【长春经开】(600215) 的土地

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长春经开(600215) 的土地
2007-07-02
(1) 长春南部新城核心区24宗国有土地
本项目宗地位于长春市南部新城核心区人民大街以东、南三环以南、伊通河以西、环城高速公路以北区域,土地总面积为1,948,930平方米。
中商评估对该宗地进行了按规划用途取得土地成本项目评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了中商评报字[2006]第60号评估报告。该评估报告测定,在评估基准日为2006年5月31日,按规划用途取得委估地块土地成本(评估地上建筑物、附着物、耕地、林地、果树、农用地等)评估价值为人民币337,671.33万元。
吉佳房地产评估咨询有限公司对该宗地进行了土地使用权转让价格评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了(吉林省)吉佳[2006](估)字第041号《评估报告》。援引该评估报告如下:
该区域基础设施状况:评估宗地所处区域基础设施条件较好,已达到"七通",即通电、通路、通水、通排水、通讯、供热、供气。区域附近规划有中小学、医院、市场、邮政局、储蓄所等公用设施,公用设施较齐全,距区域均未超过2000米。该区域新开发的住宅小区较多,产业积聚程度高。以下为评估价格结果:
总地价:531,477.3040万元(具体各块宗地评估结果可参见该评估报告)
(2) 5号用地
本项目宗地位于长春经济技术开发区,世纪大街以东、长大公路以北、珠海路以南区域内,该宗地规划面积为348,760平方米,用途为公建和住宅用地,其中:公建用地面积155,296平方米,居住用地面积193,464平方米。
中商评估对该宗地进行了按规划用途取得土地成本项目评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了中商评报字[2006]第56号评估报告。该评估报告测定,在评估基准日2006年5月31日,按规划用途取得5号地块土地总成本(包括征用土地的成本、拆迁费用、土地出让金、机械设备拆运安装补偿费、土地平整费、不可预见费、中介服务费)评估价值为人民币20,263.91万元。
吉佳评估对该宗地进行了土地使用权转让价格评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告。该地块的评估出让总地价为34,457.4880万元。
(3) 7号用地
本项目宗地位于长春经济技术开发区,朝阳一路东、洋浦二路南、朝阳东路西,洋浦一路北的区域内,该宗地规划面积为257,656平方米,用途为商住用地。
中商评估对该宗地进行了按规划用途取得土地成本项目评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了中商评报字[2006]第55号评估报告。该评估报告测定,在评估基准日为2006年5月31日,按规划用途取得7号地块土地总成本(包括征用土地的成本、拆迁费用、土地出让金、机械设备拆运安装补偿费、土地平整费、不可预见费、中介服务费)评估价值为人民币4,951.3万元。
吉佳评估对该宗地进行了土地使用权转让价格评估,评估基准日为2006年5月31日,并出具了(吉林省)吉佳[2006](估)字第053号评估报告。该地块的评估出让总地价为11,233.8016万元。
下表为本公司拟投资开发的土地相关评估数据及本公司拟投资的金额(单位:万元)
项目 土地取得成本评估值 土地转让成本评估值
南部新城核心区24宗土地 337,671.33 531,477.3040
5号土地 20,263.91 34,457.4880
7号土地 4,951.3 11,233.8016
合计 362,886.54 577,168.59
我认为其中的“土地转让成本评估值 ” 577,168.59万元,就是指这些土地在评估日2006年5月31日的市场价格。(这个理解是否有错???)
为了把这些土地开发好,将来必须支付“土地取得成本评估值” 362,886.54万元,(包括征用土地的成本、拆迁费用、土地出让金。。。),所以,现在这些土地的帐面上的价值是:577,168.59-362,886.54=214,282.0536万元。
南部新城核心区195万平方米土地位于长春市新建市政大楼的周边,是长春市未来的金融及商业中心,具有巨大升值潜力;5号和7号用地均位于长春经济技术开发区,也具备一定升值空间。
(4) 临港经济区3.6平方公里土地开发投资项目
