建筑安装和房地产行业税收管理问题研究

2005年01月27日
课题组指导：陆明亮  洪和平  柯建忠
课题负责人：陈红伟  于  力  陈清吉
课题组成员：熊  鹭  詹蔚蓉  徐美妹  蔡贵平  尤兵兵  林宛东
总      撰：陈红伟
 
 
一、厦门市建安、房地产业发展及税收收入概况
二、建安、房地产业的基本特点及其对税收管理的影响
三、建筑安装企业和房地产企业的税收政策与具体管征办法
四、税收征管存在的主要问题、发票管理问题
五、对策建议
附件：典型案例分析—厦门市福康经济发展公司涉税案
 
 
近年来，我国的建安、房地产业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，同时也给现有的税收政策和税收管理带来的新的挑战。本文从厦门市建安、房地产业税收征管现状入手，提出有关税收政策和管理措施的一系列建议。
一、厦门市建安、房地产业发展及税收收入概况
（一）厦门市建安、房地产业发展概况
从上世纪90年代后期开始，厦门市建安、房地产业进入快速发展阶段，投入与产出均呈现持续高速增长的态势，对全市经济增长、社会进步，特别是对加快城市建设、改善居民住房条件等方面发挥着重要作用。
表一：厦门市2000-2003年房地产业、建筑业增加值一览表
项目
年份
房地产业增加值
建筑业增加值
总额(万元)
增长(%)
总额(万元)
增长(%)
2000
326,996
----
320,307
----
2001
367,489
12.38
333,237
4.04
2002
368,423
0.25
364,639
9.42
2003
441,699
19.89
407,212
11.68
2001-2003年，全市房地产业增加值三年年均增幅为9.63%，建筑业增加值三年年均增幅为10.54%，在二手房交易市场方面也比较火爆，2002年交易额15.2亿元，2003年为32.5亿元（代征各种税收5564.49万元）。
随着海湾型城市建设的全面铺开，岛外土地的成片开发，岛内旧城改造步伐的加快，厦门市建安、房地产行业还会继续快速增长 。
（二）厦门市建安、房地产业税收收入概况
1、两行业税收占地税税收总收入的四分之一强
2001-2003年，厦门市建安、房地产行业缴纳的各项地方税收总额为388,749万元，占同期地税税收总收入的28.41%，对地税税收收入乃至全市财政收入都至关重要，对完成各年度税收收入计划起了决定性的作用（见表二）。
表二：2001-2003年厦门市建安、房地产纳税总体情况表（单位：万元）
地税税收总收入
建安、房地产税收
建安房地产税收占地税税收总收入比重
入库
增长率
入库
增长率
2001年
414,834
27.10%
110,567
26.65%
2002年
452,454
9.10%
125,115
13.16%
27.65%
2003年
500,163
10.50%
153,067
22.34%
30.60%
合计
1,367,451
388,749
28.43%
2、两行业的营业税已达到地税营业税收入的一半以上
多年来，两行业缴纳的营业税一直占地税营业税总收入的40%以上，到2003年已经过半（见表三）。
表三：建安房地产行业营业税与厦门地税营业税总收入（单位：万元）
建安房地产企业营业税收入
总营业税收入
所占比例
1999年
62,120
149,909
41.44%
2000年
76,393
161,585
47.28%
2001年
78,944
171,124
46.13%
2002年
97,609
218,945
44.58%
2003年
118,833
227,762
51.17%
3、建安行业缴纳的不同税种增幅各异
表四：建安行业2001-2003纳税情况一览（单位：万元）
缴纳税收总额
营业税
企业所得税
个人所得税
印花税
2001
40,775
31,804
3,932
2,925
76
2002
47,672
37,956
3,880
3,338
118
2003
54,065
43,160
4,020
3,960
148
建安行业营业税呈持续增长，主要是由于厦门市政府提出了建设海湾型城市的建设思路、加大了对基础设施的建设力度，同时厦门市地税局充分利用信息化的手段，加强了日常征管。
但企业所得税的增长相对缓慢，这固然跟中央的宏观经济政策变化和2003年主要建筑材料（如钢铁、水泥等）价格大幅度上扬有很大关系，但也可以看出，目前在税收征管方面还存在一定的漏洞，尚需要加强。
4、房地产行业缴纳的不同税种增幅各异
表五：房地产行业3年来纳税情况一览（单位:万元）
缴纳税收总额
营业税
企业所得税
个人所得税
印花税
2001
69,792
47,140
16,124
2,155
434
2002
77,443
59,653
9,033
3,064
585
2003
99,002
75,673
12,961
3,356
731
三年来，房地产行业缴纳税收总额呈现出强劲的增长势头，其主要原因：1999年房改政策延续和集团购买商品房参与房改、国家出台扶持房地产市场的优惠政策、假日经济、我市提出建设海湾型城市的战略构想、外地资金的进入等。
分税种看：营业税的增长强劲。企业所得税却是大起大落，主要是由于我市这两年来实行土地公开挂牌出让、建安成本上涨，增加了房地产企业的开发成本，导致利润率下降，同时也与中央出台所得税的分享制度有关。个人所得税和印花税也在不断增长，但与房地产市场的火爆相比就显得微不足道，房地产行业的个人所得税2003年仅比2001年增加1201万元，从实践中看，对房地产行业高层管理人员和营销人员（含代销人员）等高收入个人的个人所得税征管仍不到位，且其从业人员的工资增长水平，并没有随房价的上涨而同步提高，以致于市场的火爆对个人所得税的拉动不明显。
