神马文学网对建立新型成本管理系统的一些想法 1- 中国会计视野-会计论文库 doc.esnai.com...
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/24 06:35:15
随着我国房地产市场的不断规范，在政府公开平台上进行土地“招、拍、挂”取代了不能真实反映土地价值的非公开转让方式。但由于土地资源稀缺，又容易造成房地产开发企业对土地的非理性追逐。为了更好地加强对新项目的成本管理，笔者所在的公司在总结以往运作项目的经验和教训的基础上，对项目全过程成本管理的规范和制度进行了修订。在修订过程中，笔者对房地产开发企业建立新型成本管理系统有了进一步的思考。
一、新型成本管理系统的主要内容
（一）成本预决策系统
1.成本预测系统。在参与“招、拍、挂”之前，企业必须根据招标（拍卖、挂牌）文件提供的基本资料和技术参数进行可行性分析，预测项目建设成本和产品未来售价，确定企业想要获得的利润，然后确定一个拿地的价格范围，并最终作为竞争土地的依据。
2.成本决策系统。在房地产开发企业成本预测的基础上，成本决策系统要根据企业自身发展规划、资金实力、竞争能力、市场环境等诸多因素，决定在怎样的价格范围内参与土地竞争；在竞得土地之后，成本决策系统要在土地出让协议规定的技术指标范围内，决定设计怎样的产品；在房地产开发产品的建造、销售过程中，成本决策系统同样在建设工期、资金安排、销售广告等方面发挥着重要作用。
（二）成本执行系统
1.成本指标系统。房地产开发企业开发的每一个项目都要形成一套成本指标体系，来反映开发项目从拿地到建造、销售的成本形成全过程。这其中，既要有综合性的指标，如项目总成本等，又要有分解的小指标，如土地成本、建安成本、销售成本、间接管理费用等；既要考虑建造成本，又要考虑时间成本（工期）、质量成本、安全成本等。而且整体成本指标和分解成本指标、各个分解成本指标之间还必须形成有机的衔接，不能出现成本空白地带，从而确保开发产品整体成本指标的完成。
2.成本责任系统。除了将成本指标层层分解落实到各部门、岗位，成本责任系统还应按企业的权利管理形式，根据各部门、岗位被赋予的权力来分配相应的责任，落实相应的成本指标，从而形成有效的成本责任系统。
3.成本协调系统。在房地产开发企业的成本执行过程中，对于产品与产品间的不可比性、外部环境的不可控因素以及一个成本指标涉及几个责任和执行部门或岗位等问题，一个运行良好的成本协调系统可以及时组织协调解决。
4.成本控制系统。房地产开发企业的成本控制系统可以概括为多级、多层、多阶段的控制。多级控制就是按照企业管理级次和权限，由上一级控制下一级；多层控制就是按照控制职能，基层进行现场成本控制，中层进行管理成本控制，高层进行战略成本控制；多阶段控制就是按照项目开发的全过程分为土地取得成本控制、设计阶段成本控制、建造阶段成本控制、销售阶段成本控制等。多级、多层、多阶段的成本控制在级次、层次、各阶段是相互联系、相互影响、不可分割的，因此，需要对控制行为进行优化和平衡，选择其中最适合的和控制行为本身成本最低的控制方法，从而有利于实现企业的整体成本目标。
（三）成本评估系统
1.成本检查系统。成本检查系统就是对照成本指标系统确定的各项成本，在成本执行过程中，对成本指标的完成情况进行定期或不定期的检查，并对照企业相关的奖惩制度，对成本责任部门和责任人进行赏罚。对于房地产开发企业来说，成本检查系统虽然只是一个二级子系统，但在整个成本管理系统中起到的是激励与约束的作用，运用得当将推动整个成本管理系统运行，反之则会阻碍系统正常运行。而要使成本检查系统真正发挥好激励与约束作用，一是要有合理、公平、透明的奖惩制度，二是要有及时、完整的成本信息，三是要有赏罚分明的企业文化。