长春经开在2005年12月18日与管委会签订《临港经济区3.6平方公里经营性用地项目投资条件协议书》,本公司拟投资临港经济区3.6平方公里商住开发项目,根据协议约定,本公司将应属于管委会的土地转让净收益9.639亿元先期给付管委会,本公司已于2005年12月用货币资金支付给管委会财政局9.6亿元。
长春经开拟投资临港经济区3.6平方公里商住开发项目,该项目开工、建设时间为2006年至2015年,在9年期内滚动开发,项目投资总额45亿元。长春经开从该项目宗地收储开始,与长春经济技术开发区管委会共同进行土地整理,并按照整理一块使用一块的方式向长春经济技术开发区管委会申请招拍挂,以便如期获得土地使用权。为了彻底明确各方对土地收储、整理、开发的经济责任、投资风险和收益权利,本公司愿意将应属于长春经济技术开发区管委会的净收益于本协议签订后30日内先期给付长春经济技术开发区管委会,并承担土地收储、整理、开发的全部费用。长春经济技术开发区管委会同意将本项目宗地的出让收入扣除依法上缴的税费后,全额返给长春经开。
投资协议的主要内容
项目投资总额及投资到位时间:投资总额45亿元人民币。本项目将在9年期内滚动开发,具体开发计划双方以补充协议另行约定。
乙方给付甲方的净收益数额经双方测算后确认为:每平方米315元,先按照本项目宗地总面积3.6平方公里的85%%计算,应给付甲方的净收益款项为9.639亿元,其余15%%的净收益待规划和实地测量确定实际面积后,再行给付,多退少补。
甲方同意将本项目宗地的出让收入扣除依法上缴的税费后,全额返给乙方。乙方开发本项目的收益全部归乙方所有。
公司在2005年12月18日与开发区管委会签订《临港经济区3.6平方公里经营性用地项目投资条件协议书》,交易金额为9.6亿元,该项目宗地的用地尚未调整为商服和住宅用地。由于近期国家宏观调控的实施及土地政策的变化,该项目宗地用地规划调整难度和时间成本加大,鉴于此,根据协议中有关违约条款的规定,管委会承诺更换项目宗地位置,并保证不损害本公司的商业利益,预计在07年完成土地更换,
我个人的分析:
临港经济区3.6平方公里土地开发投资项目目前要改换成别的土地,情况未知。但是,因为原先已经支付9.639亿元,所以,置换进来的土地的价值不可能少于9.639亿元。
而前面所说三块地2006年5月31日评估的市场价格577,168.59万元。
也就是长春经开拥有的土地市场价格将不少于57。7亿+9.6亿=67。3亿。
假如三年后,土地价格上涨30%,那么长春经开的土地增值67X30%=20亿元
如果20亿立即全部成为利润(实际上这是不可能的,因为要很多年才能开发完,也就是说增值所产生的利润要体现在很多年里面),交33%所得税(这个33%纯属个人猜测,实际情况可能超过33%。一方面所得税将来可能降为25%,另一方面,土地增值税要征收,我对房地产税收并不了解),则净利润为13。4亿元,大约每股4元,这仅仅是土地自然升值所带来的利润,此外还有正常的经营利润。
但是,土地价格上涨30%纯属个人主观猜测,不可当真,请大家慎重考虑。
除以上所列土地之外,公司其它的资产不多,效益不佳,无关大局,我在这里忽略不分析。
虽然公司拥有大量土地,但是目前还没有房地产开发的经验,经营管理水平未知,管理层道德水平未知,而且公司资金紧张,据说向银行借款17亿,每年要负担利息1。2亿。
大股东持股也少。
请大家注意风险。
本人的分析未必正确,仅供参考,不作推荐,如有人购买600215,风险自负!!!
在网上搜索了一些长春房地产信息,各种说法相差很大,有人说2006年长春房子涨了2%,也有说涨了10%。
目前长春房价可能是:郊区1500-1800,市区2500-4500,极少数最贵的超过5000多。
长春经开向政府购买的那些土地价格是否公道,我无法得知。
南部新城核心区24宗土地(共195万米)总价531,477.3040万元,每平方米地价2725。5元,容积率2,则搂面地价每平方米1363元。
如果与长春2007年1季度住宅地平均出让价1270元相比,上述的地价似乎较高。
但是,南部新城核心区土地位于长春市新建市政大楼的周边,是长春市未来的金融及商业中心,具有巨大升值潜力。该处的住宅目前每米超过3000元,办公和商业用房每米超过5000元,考虑到“是长春市未来的金融及商业中心”,相信其中办公和商业用地所占的比例不会少。这样看来,拿地的价格并不高,获利空间很大。
一项来自于长春市房地局的数据显示,今年1~5月份,长春市商品房合同备案套数为16583套;合同备案面积为174.2万平方米,同比增长88.5%;合同备案金额为50.2亿元,同比增长102.4%;平均成交价格为2879.5元/平方米,同比增长12.3%。交易量、交易额比前五年均有大幅提高,这一数字无疑意味着春城目前的房地市场一路看好。而对于长春百姓来说,最关心的自然是长春房价还会涨多久?投资房产是否有利可图?对此,记者进行了深入采访。
中心焦点
长春房价是否还会涨?