二、建安、房地产业的基本特点及其对税收管理的影响
（一）建安、房地产业的基本特点
1、开发和生产项目的流动性、单件性和长期性
建安、房地产业与国民经济的发展一样具有周期性，并且投入到产出的周期比较长。
2、产业的关联性
两个行业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。因此它们对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国GDP 7%-9%的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。
3、对政策的敏感性
政府政策对房地产业的影响：政府对土地资源的开发和使用计划直接影响土地的供应，从而影响房地产业的开发状况；各项税费影响房地产价格，从而影响房地产的销售状况；房地产交易政策会影响房地产的流通状况。
政府政策对建筑安装业的影响：政府投资规模直接影响建安业规模；各项税费影响建安业成本核算，进而影响建安业的利润回报率。
（二）行业特点对税收管理的影响
1、所得税管理难度大
开发项目持续时间多在一年以上，若以会计年度为单位计算征收企业所得税，在准确确定收入、配比结转成本等方面确实有一定的难度。许多建安、房地产企业就利用这一特点，打时间差的牌，延迟申报以达到推迟纳税的目的。
开发项目的流动性也给个人所得税的管理带来了极大的不便。
2、税务稽查工作比较麻烦
由于涉及许多行业，一些建安、房地产企业就在成本费用中做文章。加上各地执行税收政策不一致，有些建筑商到税负较低的地方申请代开发票，还有些建筑商干脆使用假发票，建安的材料票是增值税发票，从而给地税部门的稽查带来相当大的难度。
3、税源变动难以把握
建安、房地产业受产业政策影响大，税收收入预测和计划很难做到准确无误，进而影响到决策和征管。
三、建安、房地产企业的税收政策与具体管征办法
（一）现行税收制度
涉及到的税费主要包括：营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。
1、营业税
（1）建安行业
税法规定，从事营业税税目“建筑业”项下建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等经济活动的单位和个人属建安营业税的纳税义务人，以实际取得的建安营业收入（含价外费用）或税务机关依法核定的金额为计税营业额。
在纳税地点方面：A、纳税人提供建筑劳务，应当向劳务发生地税务机关纳税，即从事建筑安装业务，应当在所承包的工程所在地缴纳营业税。B、纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的（以下简称跨省工程），向其机构所在地税务机关纳税。C、纳税人承包省内跨县（市）工程的营业税纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
其他重要规定：A、对自建自售建筑物要征收营业税。B、对价格明显偏低的，主管税务机关有权依据相关规定确定营业额（不限建安行业）。
（2）房地产行业
“转让土地使用权”或者“销售不动产”的单位和个人，以及“赠与不动产”的单位为营业税纳税义务人。纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天；转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
其他重要规定：A、以销售有限产权、永久使用权方式销售建筑物的行为视同销售建筑物征税。B、以不动产投资、入股、参加接受投资方利润分配，共担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按“销售不动产”税目征税。C、借款者无力归还贷款，以抵押的房屋抵贷，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。D、对合作建房行为的税务管理规则。
2、企业所得税
适用的税法规范主要包括：《企业所得税暂行条例》及其实施细则（适用于内资企业）；《企业所得税税前扣除办法》（适用于内资企业）；《外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则，以及《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（［2003］83号文）等。
3、个人所得税
《建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法》对建安行业个人所得税的征收管理基本规范作出了统一规定，自 1996年开始执行。各省、自治区、直辖市地方税务局可据此制定更具体的征管办法。对于取得与房地产使用和处分有关权益的其他个人（非建筑安装行业从业人员），则涉及到某些个人所得税征免政策，例如：个人出售自有非住房性质的房地产，应按照“财产转让所得”纳税；转让自用达5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。
4、城市维护建设税
以增值税、消费税、营业税为基数，按所在地相应税率计算缴纳（外资企业不征收）。
5、教育费附加
