,还有一些小产权房加在一起,空置率差不多也是25%到30%左右。

  问:这个空置率的数字是怎么得出的?

  谢:空置率本来应该是政府统计的,但是政府没有做这个事情,或者它根本不想把这个数据搞清楚。

  我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数,然后在全国各个城市去随机抽样的话,100个样本下来得出的数据就是比较准的,可以代表整体。我在全国各地,到任何城市去观察,差不多都是这样,25%到30%这个空置率我认为差不多。

  那么,已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套,算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等,这些都加下来,就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

  按照每人平均20平米来算的话,就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成,城市人口达到最高点,也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了,一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

  对比一下其他国家,日本人均住房面积只有16平米,欧洲也不过20多平米。所以,从量上来看,中国造的房子已经足够住了,不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了,他还要继续把地都卖出去造房子,我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办?

  再从价格上来看。看房价是不是合理,一个是看房价跟工资的对比,再一个是看房租回报率。

  一般国际上来看,比较合理的是,每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨,那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看,上海的平均月工资是四千块,但是房价平均是每平米二万六,超过五倍了。而且还没有把税算进去,中国人买房子的税是很高的,再把要交的税折算进去,房价就更高了,当然是不合理的。香港现在也是这样,房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。

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