正方:基本不存在下降可能
对于长春的房地产价格,不少专家认为基本不存在下降可能,目前推动长春房价上涨的最大因素是成本的提高,土地价格、建筑材料等成本的逐年上涨以及国家关于土地开发等税赋的增加,使得长春市房地产价格每年上涨的幅度超过10%,而对于房地产开发商来说,开发成本的增加必然要转嫁到消费者头上,也就是体现在房价的增长上。因此,成本推动导致长春房地产价格将在相当长一段时期内维持上涨走势。
房价通常反映了一个城市的综合经济水平,发达地区的房价比较高,而欠发达地区的房价比较低。就房价而言,不要说南方,也不要说北京,就与我们的邻居——沈阳市和大连市相比,长春地价也比那里低很多。因此,从某种程度上说,长春市的房价还有上升空间。
未来将呈温和上扬走势
从长春房价的实际涨幅来看,尽管一路走高,但与全国略有不同,2004年全国房价暴涨,长春房价却一直呈平稳增长态势,到去年房价增幅才近10%。据统计,2006年长春市城区居住人口是27.8万人,户均人口3.1人,住宅面积6332.7万平方米,同比增长3.8%,户均住宅套数0.94套。户均住宅面积79.16平方米,住宅成交率达59.6%。这些数据说明,随着老百姓生活水平的提高,对住房的需求越来越大,这就决定了房地产市场有很大发展空间,因此房价持续增长是市场作用的直接结果。
制约房地产价格的因素除了成本外,还有很重要的市场供求关系及消费者承受能力等因素。业内人士认为,长春市的房价不会出现暴涨、暴跌的情况,房价增长的幅度还在合理的区间内。专家预测,在未来几年里,长春市房地产都会呈现这样一种温和上扬的走势。
反方:房价也有波峰和波谷
美国房地产市场从1997年至今已持续升温了八九年,房价在几年时间里连续以百分之二十几的速度上涨,为了抑制房价过快增长,避免引起经济动荡,美联署在近两年时间里连续17次加息,旨在打压房价,这终于使房地产发展进入了一个过度供给的重整期。美国房地产价格的升降虽然不会直接影响中国房市的变化,但却给了我们一个明确信号:房价不是只升不降,它也会随着市场变化掉头往下的,投资房产和投资任何其他物品一样,都会有一定风险。
从某种程度上说,春城房价并非会一路上扬。长春一经济学家曾表示,一个城市的房地产走势是有着一定的规律性的,也就是会有波峰和波谷。房价是由供求两方面决定的,因为房价有两种性质需求,一种是消费需求,另一种是投资需求,但最终还是由消费需求计算。目前的房地产市场已进入理性阶段。
人口结构影响未来房价
从上世纪五六十年代开始,中国人口出生率一度达到40%以上,一直到1982年国家实行计划生育政策以后,人口出生率才开始下降。六七十年代出生的人成家后,就成为住房的最直接需求者,推动着房价的上涨,我国房价自上世纪90年代末开始上涨与此有着直接关系。第一批独生子女成家后,双方父母的两套乃至多套房屋将在未来某个时间留给他们,假设他们留下一套自住,而把剩余的住房推向市场,那么,就会增加市场中的住房供应量。事实上,随着多子女时代消费的结束,一个住房存量释放的时代也将随之到来。房价在供应量增加而需求量逐渐减少的双重挤压下,走向下跌乃是顺理成章的事。
买房还能挣钱吗?
正方:囤积房产便是投资
长春市居民米女士一个月前在绿园区一处新开发的楼盘办理了入住手续,不过她并没有打算将原本在红旗街那套90多平方米的住房卖掉,理由是,长春的房价一定会继续上涨,因此,她购置及“囤积”房产的一个重要目的便是投资。和米女士持同样观点的消费者不在少数,王先生手中现在拥有4套房屋的产权证,他十分坚定地告诉记者,5年内,这4套房子至少可以给他带来30%的收益。
反方:抓紧卖房另寻商路
在机关工作的孙女士自己有一套住宅,最近父母把名下的一套房产也改成了她的名字。孙女士综合考虑自己的情况,决定在中介公司登记,打算把房子卖掉,用卖房子的钱去经营一家服装专卖店。孙女士说,以房投资是被动的,受外界影响太大,而开个服装店,自己有独特货源,能不能赚钱,能赚多少,心里有数。
未来预测
利率成调控主要手段
在今后一段时间内,国家将以利率的价格杠杆作用对楼市进行调控。中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受采访时则表示,未来对房价影响最大的是利率调整。他分析认为,由于住房是一种流动性差的投资品,利率的变化对住房投资者十分敏感,特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时,投资者不会贸然地进入房地产市场,甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说,利率进入上升的通道对他们的影响会更大,因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。在这种情况下,他们不仅会推迟进入房地产市场,而且会压缩对住房的需求。如果这种情况出现,住房的需求减少,供给增加,上调利率对房地产市场的巨大影响自然会显现。
特别提醒
以租代养应该谨慎
目前以购房进行投资的一族人中,大部分采取了以租代养的方式。也就是将房屋进行简单的装修后出租,用租金来交纳每年的采暖费等费用后还小有盈余,随后便是期待着房价一路看涨了。
但有关专家格外提醒,想要投资房地产的市民应该对各种因素进行综合考虑,尤其是利用银行贷款购房进行投资的人,更要考虑到贷款利率上涨等因素,一定要十分谨慎。本报记者 刘娟
长春市房地产管理局副局长刘东伟认为,长春市房价涨幅虽然一路走高,房交会首日统计商品房均价在3500元/平方米以上,但与全国略有不同,仍是平稳阶段。前几年长春市房价低迷并不是长春市房地产市场的真实反映,今后,长春市将严格控制单位集资建房,保证房价的真实性。他认为长春市房价从今年开始才真正把自己的真实面貌显现出来。