按增值税、消费税、营业税的3％缴纳（外资企业不征收）。
6、印花税
房地产开发企业在其生产经营活动中，经常需要签订各种合同、书立产权转移书据、建立营业账簿、领取有关的权利许可证照，从而成为印花税纳税义务人。
（二）具体的管征办法
1、关于建安行业
营业税计税依据为全部预收备料款、工程款金额之和，对已结算但款项未实现的工程项目未及时申报缴纳营业税，在税务处理时一般仅作补税处理，不认定为偷税。企业所得税征收方式有查帐征收、核定所得率征收和定期定额征收等，若实行核定所得率征收，计税金额以按申报营业税的营业额依带征率（核定所得率）予以带征。个人所得税通常采用查帐征收，个人承包工程则依栋号按带征率带征、对企业的员工工资由企业代扣代缴。
厦门市地税局《关于建安企业实行带征率征收的通知》（厦地税政二[1995]003号）规定：对帐证不全或核算不实、不足为查帐征收的建安企业，其所得税和代扣代缴的个人所得税可实行带征办法。企业所得税带征率为0.5%；个人所得税带征率按不同工程项目设置，从0.5%-1%不等，不能按项目分清的一律按1%带征率代扣代缴个人所得税。为加强对外地驻厦建工公司的税收管征，《关于驻厦建工公司“包清工”税收征管问题的通知》（厦地税政二[1995]005号）规定：营业税由建安企业（总承包人）依法缴纳；企业所得税按0.5%由驻厦建工公司带征；个人所得税按0.5%由驻厦建工公司带征。
在建安总、分包人征税方面，我局有成功的做法，如对海沧大桥、环岛路、会展中心建设项目采用由建设单位统一缴税的做法。海沧大桥、环岛路、国际会展中心建设工程是我市重大的项目，工程由路桥建设投资总公司、厦门国际会展新城投资建设有限公司投资建设。由于工程投资额大，建设周期长，建设期间涉及的各个单项工程及施工企业多，为了从源头上加强对工程项目的税收征管，经市政府同意，对海沧大桥、环岛路、国际会展中心建设期间的各类施工企业应当缴纳的营业税及附征的各种税费，实行汇总缴纳的办法，即由建设单位在向各个单项工程支付工程价款时统一扣缴税收，而后按月汇总向我局办理申报纳税。实行对建筑安装总包、分包工程的税收由建设单位统一扣缴，从源头上杜绝了建筑安装业营业税的流失。
2、关于房地产行业
房地产业牵涉到产权的登记、确认，其运作方式及程序相对规范。因此对于房地产业营业税的税收征管一般采用查帐征收，根据开票金额计算征收营业税。
房地产业税收征管的难点、重点是对企业所得税的征管。
厦门市地税局《关于房地产开发企业企业所得税征收问题的通知》（厦地税政二[2000]24号）主要规定有：（1）对实行查帐征收的房地产开发企业，均按已结转的营业收入和未结转预收售楼款收入以及购房定金1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴。（2）实行按年度分项目汇算清缴。跨年开发项目，年底尚未完工的，不进行汇算清缴，不做纳税调整。待项目竣工并实现销售90%以上(按面积计算)的，由企业根据该项目核算资料,在年度终了两个月内，按规定程序先进行自核自缴。成本和费用按已售建筑面积占项目总建筑面积的比例，在已售房与未售房之间分配结转，计算应纳税所得额，按15%税率计算应纳企业所得税。若到规定的汇算期时，发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。并按规定将预征期内少征税款补征入库。等。
鉴于一家企业同时开发多个项目或实行多种经营，按开发项目分摊费用在核算上有一定困难，《关于房地产开发企业预征企业所得税有关问题的补充通知》（厦地税政二[2000]32号）做了补充规定。
从2004年起，开始执行《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）。对房地产开发企业预售方式销售开发产品的，按当期取得的预售收入（预售帐款）总额的2.25%比例预征企业所得税，实行按月申报预缴。同时，对兼营多个房地产项目或多种不同经营业务，均以房地产销售收入作为划分预征或据实计征企业所得税的依据。据实计征企业所的，以当期销售收入，扣除当期与收入配比的成本、费用及损失后的余额，作为当前应纳税所得额，依法计征企业所得税。当期预售收入转销售收入预征的企业所得税予以抵扣。对于房地产开发企业开发产品竣工结算或房地产产权转移或销售收入实现时，按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，依法进行纳税调整后，进行企业所得税清算，多退少补。对于在纳税检查或汇算期间，发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能准确核算应纳税所得额及无正当理由不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额4%的比例核定企业所得税或个人所得税，并按规定将预征期内少征税款补征入库。
房地产三级市场的税收管理措施主要有：（1）将房地产二手房交易的税收委托产权交易中心代征，并积极协助代征单位（土房局）开发税收代征软件，实现了通过房地产交易价格等信息自动生成应缴纳税费。（2）与市国土资源、房产管理局、财政局共同研究，适时调整房地产二级市场税收政策，激活房地产交易二级市场（3）为鼓励个人购换住房，积极为购房者及时办理个人所得税纳税保证金退还手续，做到当天申请，符合条件的当天办理退还。（4）为代征单位和纳税人提供有关房地产税收政策咨询全面周到服务。（5）及时结算并支付代征单位代征税收手续费，调动代征单位代征税收积极性。
四、税收征管存在的主要问题、发票管理问题
