城市商业网点规划布局的若干问题探讨

城市商业网点规划布局的若干问题探讨 摘　自：北京工商大学学报(社会科学版)
近年我国城市商业网点规划与布局(以下简称“规划与布局”)的实践，显露出一些亟待解决的问题。这里着重对四个基础性问题进行探讨——城市商业网点规划与布局的目的是什么?城市商业网点规划与布局的理论依据是什么?城市商业网点规划与布局的特点和主要内容是什么?有关商业面积分配和业态布局方面的规划依据是什么?
一、城市商业网点规划与布局的目的
恩格斯认为：“城市愈大，搬到里面来就愈有利，因为……这里有顾客云集的市场和交易所，这里跟原料市场和成品销售市场有直接的联系。”阿瑟?奥沙利文认为：比较优势(城市在贸易规模、交通成本等方面的优势)、企业的内在规模经济(城市为企业生产的专业化等提供了方便)、生产的聚集经济(企业之间的聚集使彼此之间能以更低的成本进行生产)是城市发展的原因。这些城市发展的原因也必然构成了城市的重要功能。顾朝林认为：“……城市职能……，主要由于社会生产力的发展，以及城邑作为不同地域范围的中心作用的发挥，故同时逐步渗入了……商品交换和手工业品生产等其它辅助职能；而且其中有些城市这类职能得到进一步发展后，往往成为城市的主要职能。”分析和归纳上述观点，包含了两个重要思想：第一，无论城市的最初起源性功能有何差异(例如，有市场交易功能城市、政治统治功能城市、资源或工业城市等)，由于商品经济的不断发展，城市的促进生产与市场交易功能都逐渐成为所有城市中最重要的、本质性的功能之一。特别是在我国现代市场经济体制环境和城市化的大趋势下，城市的“促进生产与市场交易功能”将越来越突出和重要。第二，随着城市化程度的不断提升，居住在城市中的居民越来越多，包括零售业、餐饮业等等在内的服务业及其必备的服务功能.是构成现代城市必不可少的重要经济功能。
据此，规划的目的应是：为有效促使城市区域经济的生产和交易达到规模化、高效率、高效益和低成本，充分发挥城市的大市场与大流通带动工农业生产发展的先导作用，为消费者提供更为方便和周全的生活消费服务，对城市的街区、业态、门店、市场和仓库等，在功能设计和地域分布方面，从政府的城市管理层面进行系统、全面、长远的科学安排，形成对城市街区、道路和房地产建设、商业投资以及商业网点布局的约束。
二、城市商业网点规划的依据
在规划与布局实践中常遇到的另一个问题是，并没有完全意识到城市商业网点的规划与布局是有内在规律的，规划者往往只注意到有关政策法规性的依据，而忽视了有关经济规律的依据；对于这类规律所包括含的内容，理论界、政府有关部门和企业界都还没有一个统一的、准确的认识。这是应探讨的问题。
规划与布局的依据应该分为政策法规性依据和经济规律性依据两部分。政策法规性依据主要包括：城市发展与建设规划、城市国民经济与社会发展规划.以及将出台的有关城市商业网点规划方面的法规等。这类政策法律性文件是对规划在形式和范围方面的规范和约束，而经济规律性依据是对商业网点规划在目标、思路、内容方面的理论性指导与约束。笔者认为，规划与布局的经济规律依据应包括三项基本内容：
(一)尊重和全面体现城市交易功能
基于前面对城市交易功能的理论分析，规划必须尊重、依据和体现出城市交易功能的两个内在要求：一是城市必须为各类市场交易活动的规模化提供便利条件，其中包括合适的交易市场、运输交通、库存、通讯、信息、生活服务等，以便大幅度地提高城市交易的效率和效益，降低交易成本；二是城市必须为广大城市居民和旅游者提供便利和高质量的购物、餐饮、洗理、休闲、文体活动等等方面的服务。否则规划就是不科学的。
(二)反映消费者购买行为规律