通过分析,刘东伟预测,长春市的房价不会出现暴涨、暴跌的可能。今后一个时期,长春市的房价还将稳中有升。消费增长这种涨幅还是在合理的区间内,属于市场需求和平均提高共同作用的结果。现在房地产市场已经进入理性阶段,长春市未来的房地产市场走势一定逐步走向一个理性、健康的状况。
“这房价涨得怎么这么快啊?!”长春房交会16日开幕,到17日下午,商品房累计成交17.62万平方米,成交均价为每平方米3429.4元,许多市民边看房边发出这样的感叹。
据了解,近两年长春市房价迅速上涨,2006年长春市商品房成交均价是每平方米2279.3元,较上一年上涨近10%。2007年上半年依然涨势不减。长春市房地产管理局副局长刘东伟认为,长春房价是"补涨"不是"飞涨"。
刘东伟说,长春房价尽管也是一路走高,但与全国略有不同,早在2004年全国房价暴涨时,长春房价一直处于平稳阶段,直到2005年底和2006年,才出现"补涨"情况。刘东伟说,前几年长春市房价低迷并不是市场的真正反映,其中原因很多,一是政策性因素,主要表现在土地价格不高;二是市场性因素,主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。这两年经过调整土地政策,严格控制单位集资建房,长春房价的真实面目逐步展露出来了。而且,长春市的房价与沈阳、大连等城市相比还是比较低的。
但是也有人提出不同意见。一些市民认为,长春与沈阳、大连等城市的经济发展水平和对外开放程度均无法相提并论,因此长春的房价与上述城市没有可比性。
5月 春城楼市热辣辣
作者: 时间:06-04 浏览次数 35
5月 春城楼市热辣辣
刚刚过去的5月,长春房地产市场如火如荼:数家楼盘刚开盘即变成尾盘;多家楼盘门前出现众人彻夜排队购买的现象;就连积压多时的把山房、顶楼也遭到“抢”购……初夏,长春楼盘交易量呈井喷之势。长春楼市热销的背后,是否真的供不应求?专家指出,长春房价攀升引发羊群效应,价格疯狂不会很久,合理地安排自己的买房大计才是上策。
楼盘热卖
一个房号炒到10万元
5月26日9时,梦余江和家人顶着初夏火辣辣的太阳来到位于长春市绿园区的新奥蓝城等待开盘,仪式还没开始,售楼处门前的小广场就已经被车辆和行人挤得水泄不通,仅一上午,这里的售房量就达307套,占全部推出房源的八成;
26日10时,南郡·水云天6#公开接受排号,不到半小时,就有人在售楼处门口开始叫卖号码;这里仅剩百余户的房源,却有近200准客户顶着热辣辣的太阳,耐心地选购心仪住宅。
也是在同日,位于二道区的亚泰·樱花苑经过近两年的筹备,终于揭开面纱,参加说明会的人数已超过数百人,最早的一批市民,早上7点多就出发在会场外等待……
这种提前排队的现象似乎在长春房地产界已不是新闻,5月,新城雅苑、好景山庄、高新·怡众名城等几个楼盘都在人头攒动的景象中结束了盛大的开盘。记者了解到,在热销楼盘中,一个比较靠前的排队号被炒到了500元~1万元不等的价格,更有甚者,南郡·水云天一个号码曾卖出过10万元的高价。
2007年5月,比这初夏温度更高的,是购房者的热情和如火如荼的楼市。
是什么让人们在今年扎堆买房?是什么让楼市的价格一路高歌?是什么让成交量一路飘红?
市场分析
房价走高引发羊群效应
据统计,截至去年年底,长春市平均房价为2671元/平方米。然而今年,长春市已难觅到2800元以下的房源,房价节节攀升:长影世纪村,今年均价4700元/平方米,比去年同期提高约900元/平方米;大禹城邦,均价3500元/平方米,比去年提高约800元/平方米;东方之珠,均价3000元/平方米,比去年提高约1000元/平方米;中海·水岸馨都,均价4500元/平方米,比去年同期高约1100元/平方米……长春市主城区的房价,比去年同期增幅约20%~30%左右,房价的攀升让消费者“买房”成了不折不扣的“抢房”,几十万的房源,有时候似乎还不如一件衣服,还未来得及试,就被一“抢”而空。
专家指出,长春房价走高引发了羊群效应。一方面,随着市内可供开发的土地越来越少,经过物质紧缺年代的人们生怕买不到心仪的楼盘;另一方面,房价的不断上涨使人们生怕自己“占不到现在的便宜,亏了未来的钱”,结果造成一种“一窝蜂”买房的现象。
追根溯源
开发商客户意识更强了
记者了解到,在现在越来越透明的售房体系中,每个新开楼盘都需要提前几天将房源在网上公示,在这种情况下,开发商要留房比较困难。记者在采访中发现,开发商确实通过种种努力使自己的楼盘热销,但内控房源、雇人排队制造热销等现象,在多数热销楼盘中并没有发现。
与以往不同的是,今年的开发商更有了客户意识,没有一定的客户积累,开发商不敢轻易开盘。像东方之珠是在积累了近千名客户,已经过“内部预约”的情况下开的盘,开发商可谓把握十足;新城雅苑虽然名气不大,但开盘前的预登记客户也有800人之多;绿地·长春上海城从前年就开始推广营销,也是底气十足;开盘时间尚未具体确定的伟业星城,经过一个季度的客户积累,报名买房的人数已超过2000。如果说这些楼盘的营销有什么手法的话,那就是启动时间相对早,并经过至少三个月甚至半年以上的客户积累。
今年热销的楼盘有着普遍的共性:在去年“国六条”下发后,小于90平方米的楼盘今年集中发力,给市场提供了高性价比的产品。除此之外,亚泰·樱花苑、新奥蓝城、伟业星城等楼盘还开发了百平方米左右的实用三居室,这些更加符合需要的新品,极大地刺激了置业者的购买欲,也正是受到人们热捧的原因所在。
冷眼看市
房价还会疯狂多久
在热销的情况下,人们关心最多的一个话题是:楼市如此之火,楼价会继续飚升吗?