（一）建安业税收征管中存在的问题
1、营业税征管方面存在的问题
第一，计税金额不足：包工不包料的企业，计税金额只申报工费部分；配套工程及零星工程如绿化、水泥路、木门、铝合金门窗、路灯、铁门、防盗门等工程，以各种建筑材料等发票直接入账减少计税金额；向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机机构迁移费，不计入计税金额；挂靠经营的建安企业，挂靠其名而根据汇款额提取管理费和代扣税款，但挂靠单位向承建单位直接领取现金时不入帐，减少了计税金额。
第二，纳税时间滞后：垫资工程，有的工程垫资时间跨度较长，垫资款难于及时收回，因属未收到工程款，纳税义务时间尚未发生，致使有的工程已经完工投入使用，而营业税仍未征收；已经竣工但尚未办理结算的工程，因建设单位拖欠工程款施工单位不主动申请验收或因工程质量等原因而不能办理验收以致工程款久拖未结，营业税纳税时间滞后。
第三，某些情况的纳税义务时间难于把握：对于建筑安装企业具有房地产开发经营权，并直接从事房地产的开发自建自售建筑物的行为，其建安营业税的纳税义务时间难于准确把握。
第四，转包工程中总包人未严格履行代扣代缴义务：建筑业总承包人将工程分包或较包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额，但总承包人对分包、转包工程没有严格执行代扣代缴的有关规定。
2、企业所得税征管中存在的问题
第一，征收期存在提前或推后：对于按核定所得率征收和定期定额征收的企业，因大部分在征收营业税时即按申报营业税的营业额依带征率（核定所得率）予以带征，以致对于所得额的确认存在偏高或偏低、对企业所得税的征收期存在提前或推后的现象。
第二，工程成本难以进行准确复核：实际工作中企业最常用的结算方式是按月结算（因为按施工企业会计制度的规定，建筑安装企业必须按月编制各种会计报表，这就要求其必须每月都进行工程价款的结算）。由于工程项目多、工作量大等原因，查帐征收户的会计因怕麻烦，往往采用估算方法，致使计税依据准确度不够,或者在计税工资方面采用班组统一领用而后私下发放的方法，难于对工程成本进行准确的复核。
第三，税收难以征足：对于挂靠单位，企业所得税中的工程材料成本等本该在挂靠单位中核算，却在被挂靠单位核算，因为已含挂靠单位利润在内，成本中有虚假成份，使企业所得税难以征足。
另外，比较突出的问题是跨地区缴税问题：包括不同地市之间和同一地市不同区之间两种情况（这里着重分析前者）。根据《企业所得税暂行条例》及省局的有关规定，对建筑安装业企业在我省范围内承接建筑安装工程项目的，应按规定向企业所在地主管税务机关申请开具“外出经营活动证明”及“企业所得税联系单”送项目施工所在地主管税务机关核查，企业所得税回企业所在地一并缴纳。我局严格执行企业所得税有关规定，对外来建安企业来我市承接建筑安装工程项目的，对企业能够提供上述证明材料的，只征流转税，所得税由企业回所在地缴纳。但我市一些建安企业反映到省内其他地市，如泉州一带施工并已出具外出施工经营许可证明，企业所得税本应回机构所在地（厦门）缴纳，但是当地税务部门拒不执行，在开具建安发票时一并扣缴。其理由是当地政府下达文件规定：外来施工单位，不论任何情况，企业所得税一律在当地缴纳；如施工单位企业所得税要回所在地缴纳，就不予开具建安发票。造成企业工程款难以结算，企业经营发展受到影响。
3、个人所得税管征方面存在的问题
第一，代扣代缴义务时间滞后。
第二，分包工程经常遗漏：企业承接分包工程取得的收入虽不计征营业税，但应计入企业所得税及个人所得税扣缴的计税金额，此项经常遗漏。
第三，收入难以把握：以班组的名义统一领发工资，其中谁有超过征税定额难于准确掌握。
第四，逃避税问题严重：个别承包人或挂靠人为了偷逃税收等原因，以开具材料发票等办法抵帐，不仅加大了工程的成本，而且逃避了工薪所得的个人所得税；对于股份制企业的分红所得，企业往往以增加人数减少个人所得或开票抵帐的方法逃避个人所得税，或成立建工公司，将一部分劳务所得或其他所得转移到该公司。
4、印花税管征方面存在的问题
对于有通过公证的合同，我局主要通过委托合同公证部门代征的办法；但对于未通过公证的合同（尤其是小额的合同、三资企业的工程合同），其印花税往往容易存在偷逃现象。对于注册资金印花税，因只对资金增加的部分贴花，故企业以各种理由转移资金时，企业注册资金增加数少于实际或只减不增，从而偷逃印花税。
5、城建税管征方面存在的问题
城建税依附于营业税，除存在营业税方面的问题外，还因为税率有三档（不同的纳税地点，适用税率不同），纳税人为减少产生城建税而转移纳税地点。
（二）建安业税收征管存在问题的原因分析
1、建筑工程业务量大，分布广，工程施工周期一般在几个月至几年，而且工期综合交错，掌握其信息的难度大。建筑工程在立项时，虽然在建委、计委、税务等部门均有登记，但是承建单位并未登记，税务机关很难掌握，建安企业漏报、不报工程项目，从而直接影响建筑业的税收收入。
2、税务征管力量薄弱。由于取消了户管员对企业“保姆式”的管理方式，税务机关对建安企业承建的工程项目了解不多，等到税务稽查时，大部分工程已完工，无从了解其具体施工情况，对漏报工程项目及挂靠等偷逃税难以杜绝。
3、现行税收政策规定实际操作性不强。根据《营业税暂行条例》规定，凡是在我国境内提供应税劳务的单位和个人为营业税的纳税人，因此建筑企业是营业税的纳税义务人。但在实际中，建筑企业只是代扣代缴义务人，工程承包者才是真正的纳税义务人，只有他们才真正知道工程进展到什么程度，工程款已收多少，收到的款项是否已全部申报以及是否有故意延期结算，造成税款不能及时、足额入库。
