神马文学网房地产不会是“不败的神话”
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 01:03:31
房地产不会是“不败的神话”
虽然“4·17”出台了新的“国十条”，而且政策加压的威胁始终挥之不去，但仍然无法阻止房价再次攀升。据统计,目前30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。据分析，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。
随着食品价格长达十数周的上涨，对抗通胀的潜意识重新在地产市场复活，那些观望的购房者开始相信房价无法下跌的观点。这种预期博弈的核心是信用危机。首先是政策信用，即过去多次调控政策只起到“狼来了”效应，地产调控难获民众信任。其次是货币信用，目前，真实CPI上涨感受强烈的中国的负利率政策不变，根据过往经验，只有购置资产才能防范储蓄贬值。两种信用的不稳定性，主要因政府为了追求经济增长，不敢过度打压地产，且须以宽松货币政策刺激增长所致。
住房商品化改革以来，中国个人财富也急速增长、城市化率不断提高，出现住房需求井喷现象。这是中国房地产业发展的特殊性，即从零开始的短时间内爆发，而中国经济也同期高速增长，这增加了地产高速冲刺的惯性。而房地产业牵涉了太多部门和个人利益，如地方政府、开发商、银行、上游建材企业、投资客、中介等，也包括拥有房屋的大部分居民，都想在房价上涨中获益，调控阻力很大。在政府追求经济增长、产业发展惯性与利益集团阻碍等各种因素保护下，所有人都想继续玩下去这个利益游戏。
但是，地产属周期性行业，没有长期繁荣的神话。在过去十年，由于价格暴利效应，刺激了过多供给，需求端也聚集了大量投资客，这就产生了过剩。在大部分以垄断性国企、事业单位以及政府部门为社会主体的二三线城市，在城市化建设过程中，凭借权力优势建设了大量远远低于市场价格的“单位社区”，很多普通家庭拥有3-4套分配房产；而面向市场的商品房，供给也普遍多于需求。正是因为过剩导致价格低迷，目前被说成具有巨大的增值空间，加剧了过剩投资。
而且，中国必须面对一个悄然来临的事实，即老龄化正在加速。独生子女一代进入社会意味着在不久的将来，或有大量父辈房屋闲置出来。由于房价的大幅上涨，中国人口的城市化难再推进，将农民挡在了城外。与此前农民进城、小城市向大都市移民相反，现在回流趋势明显，整体上，中国城市人口将长期维持稳定，这意味着城市化不再是住房需求的推动力。
地产神话是建立在另一个神话基础之上，即中国经济仍会高速增长。事实上，在过去的数十年，中国可以运用的制度（释放）资源、自然（人口）资源以及国际市场空间都已到了极限，面临巨大的转型压力，潜在增长率降低。目前维持实体经济增长主要以价格刺激为主，即较低的汇率和利率，这也是房价上涨的动力。但长期的价格刺激正在积累经济泡沫，而泡沫不可长期维持。我们认为，中国经济转入调整周期后，在住房供给过剩与经济增长率降低的双重压力下，地产神话依靠利益集团保护与货币贬值预期，很难持续下去，这个神话只是一个过去返照的幻影，迷惑住所有贪婪的人。
虽然“4·17”出台了新的“国十条”，而且政策加压的威胁始终挥之不去，但仍然无法阻止房价再次攀升。据统计,目前30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%。其中京沪房价创下调控以来的最大涨幅。据分析，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。
随着食品价格长达十数周的上涨，对抗通胀的潜意识重新在地产市场复活，那些观望的购房者开始相信房价无法下跌的观点。这种预期博弈的核心是信用危机。首先是政策信用，即过去多次调控政策只起到“狼来了”效应，地产调控难获民众信任。其次是货币信用，目前，真实CPI上涨感受强烈的中国的负利率政策不变，根据过往经验，只有购置资产才能防范储蓄贬值。两种信用的不稳定性，主要因政府为了追求经济增长，不敢过度打压地产，且须以宽松货币政策刺激增长所致。
住房商品化改革以来，中国个人财富也急速增长、城市化率不断提高，出现住房需求井喷现象。这是中国房地产业发展的特殊性，即从零开始的短时间内爆发，而中国经济也同期高速增长，这增加了地产高速冲刺的惯性。而房地产业牵涉了太多部门和个人利益，如地方政府、开发商、银行、上游建材企业、投资客、中介等，也包括拥有房屋的大部分居民，都想在房价上涨中获益，调控阻力很大。在政府追求经济增长、产业发展惯性与利益集团阻碍等各种因素保护下，所有人都想继续玩下去这个利益游戏。
但是，地产属周期性行业，没有长期繁荣的神话。在过去十年，由于价格暴利效应，刺激了过多供给，需求端也聚集了大量投资客，这就产生了过剩。在大部分以垄断性国企、事业单位以及政府部门为社会主体的二三线城市，在城市化建设过程中，凭借权力优势建设了大量远远低于市场价格的“单位社区”，很多普通家庭拥有3-4套分配房产；而面向市场的商品房，供给也普遍多于需求。正是因为过剩导致价格低迷，目前被说成具有巨大的增值空间，加剧了过剩投资。
而且，中国必须面对一个悄然来临的事实，即老龄化正在加速。独生子女一代进入社会意味着在不久的将来，或有大量父辈房屋闲置出来。由于房价的大幅上涨，中国人口的城市化难再推进，将农民挡在了城外。与此前农民进城、小城市向大都市移民相反，现在回流趋势明显，整体上，中国城市人口将长期维持稳定，这意味着城市化不再是住房需求的推动力。
地产神话是建立在另一个神话基础之上，即中国经济仍会高速增长。事实上，在过去的数十年，中国可以运用的制度（释放）资源、自然（人口）资源以及国际市场空间都已到了极限，面临巨大的转型压力，潜在增长率降低。目前维持实体经济增长主要以价格刺激为主，即较低的汇率和利率，这也是房价上涨的动力。但长期的价格刺激正在积累经济泡沫，而泡沫不可长期维持。我们认为，中国经济转入调整周期后，在住房供给过剩与经济增长率降低的双重压力下，地产神话依靠利益集团保护与货币贬值预期，很难持续下去，这个神话只是一个过去返照的幻影，迷惑住所有贪婪的人。
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