近年来,城市化进程也给长春房地产市场发展带来了千载难逢的机遇。从2000年开始,长春房地产业驶入快车道。有这样一组数字:2001年,长春房屋交易面积196.5万平方米,2002年为314.9万平方米,2003年为383万平方米,2004年为500万平方米,2005年为398.6万平方米,2006年为559.1万平方米。通过比较不难看出,长春房地产市场非常健康,房屋交易量逐年增加,增长较为平稳。
据长春市一季度的房地产市场监测报告显示,长春市九成以上的买房者以自住为主这一特征并没有变。他们会相对谨慎,以二室或三室为主,希望价格合理,高性价比楼盘受欢迎就是最好的证明。同时,长春市目前的整体供应日趋合理,整体市场难出现过去那样供不应求的局面。因此有业内人士预测,长春看似飚涨的房价其实并不能跑多远,在这个房地产二线城市,房价要飚升并不现实,因此希望置业者理性对待房价的波动。
理性回归
先了解楼盘再打算盘
长春市房地产协会秘书长盛学永接受记者采访时说过,长春房地产市场刚刚进入成熟期,加上每年近10万的人口增率,长春房地产市场至少还有20年~30年的好年景。
据了解,在即将于6月16日召开的长春市房交会上,主城区将供应2万余套房源。从过去一年的可售房源供应变化看,虽然主城区整体可供应量在逐渐下降,但如果再加上二手房约2万多套的现量,可供居住的房源还是绰绰有余的。
当长春的房产市场弥漫着“某某楼盘卖疯了”、“某某楼盘要早点去抢啊”的传言时,请您还是暂且放下激动的心,先了解了解这个楼盘的情况,再打打自己的算盘:预算有多少,负债将会有多少,到底买多大,买在哪个区域更合适,是买二手房还是现房,或者等个两三年再住新房?合理地计划自己的买房大计,择机入市才是上上策。
2007上半年楼市启示录(上)
2007-07-02
做2007年上半年长春房地产市场盘点意在盘点成绩,预警问题,理性引导。就在今年年初,上海绿地集团长春置业有限公司营销总监成岩曾预测说,2005年是买1500元/平米的房子排队,2006年买2500元/平米的房子排队,今年将出现买3500元/平米的房子排队的现象,此言一出,立即在业内引起震惊。但纵观上半年的楼市,买3500元/平米的房子排队已经不再是新闻。长春市房地局相关领导曾指出,2007年上半年房地产市场交易量、交易额均创历史新高;房屋成交价格指数全线继续攀升;商品房合同备案旺盛;商品房市场供应充足;房地产市场的发展拉动了其他几十个相关行业的迅速发展,既盘活了存量社会闲散资金,又积极促进了劳动力市场的发育、扩大了就业岗位、安置了大量下岗人员,解决了政府、社会、家庭的难点和热点问题,对提高社会经济贡献率起到了重要的作用。但必须清醒地认识到,与国内同类城市一样,长春的房地产市场发展还存在瓶颈,特别是住房的消费结构以及新建住房套型结构比例不尽合理;不同收入的居民对住房层级选择逐步分化,二手房市场准入机制需深入研究;住房消费指数逐年攀升,与群众的期望和收入相比存在一定的差距。
第一章
《战争与和平》  ——总体情况
2007年上半年,长春房地产市场的发展更上一层楼。在这里,我们将“战争”理解为广大意义的“竞争”,“和平”理解为“共赢发展”。一个行业的发展如果缺少了竞争,就没有了发展,房地产行业也不例外,而恶性的竞争对行业的发展也是不利的,因此,长春房地产行业的竞争与共赢相结合的发展状态是行业健康发展的良性态势,因此预示了它的前景更为可喜。
今年上半年,无论是已经在长春树立品牌的大盘地产公司,还是刚刚进入长春开拓市场的新企业,都拿出看家本领,提供更多的好产品。
长春各个房地产项目发展活跃,你方唱罢我登场的局面比比皆是,以各种方式吸引购房者的目光。地段的竞争、产品的竞争、开发商实力的竞争引发了新一轮的长春房地产市场的大比拼。开发商在产品上加强户型设计的实用性、加大景观设计的合理性,物业管理的引进等方面更加重视等,将产品整体的竞争转化为更为激烈的细节竞争。
大连万达集团长春房地产公司副总经理刘淼认为,长春地产发展中,多主角多赢的现象,从追求利润最大到追求合作共赢将成主流。现在的长春地产已经出现了强强联合的现象,开发商在市场运作中既要讲求竞争,又要寻求合作,要注意与地方政府、金融机构和其他社会组织的合作,更要注重开发商之间的合作。还要注意自己的社会形象,处理好自身利益和社会责任之间的关系,达到一个“共创财富,公益社会”的平衡。
另外,一个好的房产品将不再是发展商单赢,而应该是消费者、开发商、政府、银行、社会大众等多主角多赢。无论是率先进入大盘时代的富贵城南、爆发过后从容的中产城西、稳健前行的商居城东,还是康居铁北,都跨越显示了整体趋势的共赢发展的“和平”。
第二章
《理智与情感》——政策导向
政策实际有时候就像是理智与情感的搏弈。应该说,中国的房地产市场有着鲜明的政策导向的痕迹,也是一路从理智与情感中走来,理智是房地产市场的兴旺所代表的经济指标,而情感是房价是不是在普通百姓的承受范围之内。
今年年初,国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)在吉林省执行,尽管影响有限,但无疑是传递了一个信号,想在土地上做文章的开发企业收敛一些吧!