4、企业所得税带征率的不同，使得企业避重就轻。目前，对那些账证不健全或不能完全真实反映企业财务状况的建安企业，实行带征率征收办法。由于带征率的测算存在抽样调查的片面性及不够准确，所以各地的带征率有所不同，这样有些企业就会避重就轻。
（三）房地产业税收征管中存在的问题
1、不按规定申报纳税
预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”现实中部分企业收到预收款时往往是挂在“往来款”，不及时申报纳税。
目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。但在实际生活中合作双方常常不申报纳税。
2、以收据支付工程款偷欠税收
以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时不按规定使用发票，而是开具收据。既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。
3、业务往来上作手脚
当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时，也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；在税收上，瞒报经营项目，隐瞒经营收入。
4、用收入直接冲减成本
由于收入与费用差额较大，有的企业就用收入直接冲减成本，造成营业税的流失。
5、未及时结转销售收入
企业所得税暂行条例实施细则规定：纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。但实际中往往存在纳税人因整个项目未全部销售完，而将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴。如某开发公司开发的A项目已出售三分之二，房屋已交付使用，售房款项按合同约定全部收讫，发票也已开具，且项目成本能够确定，但该司却将已收款项挂在“预收帐款”未结转销售收入，造成少计缴企业所得税948,210.28元。
6、过高预估销售成本
房地产开发销售周期较长，且大多存在房产已开始销售乃至已交付使用，但尚未办理竣工决算的情况，因此，纳税人在结转销售收入及成本时大多采取预估成本，预估时往往不根据开发项目实际已发生或原预算的成本情况预估，而是带有很大的主观随意性，造成过高预估成本，压低销售利润，少缴企业所得税。
7、收入与成本、费用、税金不配比
企业所得税暂行条例规定：计算应纳税所得额时淮予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。会计准则也要求会计核算应遵循配比原则。然而实际中，往往有收入未结转但成本费用及税金却计入扣除项目的情况。
8、二手房交易税收管理难度大
（1）交易双方大部分是个人交易，交易价格难以监控，存在交易双方有意压低实际交易价格，从而减少应交的各项税费。（2）普通住宅与高档住宅的界定标准不符合现实需要，造成征税困难，（3）二手房交易按差价征税，有的房子原价难以核实造成计税依据难以核定。
（四）发票管理存在的问题及其原因分析
1、两个行业存在的共性问题
纳税人领购发票后不按规定设置发票登记薄，不按规定上报发票的使用、结存情况；开票存在涂改票面项目内容、金额及字迹潦草等不规范现象；开具发票不完整，有的只填写金额，而客户名称、规格、单位、数量、日期等都存在填写不完整等，特别是开具发票的日期未填写，将引起纳税义务发生时间的确认问题，造成滞后申报，占压税款等现象。
2、两个行业存在的个性问题
（1）建筑安装业：
A、一部分原材料无法取得发票
由于大部分原材料如沙、石、土等大都无法取得发票，建安企业千方百计以其它方式来弥补，如采取虚列工资表或用其它发票等等。
B、不同版本（限额）发票的随意使用
未界定使用范围，有的企业开具几百元乃至几十元的金额也使用万元版、甚至是佰万元版的发票，企业易在这方面做文章，如果是跨地区的更是给管理带来不少的难题。
C、假发票问题严重存在
从税收管理角度看，假发票是属非法凭证的一种，既可予以剔除，补征企业所得税并处罚款，又可以按发票管理规定予以处罚；但从另一角度看，假发票是一种特殊的凭证，有二种可能性：一种是取得假发票企业是受害者，根本无法辩认发票的真伪；一种是企业自行购假入帐，如果是后一种情况则应追究开具假票单位的责任问题。D、假发票鉴定问题。《征管法》没有规定哪一级税务机关可以作出权威性的鉴定，另外国税的发票还涉及国地税的配合问题，若查到外地的国税或地税明显为假发票问题时也很麻烦。
（2）房地产业
A、发票申购存在某些失控现象
房地产企业虽已办理税务登记证和办税员证，但项目还没有开工或根本达不到预售房条件的就申请商品房销售发票，这会给一些实际上是皮包公司或失踪户钻政策空子。
B、不及时开具发票
因收取售房预收款所使用的统一收款收据与企业内部的往来款项没有规范使用，导致企业实际收取的一些预售商品房款项挂在内部往来款项上，等到全部款项收取后，才开具房地产售房专有发票，造成预售款不申报或滞后申报，占压税款。
C、虚构经营业务虚开发票
3、发票管理存在问题的原因分析
应主要从税务机关内部管理上看。
A、对发票管理重视不够
只注意企业有无纳税申报，忽视了企业有无按月申报发票购存情况，忽视了发票的日常检查工作，没有根据发票使用情况检查企业的申报质量。
B、计算机在发票管理领域的开发运用，有待进一步加强和完善。