城市消费者的购买行为规律，主要包括四项内容：一是消费者购买贵重商品时，购物前的思考和决策过程，以及购物时对商品的选择性要求较强.不太计较商业网点的距离。二是消费者购买少量低值易耗商品时，购买决策时间较短，希望到距离近且方便的商店去购买。三是消费者购买低值易耗商品的量比较大、种类比较多时，可到距离较远、但价格便宜、种类丰富、选择余地大、交通方便的大型购物场所。四是消费者的休闲购物，会选择业态和商品比较丰富的繁华商业区域。因此，在规划商业街区、业态分布、高中低档次商业网点的布局等方面，要正确反映上述规律要求。
(三)与城市区域功能演变规律及要求协调一致
由于历史传承、交易的便利性、消费者习惯、街区建设等复杂原因的综合作用，城市在发展过程中，其街区会逐步自然形成城市商业的区域性分工：一是知名度高的、商业十分繁华的、集消费者购物休闲于一体的城市中心商业区，主要功能是为全市、城市经济圈内以及外来旅游者购买中高档商品、旅游购物和休闲性消费提供服务；二是城市内区域性的较繁华的商业次中心区，主要功能是为城市中各区域内的消费者购买中高档商品、生活用品和各类服务性消费提供服务；三是城市内居民集中居住与生活消费区(各类住宅集中分布区)，主要功能是为居住地内的消费者的日常生活消费和各类服务性消费提供服务；四是城乡结合部的商业区。主要功能是为各类大型批发市场、大型超级市场、物流中心等的交易与经营活动提供场所与服务。
由于城市中的不同商业区域的功能性区分及其演变是具有客观规律的，因此，我们在进行商业网点规划时，各类市场、各类零售业态、各类商业设施等的网点布局.必须要符合城市区域性商业功能演变规律与分布的内在要求。只有这样，规划才具有全局性、指导性。
三、城市商业网点规划的性质与内容
在规划与布局实践中常出现的第三个问题是，许多城市在进行规划时，往往搞不清规划的性质与内容，将规划与计划、政府行为与企业行为混淆在一起。规划是政府行为，实施和落实规划的具体内容是企业行为。但在许多城市的规划实践中却常将城市中各街区内设立具体的零售业态(多少个超市、百货店等)、商业经营场所的具体面积等等都规划得十分明确而具体。这种做法显然将政府行为与企业行为混淆，这不仅违背了市场经济运行规律，而且在实践中很难有效落实。
政府制订规划的性质，应是充分体现目的性、指导性、政策性、全局性、调控性和管理性的，要避免将企业的行为电规划出来，要给企业执行规划留有市场化运行的空间。规划的具体内容应主要包括四个方面：一是根据城市商业区域性功能的演变与发展规律和具体城市的特点，为城市的整体市场交易功能以及不同商业区域性功能的培育、建设与发展进行规划。二是为培育和提升城市某些重要的交易场所和交易功能，列关系城市交易功能有全局影响的重要市场、街区、商区等进行规划。三是为继承、培育和突出城市优势和特色而进行的针对性规划。四是为便利居民的生活消费，对零售和服务布局进行规划。
四、城市商业面积的指标设计与应用
在规划与布局实践中常出现的第四个问题是，许多城市在规划过程中涉及有关“城市商业面积”问题时，常常是以“发达国家人均商业面积”为参照依据的。对此，有些学者认为以“人均商业面积”为标准是不科学的：一是缺乏确切依据；二是不能简单地将发达国家的情况套用到我国来；三是人均商业面积说明不了商业面积在城市中的分配不均问题；四是除了人均商业面积之外，还有商业地产的经营水平等因素。笔者同意这些观点，并认为，这说明我们在城市商业面积测算研究方面存在不足。
城市商业面积是规划的重要内容。能否准确界定“城市人均商业面积”，至少要研究对其有直接影响的四项因素：
其一，与消费者单位时间内购买商品的数量和次数有关。首先，商业面积在使用过程中的特点是：消费者在购买商品和服务时，只是在购买过程时间段内占用了商业面积。即在单位营业时间内，单位商业面积会被多个不同顾客在不同时间段内占用过。其次，在正常的消费水平、以年为单位的时间段内，消费者购买商品的数量与购买次数成反比，每次购买的数量越大(小)，一年内消费者购买次数就越少(多)。
