房地产业的主要问题 马克思主义评论网

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房地产业的主要问题
2007-09-19 13:58 来源: 马克思主义研究2007年第2期 网友评论 0 条 浏览次数 7
1、社会成本高
房地产的表面繁荣是以极高的社会成本为代价的。一方面,房地产大量占用农用土地,土地闲置过多,造成极大浪费。据2006年6月14日《经济参考报》显示,近年来,房地产业用地占到全国供地总量的30%左右。考虑到国内目前尚处于工业化中期和城市化初期,发展房地产,适量地占用农地是不可避免的。但是在某些错误的政绩观、利益观的主导下,一些地方政府对土地管理松懈,出现了囤积土地,占用大量农地的行为。根据国土资源部2004年对18个省、35个城市、196个市区县的土地利用动态遥感检测测算,35个城市新增建设用地45万亩,其中占用耕地32.5万亩,占72%,城市的发展有2/3是在利用外延占用耕地。过多地占用土地,导致城市土地大量闲置,约占新城区建设用地的15%。2004年底,全国城镇规划范围内共有闲置土地、空闲土地和批而未供的土地将近400万亩,相当于现有城镇用地总量的 17.8%。另一方面由于强行拆迁和征地,对农民的补偿过低,使得失地农民的基本生计不能得到有效保障,从而导致社会矛盾激烈。据估算,失地农民约5000万人,其中失地又失业的约3000万人,其中因房地产开发造成的约1/4。同时,国家税收流失严重。资料表明,仅广州地税局一次公布的房地产商偷税漏税即达1.7亿元,估计全国可能超过100亿元。
2、市场秩序混乱
2004年底以来,一些城市房地产投资规模过大,商品住房价格上涨过快,市场秩序混乱。产生这些问题的一个重要原因,是商品房销售行为不规范、管理不严格,既扰乱了正常的市场秩序,也诱发和加剧了短期投机炒作。例如,一些开发企业、销售机构利用临时借用的身份证、内部工作人员身份证甚至编造姓名、证件等方式,搞虚假认购,囤积房源,人为制造住房紧张局面,引诱群众争购,借机哄抬房价;一些个人和机构利用抵押贷款等方式,短期内购买多套住房,再转手倒卖。
3、房价过高,且一路攀升,局部地区出现泡沫
2000年到2005年住宅房价增长了32.2%,2004年高达9.4%,2005年高达8.4%。由于土地资源具有耗竭性的特点,人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求也会不断增加,房地产的价格在长期内具有上升的趋势。但是房地产的价格应该与消费者当时的收入相一致。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。世界银行的标准是5:1,联合国的标准是3:l,美国的比例是3:1,日本是4:1。而在中国,这一比例大约在10-15:1。房价的逆向表现,导致消费者产生房价还要上涨的预期心态,增加了市场的恐慌心理,从而进一步推动了房价的上涨。从整体上来说,房价尚在人民购买力承受范围之内,目前我国总体上尚未出现明显的泡沫经济的特征,空置率达40.8%,但是局部地区(如上海、北京、广州、天津、深圳等地)房价却继续上涨,已显示出经济泡沫的征候,并往中西部蔓延。
4、国家宏观调控失灵
近年来,各相关主管部门对房地产行业的调控接连不断。但房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰。如2003年的121号文件、2005年的“国八条”以及2006年的“国六条”。一些房地产开发商漠视政府法规,公开发表与政府对抗的言论,拒绝公布建房成本。在有些地方结成垄断价格联盟,联合抬高房价,使许多地方的房价不降反升,两个70%得不到执行,并用其他手法继续圈占土地。根据国家统计局的数据,2005年房地产投资占城镇新固定资产投资的23.05%,房地产开发投资2006年前三季度比2005年同期高出2.1%。2006年6月末商业性房地产贷款余额达3.4万亿元,同比增长20.6%,其中房地产开发贷款余额增长28.9%,同比上升10.2%。此外,外资也大举投向房地产业,目前已成为外商投资的第二大行业。2006年外资房地产企业合同金额、实际使用金额同比分别上升了25.4%、27.89%。
5、居民利益遭损害,加剧两极分化
现在的许多房地产商主要是为富人服务的。1998年下半年,我国住房政策提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系,但是直至今天经济适用房所占比例依然很少。2005年经济适用房仅占住宅总建筑面积的4.8%,高级别墅则占到9.7%,高出一倍多。实际上还有不少开发商打着建经济适用房的牌子建高价商品房。来自国家发改委的数字显示,2006年1-5月,经济适用房完成投资149亿元,同比增长3%;经济适用房占房地产开发投资的比重为2.6%,比2005年同期下降0.5个百分点。这是2000年以来的最低点,也是经济适用房推出以来的最低点。在许多大城市已经出现居住区的两极分化。
6、过度市场化
(1)过度市场化的思潮和行为大肆膨胀,任其放手发展。许多地方认为房地产业已经成为中国经济最大的经济增长点,应当放手让它发展,不要有任何约束和障碍。我国在市场经济不断深化的过程中,人们的收入差距越来越大。富人所占比例很少,即使中等收入阶层不断增多,普通老百姓还占多数。住房是人们的基本生活需求,为人民提供住房保障是政府的基本职能。任何一个国家的住房问题都不是光靠市场就能完成的。对于房地产企业来说,他们的目的是追求利润最大化,当前高档商品房居多,房价过高,将普通老百姓隔离于房地产市场之外,这是对老百姓利益的漠视。而在对政绩与利益的追求下,老百姓的利益被践踏在脚下。
(2)过度民营化助长了过度市场化。现时许多官员和学者都认为,房地产业属于竞争性行业,国有企业应当彻底退出,由私营企业放手经营。根据全国经济普查材料显示,1998年私营企业为7958家,2004年则上升为43395家,占整个房地产企业的84.9%,净增30857户,增长8.7倍。可以说,房地产业已经成为私营经济的重要阵地,控制了整个房地产市场。
(3)房地产业中出现一个暴富阶层,加大贫富差距、影响社会稳定。对房产地产的投机和炒作造就了一批暴发户,在中国2002年度100名富豪中,竟然有40多人涉足地产业。据财政部2006年11月3日公布的12号会计信息质量检查公报提供的数据,检查39家房地产企业仅获利润12.22%,而实际利润竟高达26.79%。据全国工商联一项调查报告(《2005年中国私人企业调查报告》)称:房地产行业的利润大大高于其他行业,其税后净利润中的位置比处于第二位的电力、煤气行业的利润高出一倍还多。由于他们可从廉价购地、降低建筑质量、抬高房价、多算面积和设施、物业管理高收费、拖欠民工工资、偷逃税款等几个方面赚钱,估计以上几项获取超额利润的比例分别为40%、10%、10%、5%、5%、15%、15%。
(摘自《马克思主义研究》2007年第2期,作者吴莲。原文标题为《从房地产失控看过度市场化的危害》)