虽然我局发票模块功能较完善，包括发票印制、入库、出库、销售、缴销、挂失登记等功能，但实际工作中，对纳税人的发票使用情况，如发票缴销、挂失登记等，因工作量大，管理员没有全部录入电脑，对企业发票的使用情况无法用电脑管理。
C、对发票违章行为处罚不力
五、对策建议
（一）征管对策
1、建安业税收征管对策
（1）重视协税护税工作
有关部门要携手共同完善建筑安装业市场管理。建筑管理部门在把好建筑质量关的同时，还应协同税务机关在检查中如发现出借建筑资质权以收取好处的单位，不仅要没收非法所得，还要视情节予以处罚，直至吊销有关证照，对那些无证个体包工头也要进行清理，以促进建筑市场的健康发展。
（2）实行工程报备制度和分工程项目申报纳税制度
要求建安企业在工程动工之前，应将每一承接的工程情况及时报税务机关备案，税务机关应充分利用现有电脑网络设备，按企业分工程项目进行分类建档（如内容包括：工程名称、地点、预计投资额、期限、成本的结转情况及各税的应缴已缴情况等）。
为了明确每个工程的进展情况，应要求企业每月按工程项目分别申报工程款的结转情况，税务机关应及时将申报情况录入电脑的分类档案里。同时为了解决企业因工程项目分开申报而增加工作量，专门为建安企业设计一套申报软件，方便企业申报纳税。
（3）实行分成本项目制定成本上限制度
为了便于税务员进行工程成本的复核，掌握企业成本核算的准确度，通过调查建安企业的成本开支情况，测算并制定分项目的成本的列支上限。企业在该上限内的按实列支，超过的不予列支。
（4）实行统一纳税义务发生时间制度
为了保证税款的及时足额入库，应将建安企业的纳税义务时间加予规范。不仅要按“建安施工企业采取预收备料款或预收工程款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天”规定执行外，还应明确所有的工程应从工程开工后的次月起，根据工程的形象进度（依权责发生制），申报交纳有关的税收，其已按预收备料款或预收工程款缴税的部分允许抵扣，这样可以避免因工程实行垫资及资金未到位而拖延缴税时间的问题；对于工程最后的税款结算期，应以合同规定的工程完成时间或工程实际完成时间为准，避免因工程款拖欠等原因导致应纳的税收被拖延的现象以及自建自售的移送时间难于掌握的现象。
（5）严格被挂靠单位核算的管理
被挂靠单位偷税的主要原因是没有按核算对象进行收入计算，要求被挂靠单位严格划分本单位收入及挂靠单位收入，一旦发现“以料抵工”虚列工资等抵消工程款的现象，一律严格处理，对那些“人工费”明显超过比例工程项目，要仔细审核，并就这部分收入予以核定征收个人所得税及企业所得税。
（6）加强对分包工程进行管理
对于分包工程一方面要求总承包人在代扣代缴报告表上按工程项目及不同的分包人进行纳税申报，代扣代缴税款；另一方面建议增设建安企业代扣代缴专用发票，在发票中要求注明已纳税款，以此做为分包单位已纳税款的凭证和总承包人成本列支的依据，以便于进行纳税检查。另外，根据《营业税暂行条例》规定：建筑安装业务实行分包或转包的，以总包人为扣缴义务人。若总包人为境外机构，且在中国境内没有经营机构或代理者的，不管工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。建议对国家、省、市重点工程项目，不管总包人为境内或境外，建筑安装业营业税实行由建设单位扣缴，建设单位在支付工程款时实行源头控管，将营业税及其附加扣缴，确保税款及时、足额入库。
（7）加强对印花税、城建税的征管
对于印花税，合同部分，在报送税务机关备案时缴纳；资金部分，应于工程完工（或合同约定期满）时，已结算的按结算数办理，未结算的，可先按工程的成本上限予以扣除，计算出资金增加数后，先预贴花后结算。对于城建税，可采取按工程款一定比例征收的方法。考虑到预收备料款或预收工程款具有工程进度结算的实质意义，建议对建筑安装业营业税、城建税采取“月份、季度预交，年度或项目结算汇缴”的方式——预交时以预收备料款或预收工程款为计税金额，预交的纳税义务发生时间为收到预收备料款或预收工程款的当天；年度或项目结算汇缴则按税法规定执行。对已结算但款项未实现的工程项目则要求及时报批缓缴。
（8）加强对跨地区税收的管理和协调
建议省局针对建筑安装项目所在地缴税问题，加强管理和协调工作，规范全省建筑安装业的税收征管。
2、房地产业税收征管对策
（1）改进预征企业所得税办法
根据房地产企业的平均盈利水平，确定一个销售利润率，纳税人在取得收入款项申报缴纳营业税的同时，根据收入及利润率预缴企业所得税，待项目结算后再进行清算。这样既可促使纳税人及时结转经营成果，又可解决过高预估成本少缴企业所得税问题。
（2）日常管理工作应突出重点
在税收日常检查审查企业经营成果时，首先检查其收入是否及时结转，其次应审查其开发成本的归集是否按开发项目进行归集，此外应注意审核“销售成本”及“经营税金及附加”借方发生额对应项目的销售收入是否及时结转。
（3）争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为
房地产开发企业的税收管理需要多方面的支持。税务机关要加强同城建、招标、规划等部门的联系，摸清房地产开发项目底数，有的放矢地开展税务稽查。可同城建部门配合进行检查，商谕城建部门在招标、办证等环节协助代征税款。加强对施工项目的跟踪检查，确保接工程进度征足税款；要突出重点稽查，对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。
（4）促使企业强化财务管理