其二，与消费者的购买行为规律和分布有关。在上述消费者购买行为规律的制约下，消费者在单位时间内(例如一年)，由于购买的商品种类、档次、价格和目的的不同而会选择不同的购买地点和购买方式。这样，消费者在单位时间内的商品购买总额，会分配在城市内不同商业区域、不同业态的不同营业面积中。另外，消费者由于居住地的分布等原因也会形成其购买活动在街区分布上的疏密不均。
其三，与消费者的需求结构与零售业态的供给结构有关。消费者的需求结构会由于收入水平、社会商品的供给种类、生活与消费观念的发展而变化；同时，零售业态与销售方式也会由于消费者需求结构、市场竞争、相关科技的应用的变化而变化。
其四，与城市的经济发展及城市交易功能有关。城市的经济发展及市场交易功能水平越高，以该城市为中心的经济圈范围就越大，各种交易活动在规模、方式、种类、频率等方面的水平也就越高，便会大大提升城市商业总面积的需求量以及单位商业面积的使用效率。反之，若城市的经济发展及交易功能水平都比较低，则城市商业总面积和单位商业面积的使用效率都会比较低。
在现实商业活动中，以上四项因素综合形成了复杂的动态影响因素体系，使我们难以计算出符合规律与要求的人均商业面积。在此笔者提出三种相互关联的方法，辅助商业网点规划与布局中商业面积的确定问题：
第一，同等条件下平均销售额水平(简称A)。同等条件是指：同类业态、大致相同的商业地理位置、基本相等的营业面积和合理的经济效益。该指标的具体含义是：以城市内同等条件下的若干个同类业态各自的年销售额数据，求出同等条件下同类业态的年平均销售水平和每平方米平均销售额水平。
第二，全城同类业态各自的现有营业面积总量(简称B)与实际市场需求面积(简称C)之间的对应关系。C是指将消费者的需求分为“食品”、“日用百货”、“家用电器”等类别：再将全城各种不同零售业态经营的同类商品进行统计，求出全城所有业态经营同类商品的年实际销售总额以及年增加幅度。
B和C的对应关系指标的计算方法和含义是：首先，用A(同类业态合理经济效益水平下单位平方米年销售额)，乘以B(全城同类业态现有营业面积总量)，得出“城市全部某类业态现存营业总面积在合理盈利状态下已达到的理论年销售总额”数据(简称D)。其次，再用D与C(全部零售业态所经营的某商品类别的全城全年销售总额，如城市现有超市和菜市场的营业总面积已达到的理论年销售总额，就要与“生活必需的各类食品”的全城实际销售总额相比)的数据进行动态比较(要考虑消费额的增长率)，得出全城经营同类业态的营业供给总面积与需求量之间的对应关系。
该指标的意义是，通过该对应关系的数据研究，可大致掌握全城某类业态总营业面积供给的余缺状态。
第三，城市各区域性商业区内(商业街区、商住或者家属院集中区等)各类业态各自的营业面积与实际需求量之间的对应关系。先使用A乘以该商业区内某类业态的现有营业面积总量.得出该商业区内某业态对某类商品的现实供给能力D′；再通过调查，得出单位时间(年)该商业区内消费者对该类业态的主营商品的消费总额c'和年增长水平。通过D′与C′的对比，便可得出在该商业区内某类业态与实际市场需求之间的大致平衡关系。需要同时注意，在特定商业区内，业态与城市不同商业区域的对应关系以及特定业态的正常商圈覆盖范围。
以上三个关系是相辅相成的。其中，“第一”是探讨后两个关系的基础：“第二”是重点描述全城某类业态营业总面积的供求平衡问题，但却无法描述该类业态营业面积在城市中不同街区网点上的合理分配问题；“第三”是描述某类业态的营业面积分配在城市中不同商业区内的供求平衡问题。
另外，对大型批发市场、物流中心等的商业面积，不能简单套用上述理论计算方法.只能根据具体的市场覆盖面、交易量和发展水平的统计和经验数据来确定面积。
作者：刘星原 来源：《北京工商大学学报(社会科学版)》