行业检查方法-房地产税务检查

房地产企业偷逃税费基金惯用手法及检查方法
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如何对房地产开发项目进行监督检查，既是税务及其他相关部门的难点问题，又是相关单位必须着力解决的现实问题。笔者结合审计工作实践，就房地产开发项目漏缴土地出让金和偷逃税费基金惯用手法及检查方法谈些初浅的认识：
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一、房地产开发项目漏缴土地出让金和偷逃税费基金惯用手法
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——少报多建，扩大商品房建设面积。按竞拍土地规定的容积率申报领取开工许可证，实际开工后变更施工图纸，增加商品房实际建筑面积。
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——虚列开发成本，扩大土地增值税扣减基数和偷逃企业所得税。房地产开发企业通过施工企业、个人或以直接以开发公司的名义，虚开建筑业专用发票、零工发票或材料物资发票，虚增开发成本。
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——转移销售收入，扩大贷款规模虚增财务费用支出减少利息收入。房地产开发企业一面将已开票收取的部分商品房销售（现金）收入不入账，转移到其他关联单位，获取账外收益；一面向金融机构或其他单位借资，增加财务费用支出。
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——开具阴阳发票，隐瞒销售收入降低账面销售收入。将自行车库、储藏室、阁楼等销售不列入商品房销售合同中，商品房销售开具统一的不动产销售发票，自行车库、储藏室、阁楼等销售出具市场上购买的收据。或者项销售订立两份合同，一份真合同，真实反映购买情况，用于向购房人收款；一份假合同，用于给购房人办理产权等相关证书时，少缴相关税费基金。与此相对应按假合同出具不动产销售发票，按真合同与假合同的差额出具收款收据，并将收款收据不入开发项目财务收支账核算。
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二、房地产开发项目漏缴土地出让金和偷逃税费基金问题的检查方法
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——检查容积率
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将土地出让协议规定的容积率，乘以土地面积，与房产测绘部分出具的商品房面积核定书汇总的建筑面积进行对比，房产测绘部分出具的商品房面积核定书汇总的建筑面积大于土地出让协议中规定容积率对应部分的面积，即为超面积建筑，对超面积建筑按规定计算应补缴的土地出让金及城市建设配套费、人防费等相关规费。
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——检查开发成本
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对开发成本的检查：一是检查开票金额与合同约定金额误差是否过大。通过施工企业开票结算金额与施工合同（最初）约定金额对比分析，结合市场材料价格变化情况，将开票金额大于施工合同约定金额较大的作为重点关注对象。二是检查开票结算金额与实际付款情况是否相近。将施工（销售材料）单位出具的结算发票与实际付给施工（销售）单位的款项进行对比，一查开票单位与收款单位是否一致，对开票单位与收款单位及合同确定的施工、供货单位不一致的发票，应从开发成本中予以剔除；二查向相关单位所付总款项与开票金额（剔除质量保证金）是否一致，对应付施工、供货单位款项长期挂账的应作为延伸检查的重点单位，通过延伸检查弄清有无开发商要求施工、供货单位虚开发票，导致“应付”工程款项长期挂账的问题。三是检查工程耗用材料与实际领用是否基本相符。通过甲供材料采购签收入库数量与施工单位领用出库数量、与工程实际需要量进行核对，看其是否基本相符，对误差较大的工程材料，应作为检查关注的重点事项，从材料来源、资金去向进行重点检查。四是检查部分零星工程是否真实存在。通过走访工程施工人员、门卫及工地附近居民，看施工日记，了解一些规模较大的零星工程是否确实存在，有无开发商以零星工程名义虚开零星工程施工（或零工）发票，虚增开发成本的问题。施工单位进驻施工后，零星工程是否与施工单位承担工程事项重叠，有无必要再其他单位或个人承担。五是检查部分施工企业所开建筑发票与入账收入是否一致。将不同施工单位出具的施工发票及其他结算资料除以其承建的商品房建筑面积，看单位面积开票金额（建筑成本）是否接近，对单位面积成本较大项目的施工单位进行延伸调查，检查其所发票是否全部列作本单位收入，所收款项与开发商付出款项是否一致，开票入账的收入与工程项目负责人结算的对应事项是否一致，有无虚开发票，帮助开发商虚增开发成本，转移资金的问题。
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——检查财务费用
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检查开发企业有无转移资金，虚增借款多计财务费用，一是检查开发企业有无向非施工单位和非房地产项目材料供货单位拨付资金，尤其是向开发商原籍企业或其他关联单位付出款项；二是有无房地开发企业一面向银行贷款或向其他单位及个人借资，一面将预售商品房收入等大量资金转出；三是有无借入资金计息，借出资金不计息；四是检查开发企业融资利率是不超过同期银行贷款利率。
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——检查销售收入
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对房地产开发企业房地产开发项目销售收入的检查：一是检查入账的销售收入与签订的销售合同是否一致。正常情况下，商品房的销售收入与其销售合同应基本一致，既部分预售商品房有一些误差，但面积误差率一般不会超过3%，对销售收入误差较大的商品房应重点关注。二是检查自行车库、储藏室、车位等销售收入是否入账。通过实地查看房地产项目建设情况，弄清自行车库、储藏室、阁楼、车位的总体情况，然后再与账面销售收入进行核对，检查其是否存在销售自行车库、储藏室、阁楼、车位收入不账的问题。三是检查入账销售收入时间是否与合同要求的时间基本一致。对入账预售收入与合同不一致的，应通过向相关购房人调查等手段，弄清房地产开发企业有无使用代收据预收销售收入，推迟入账的问题，要重点关注预收账款（预售房款）有借方余额明细科目。四是检查同类住宅、自行车库、储藏室、阁楼、车位的销售单价是否基本一致。有无人为调整住宅与自行车库、储藏室、阁楼、车位的销售价格，导致自行车库、储藏室、阁楼、车位价格偏低，帮助相关购房户偷逃契税等问题。
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在弄清并调整房地产开发项目涉税、费事项后，按照相关税收政策、法规及其他规定，计算房地产开发企业应缴各类税费、基金，并移交相关部门处理。
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