规范企业资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税人环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求房地产开发企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱，账据不全，保管不善的企业要限期改正。要努力规范企业资金钩收支渠道，杜绝多头开户。可对房地产开发企业的资金管理，采用预算外资金管理办法，严格实行收支两条线，收支两帐户。由房地产开发企业主管部门实施资金的监督管理，税务机关予以协助。房地产开发企业主管部门按照收入专户和支出专户的要求，对投资实行审批，将资金及时转入支出账户，以便对资金进行监控，保证资金专款专用。这样做有利于工程的顺利实施，有利于加强廉政建设，有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税款征收。
（5）关于二手房交易
建议政府（房管部门）对二手房交易应该制定交易指导价，对明显低于指导价的，应按指导价计征相关税费，以杜绝有意压价的行为。对普通住宅和高档住宅的界定应符合当地经济状况，建议将界定权限下放给各地制定标准。对二手房交易的征税建议能够采用简易征收办法。
（二）发票管理对策建议
要加强发票的日常管理、检查。针对挂靠单位 “以料抵工”、材料假发票、建安企业发票“大头小尾”等问题，应加强源头管理，加强税务机关对发票领、购、存、用的管理，还要加强税务机关的征管现代化建设，实现跨地区电脑联网。另外，对于伪造假发票、贩卖假发票的不法行为必须坚决打击。
1、广泛宣传，依法治票
人们通常只认为增值税发票的违法才会引起犯罪，对普通发票的重视程度远远不够。相当多企业对零星采购不按规定取得发票以白条入帐比比皆是。为此，税务机关应加强宣传，组织干部深入企业、个体工商户开展发票管理宣传与辅导。使广大纳税人认识到违反发票管理规定就是违法，就要受到处罚，直至追究法律责任。此外，税务部门还应积极帮助企业建立健全内部发票管理制度，切实落实发票管理责任制，做到按月或按季申报，规范使用。
2、理顺各专业发票管理关系
一是规范建安专用发票的使用和管理。建议将十万元版发票输入电脑，联网管理；二是加强与国税联系，加强沙、石、土专用发票的管理，避免企业利用工资单等其它形式来弥补成本；三是加大对假发票的打击力度，及时与公检法联系，争取支持和配合，对触犯法律的一律严惩不贷，决不手软，彻底遏制假发票泛滥漫延的势头，维护社会主义市场经济的健康发展；四是加强对房地产业发票的领购的审核监督工作，防止不符合售房条件的企业过早领购发票而可能造成失控的波动状态；
3、继续完善内部发票管理制度
提高税务干部对发票管理重要性的认识，增强岗位责任感，制定内部因发票管理不善造成税款巨大流失的行政责任追究制。包括发票领、购、存、核销、定期报告制度等等。相关人员在批售发票时，不能仅简单地验旧换新，须将已开具发票金额及时统计汇总，并与纳税人的申报缴纳情况进行核对，防止纳税人申报数比实际开具发票金额少的问题出现。
4、将发票检查工作常规化、制度化
一是将日常实施税收检查中发现可疑的发票及填写情况及时填写“发票填写情况核对卡”，不能拘束于开展发票检查时才进行，把这一做法日常化；二是在年初制定计划时，将发票检查列入各类大检查或专项检查内容之一，主要审核纳税人发票领、购、用、存、报的具体情况。
5、加大发票违章的处罚力度
根据行政处罚法处罚与教育相结合的原则，对于发生的发票违法行为，教育必须以处罚为后盾，不能以教育代替处罚。因此，在日常的税收检查中应分别发票违章情节的轻重给予处罚，对构成犯罪的及时移送司法部门进一步处理。
附：典型案例分析—厦门市福康经济发展公司涉税案
一、纳税人基本情况
厦门市福康经济发展有限公司注册类型为有限公司，实为私人合股企业，主营房地产开发与经营及管理，税收征收方式为查帐征收。2001年2月初，厦门市地税局根据中央4.20专案组指示成立稽查专案组对该公司进行税务稽查。
二、检查方法及违法事实
由于案情较为复杂（纳税人在开发房产项目以非法手段购得虚假材料发票，支付给施工企业虚增工程成本，再由施工企业虚开建安工程发票给本房地产公司，虚增商品房造价成本，连环虚增成本，减少计税所得，偷漏企业所得税），因而检查的范围不只局限于该公司，还涉及到相关联的多家施工企业。
为保证工作顺利进行，税务机关调阅了这些公司的帐簿、凭证、发票及征管资料。采取分组稽查，前后对照，集中分析的稽查方法，历时5个多月，共检查企业上千本帐簿资料，调查相关十几个部门、单位，询问涉案二十几人，取证上万份有关资料，终于查清：该公司与三家施工单位相勾结，由施工单位成立项目公司（项目公司人员、资金、经营、购销、财务做帐等实际上均由该公司控制），该公司通过多付工程款给施工单位来虚增开发成本，并操纵施工单位以虚列材料、人工成本方式转移资金。
该公司的主要违章事实及偷税手段：
（一）1998——2000年度，该公司操纵中国福建国际经济技术合作公司厦门分公司（施工单位），采用在该公司以厦门市瑞祥贸易有限公司等3家企业材料款的名义虚列材料成本51912557.73元；采用在该公司虚列人工成本的手段而多付工程款给该公司来多列支出19041475.75元。
（二）1999——2000年度，该公司操纵开元二建第一工程部（施工单位），以厦门市建盛贸易有限公司等26家企业材料款的名义虚列材料成本17581652.68元，采用在开元二建虚列人工成本的手段而多付工程款给开元二建来多列支出5996611.23元。