2月5日,吉林省建设厅厅长柳青表示,今年上半年将出台《吉林省廉租住房管理办法》,在年底之前,9个市州城市和县镇将全部建立起廉租房制度。为了缓和住房价格不断上涨所带来的社会压力,政府会在住房制度的调整方面有所作为,住房制度的改革思路会回到或部分回到“住房分类供应制度”精神上来。
面对过热的经济增长,上半年央行连续两次加息,随之而涨的是房贷利率。虽然每次加息的幅度都不大,但累加起来对于一些贷款量较大的买房人来说已经形成了不小的压力。与此同时,由于固定利率贷款可以锁定房贷利率,抵御利率上涨,因此越来越受到买房人的关注。
2007长春房交会期间,三大地产政策出炉。房交会首日,《长春市人民政府办公厅关于规范商品房销(预)售秩序的通知》、《长春市人民政府关于激活二手房住房市场若干政策的通知》颁布,“网上备案制度”、“公寓类居住建筑须统一名称”、“单位不得无理拒绝出售”、“30个工作日降至10个”等相关信息关注度极高。6月19日,在10月1日即将执行《物权法》的背景下,《长春市物业管理条例(征求意见稿)》公布,向社会各界征求意见,据悉,本《条例》有望今年年底执行。
宏观调控政策对房地产市场的巨大影响毋庸置疑,但每一个政策都不可能同时限制地方政府、开发商和购房者,2007年下半年的房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行,这就意味着更多绝大多数民众有支付能力的住房产品将层出不穷。
第三章
《双城记》——城市规划
长春市政府的南迁,带动着城市的“双心”发展,人民广场一带主中心和南部副中心比翼齐飞,《双城记》大幕开启。
人民广场一带是长春传统意义上的核心区,它集政治、经济、文化、商业等为一体,依托现有城市中心,商贸、文化、娱乐等传统服务业高度发达。吉林省政府等部门坐落、西安大路CBD中央商务区内高端写字楼、金融机构等林立;车水马龙的重庆路金街带动着整个重庆路商圈的沸腾,这些打造出人民广场一带主中心的成熟与完善。
随着长春市政府的南迁、轻轨等道路的开发建设、大面积的土地供给、商业投入等诸多利好信息,南部新城开始从此前单纯意义上的“富贵”居住区向城市政治、经济、文化、商务中心过渡。南部新城和人民广场一带主中心上演“双城记”。《长春市城市商业网点规划》中明确提出,由于南部新城商业中心是市政府南迁所带动的,应该定位为代表长春市现代风貌的中高档消费区域。因此,在未来的长春南部,走中高端路线的商业街即将崛起,全新的长春“南部商圈”将逐渐形成。文化方面,规划建设长春最好的文化场所,未来必将领军春城文化艺术发展。另外,新城起步区3平方公里范围内将新建、扩建9条主要街路,这些街路的建成,使该区域内交通道路纵横交错,为未来政府办公区域提供了与其功能相匹配的交通承载能力。
专家认为,在未来5年或者7年的时间里,规划图纸上的地铁、街路将落为现实,而南部新城因为它们的出现,也将呈现车水马龙的繁华景象,南北两个中心的《双城记》给长春发展助力。
第四章
《三个火枪手》——东西南区域
本报上半年对城西、城南、城东分别进行了深度的分析报道,《三个火枪手》在区域上发出地产发展的讯号,引得城西、城南、城东区域的楼市红红火火。
城西,经过去年的发展,目前西部楼盘的价格大多集中在3000元/平方米左右,西部特别是一汽购房者收入较高且稳定,具有很强的消费能力,并且由于文化层次较高,更要求楼盘具有生活品位和档次。据业内人士分析,从西部市场来看,中端和中高端市场需求非常旺盛。由于长春全市范围的大规模棚户区改造,同样惠及西部。而今年新建楼盘呈现的主要特点是住户拆迁量较大,大量被拆迁住户的出现决定了市场需求量的旺盛。
市政府南迁的辐射效应,城南城市功能进一步明确,价值进一步显性化,众多开发商纷纷选择在此跑马圈地,南部区域开发的热情更加旺盛。在长春明珠、中海·水岸春城等高档楼盘先后选址长春南城后,其他地产商也开始进驻此地。目前,我的家园、融创·上城、阳光城、高新·怡众名城、富奥花园、爵士A版、东方万达城等楼盘均在此安营扎寨,这些楼盘均发挥各自的优势,以期在逐鹿南城中有更大收获。