（三）1999年度，该公司操纵鼓建第一工程部（施工单位），以厦门市建盛贸易有限公司等20家企业材料款的名义虚列材料成本19947220.09元，在鼓建公司虚列人工成本的手段而多付工程款给鼓建公司来多列支出3882794.44元。
以上（一）——（三）项共虚列材料成本89441430.50元，虚列人工成本28920881.42元，合计118362311.92元。
（四）该公司采取隐匿收入多列支出等方式偷逃营业税及附加、未做纳税调整少缴企业所得税、少代扣代缴个人所得税、偷逃印花税。
三、处理结果
根据旧《中华人民共和国税收征收管理法》第20条，31条，40条，《中华人民共和国营业税暂行条例》，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，《中华人民共和国个人所得税法》，《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关规定，共剔除不合法成本135382620.87元，追补企业所得税20307393.13元，追补个人所得税10977.55 元，追补营业税6842.45元，城建税478.97元，各项附加718.47元，追补印花税 63355.50元，合计补税20389766.07 元，加收滞纳金19196085.02元，共计39585851.09元。经计算，该公司偷税比例为28.41%，已涉嫌因偷税而触犯刑律，根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定，移送公安机关追究其刑事责任。
四、稽查建议
本案中房地产公司为了达到虚增成本减少利润的目的，采用极为隐蔽的偷税手段，一方面与施工单位相勾结从多家企业开具大量的发票，真票假开，具有相当的迷惑性；另一方面操纵施工单位开具大量的虚假工资单，虚列人工成本，具有相当的欺骗性。在此过程当中，施工单位和提供材料的企业在利益的驱使下，甘心助纣为虐参与进去，形成“购、建、销”造假一条龙，环环相扣，增加了稽查的难度。稽查建议：
（一）应加强相关部门的配合
由于类似案件较为复杂，已经形成了较为复杂的犯罪链条，在日常纳税检查难以突破的主要原因是：税务机关检查权有限，单打独斗难以查获此案。在查处此案的过程中，得到了总局、省局、省检察院、市纪委、市委政法委等单位的高度重视，也得到了有关部门如公安局、工商局、建委、国税、银行等部门的支持配合，形成了强大的合力，多管齐下，才能使如此复杂的案件在短期内得以告破。
（二）必须集中精力加大偷税案查处力度
面对如此庞大的造假工程，单靠平时的征管和日常稽查是很难发现其中破绽，必须要加大专案稽查的力度。针对房地产业的特点，将稽查范围扩大到与房地产公司和相关的施工单位、供货企业，查清购、建、销每个环节的具体情况和问题，找出其中的薄弱环节为突破口，层层深挖，彻底剥去其伪装，将其违法行为暴露无遗。
（三）加大对房地产业成本审核
多年来，通过买卖土地、开发商品房、偷逃税收、发家致富的不法商人大有人在。但受税务机关查处的只能是冰山一角。目前房地产业的利润较为丰厚，但私营房地产业上缴的企业所得税和个人所得税很少，与企业发展速度、运用资金和公司注册资金都不相称。因此应加强对于这类私营房地产业的成本审核，发现异常，坚决一查到底。
此外，对某一行业典型偷税户重拳打击后，应作为反面典型予以曝光，显示税务机关打击涉税违法犯罪活动毫不手软的决心，震慑其他心存侥幸的偷税户和见利忘义协助偷税的人。
五、完善政策、加强征管的建议
透过案例，不难看出，若不是在特定的情况下形成合力集中查处，案情很难突破，而类似的涉税问题可能其他相关企业也不同程度地存在，这就要求政策制定部门逐步完善政策，日常税收管征部门依法加强管征，使问题尽早暴露，尽早整改。建议从以下几方面完善政策、加强征管：
（一）尽可能完善房地产企业企业所得税征收办法
在房屋销售未达到90%以前，对售房收入采取预征率的方式预征企业所得税不失为一种减少税收滞纳及流失的可行性操作方法。但因房地产市场发展较快，企业的利润率水平也处在不断变化的过程中，这就要求税务机关必须进行充分的调查了解、纳税评估后，再确定比率，使所定比率尽可能缩小与企业实际所得税税负的差距，这样，即使企业采取一些技术措施使销售比例迟迟达不到90%，预征的企业所得税也不致与企业实际应缴纳的数额偏差过大，可以一定程度地减少因企业不办理结算而少缴的企业所得税。
（二）结合经济发展不断调整房地产企业管征模式
近几年，房地产市场发展日趋多元化，出现了房地产企业自辖施工队伍、建筑安装企业自行开发房产项目、各种不同形式的合作建房等不同以往的情况，以及建安、房地产企业在资金拥有、往来等方面出现不同的拥有、控制等情况，这就要求税收管征主体调整思路，在日常管征中紧密结合市场变化，对企业出现的新问题做到早发现、早整改。
另外，在具体管征中，要厘清房地产开发成本的一般组成，房地产的开发成本组成中，地价款、规划设计成本、主体建筑成本、基础设施成本（水、电、煤气、有线电视等）、配套设施成本（会所、幼儿园、菜市场等）等成本项目在管征中都要心中有数、形成台帐并做到有据可查，可比对行业平均水平评价所管征的房地产企业是否有异常。
（三）加强行业管征的信息共享
在上述案例中，福康公司通过操纵施工企业来达到虚增成本的目的，这就要求管征主题加强房地产企业与建筑安装企业的信息连接，实现共享。在福康案例中，若独立地查考福康开发项目的建筑成本支出，由于地价、配套、商业信誉等的不同，从企业帐面可能很难立刻判断出单位面积的建筑成本是否合理，但对建安成本一项，若结合建安企业的成本支出及行业利润水平测算，并进而检查材料出售企业的情况，就可能有新的启发。