城东空港经济发力,现在的长春东部已经成为商家必争之地。除机场为东部发展带来的空港经济外,长春市唯一天然河流——伊通河也给这个区域增添了适宜居住的浪漫格调。由吉林大路、自由大路、伊通河构成的“两横一竖”区域所呈现出的有商、有景、有机遇的全新城东,这里在迎来跨越式发展的同时,也将是引领春城人居的风向标。
据介绍,二道区将加快吉林大路、东盛大街口“两个北角”的开发,带动周边区域引进大型商贸项目,打造“长春市第五大商圈”,长春东部宜居宜商的优势将在2007年进一步显现。
第五章
《喧哗与骚动》——抢房
2007年上半年,长春楼市,供应逐渐放量,需求愈加火爆,楼市的喧哗与购房者内心的骚动同时显现。
2007年长春楼市,购房者提前几天几夜自发排队去选房已经不再是什么新鲜事了。因为无论城市中心抑或城郊区域,无论中低档抑或中高档楼盘,无论正式销售还是尚未推出,均遭疯抢。
据了解,2007年楼市在春节期间就迎来了开门红,现房、大户受到追捧,中海·莱茵东郡、中海·水岸馨都、绿地·长春上海城、长影世纪村、吉粮康郡、西城国际公馆、天嘉·水晶城等一些知名、品牌楼盘,春节期间日访问量在10-30多组不等。
其中,像西城国际公馆等热销楼盘春节期间销售量高达30多套;进入3、4月份,期房成为市场主力,上市的项目也多为大盘的二期、三期等后期供应,如豪邦·蓝调倾城二期、中海·水岸馨都二期、大众花园四期、东方之珠三期等;5、6月份,许多楼盘进入正式认购或开盘问世阶段,并一经推出即受市场欢迎,中海·水岸馨都、天茂·城中央、新奥蓝城等均连续取得销售佳绩。
据调查,2007年长春楼市出现抢购风潮的原因,一是近年来大规模的棚户区改造带来强大的购房需求;二是购房者对于调控下的房价依然持续走高产生怀疑和恐慌心理。专家建议,尽管楼市火爆,但广大市民还要量入为出,根据实际收入水平和消费能力,选择适合自己的房产,理性看待房价上涨。
2007上半年楼市启示录(下)
2007-07-02
第六章《达·芬奇密码》——房价
《达·芬奇密码》,堪称是惊险小说和智力解迷结合的典范之作,文中惊险、悬疑、跌宕等字眼似乎都可以和房价联系在一起。
房价还会涨吗?现在该不该买房?这些大概就是现在大家最关心的问题了!从北京到长春,关于房价的论战不绝于耳,“十年之后将大跌”、“长春房价上涨只是开始”、“今年下半年将现拐点”等各种论断充斥其中,但纵观长春上半年楼市,房价的跳跃式前进已经成为共识。
在2006年房交会期间,长春市房地局副局长刘东伟曾表示,2000元/平方米以下价位的楼盘将在长春市区内逐渐消失,但就在刚刚结束的2007房交会上,“房交会上卖得最好的不是最便宜的”似乎成为一大特点,绝大多数楼盘单价都在3000元以上已成为不争的事实。
但另一个数据仍然值得关注,长春市房地局局长刘海山通报1-5月份长春市房地产市场运营情况时表示,房交会期间参展的楼盘大多属于中高端楼盘,不能代表长春市房地产市场所有楼盘的价格。今年1-5月份,长春商品房成交套数为13539套,成交面积142.32万平方米,同比上升74.9%,其中,商品住宅成交价格2420.9元/平方米,同比上升11.4%。仅从这个数字看,11.4%依然是个不小的涨幅。
业内人士分析,长春作为省会级城市房价低于全国其他地区,但随着市场竞争日渐激烈、土地价格的上涨、建筑成本的上升和高品质房屋的兴建、人居需求的不断提高都会对房价起到一定的拉动作用,但不会有暴涨暴跌的可能。
第七章 《钢铁是怎样炼成的》——品质
从仅看户型设计,到园林景观规划的多重需求,从只求简单居住,到多元化的品质生活方式的追求……购房者人居愿望的驱动和开发商居住方式的引领,使城市人居品质“炼”到一定火候。
目前,长春楼市在中海、万科、绿地、万达等外埠品牌企业和国信、豪邦、东兴、天茂等本土知名企业共同作用下,已愈显峥嵘之象。伴随着城市建设的深入进行,整个城市人居亦发生了翻天覆地的变化。旧城改造、新城建设、伊通河治理、龙嘉机场投入使用、西客站规划建设……据了解,各城区成规模的地产开发,使长春的房产供应板块开始呈多元化发展,城市的东南西北众多地产大盘的涌现,加速了城市交通道路等各项配套设施的完善,人们的置业方向也随之由城市中心逐渐辐射到其他各个城区。
据分析,不管是本土的还是外来的,品牌房企推出的品质大盘将极大改变长春的人居环境。“智能小区”、“水景住宅”、“情景洋房”、“电梯公寓”、“SOHO”、“宽景HOUSE”、“BLOKE商街”、“深度精装修”——这些新鲜而陌生的名称和概念,悄然改变着长春人的生活,或者从某种程度上,引导着长春房产的开发方向。“事实上,开发商正是引领城市人居晋级的先锋军。豪邦·蓝调倾城因其优越品质而取得热销行情也足以证明品质的关键。”豪邦地产相关负责人表示。
以智慧、努力兴建的一栋栋现代化住宅小区,改变了人们居住方式的同时,更使人们的审美取向、人居理念、生活品质发生革命性改变。不难预见,长春人居水平将在品质化扩张中不断晋级。
第八章 《神曲》——房交会
61家本地和外埠房地产开发企业荟萃2007房交会,琴瑟相映,或热销、或展示,如此神曲,成就春城地产盛世。
6月16日,2007长春房地产暨相关产业产品展示交易会在长春国际会展中心拉开帷幕,近300家房地产开发企业、中介企业等参加,推出房源703.88万平方米,6.79万套。
据房交会组委会透露,截至6月22日闭幕,房屋暨相关产品交易总额达20.24亿元,同比增长2.2倍,创历届房交会交易额最好水平。房屋累计成交6577套,成交总面积为69.57万平方米,同比增长1.8倍;其中,商品房累计成交5076套,成交总面积为53万平方米,同比增长84%;成交总额达17.48亿元,同比增长2.4倍;二手房成交1501套、成交总面积为16.55万平方米,同比增长69.7%,成交总额达2.55亿元,同比增长82.1%。参加房交会的市民约55万人次。
据了解,房交会现场,扎堆亮相的新盘吸引了大家的目光,并且这些新盘呈四面开花的形式分布在长春的各个城区。城南的中海国际社区、力旺·弗朗明歌、东方万达城、爵士A版;城西的天茂·城中央、华盛·碧水云天、伟业星城;东部的阳光华尔兹、丽景秀苑;中心地块的中海·南湖1号、万晟现代城、金鼎名城;净月的万科·兰乔公寓;铁北的证大·光明城……据悉,这些参展项目都有不错的表现、不俗的业绩,无论是累计意向客户,还是实际成交数量都让人十分惊叹。
2007下半年长春楼市大预测
2007-07-02
从年初伊始,春城楼市就出现了井喷的行情,无论中产城西,抑或富贵城南,还是商居城东、康居城北,无论中低端楼盘,抑或中高端项目、别墅市场,都同样受到追捧。长春房地产市场第一次出现如此大规模的热销行情,百姓的购房意愿非常强烈,购房者提前排队抢购已经不再稀奇,春城楼市如红火股市一样。
一路飘红的上半年楼市坚定了春城广大地产商开发信心的同时,也使一些购房者感到迷茫,2007年下半年,该不该买房?在哪里买房?买什么样的房?对此,本报将对长春房地产市场供应热点区域、供应产品特点、百姓需求情况等进行全面预测, 2007年下半年长春楼市“k线图”让我们拭目以待。(记者 耿婧琳)
区域K线——康居铁北
拉升指数最高
上半年,在各大区域相对热闹的情况下,铁北略显冷清,但业内人士分析,由于铁北大多属于棚户区改造项目,目前拆迁工作正顺利进行,天元地产、华泰地产、星火地产、证大房产等众多开发企业纷纷在此开发,将于下半年入市,加上上半年有消息传出,铁北将加快以棚户区拆迁建设为核心的旧城改造进程,“改造大铁北、建设北部新城”也被列入2007年长春市10大项目,在众多利好的刺激下,下半年铁北将呈现大幅拉升,拉升指数可达50%。
区域K线——富贵城南
拉升指数40%
下半年,南部将进入到另一个新的发展阶段,在上半年活跃指数50的基础上,将继续大幅拉升,拉升指数预计40%。下半年,中海·水岸馨都、中海·莱茵东郡、银河家园、富奥等项目陆续有产品入市,特别是中海国际社区、力旺·弗朗明歌的启动,加上同样位于净月的110万平方米的中信城等大盘的相继运作,下半年,富贵城南将在主力项目的影响下率先进入大盘时代。
区域K线——中产城西
拉升指数20%
6月22日,豪邦·蓝调倾城开盘,5天售913套,刷新楼市多项纪录,为中产城西完美收官;6月29日,绿地·长春上海城c区将入住,目前,住宅已基本售罄。业内人士分析,由于上半年,城西地产率先发力,抢占先机,在集中爆发后,下半年将逐步进入稳步期,但产品供应量和市场成交量仍将是最大的区域之一,拉升指数20%。
区域K线——商居城东
拉升指数20%
本来被预测将在2007年大有作为的东部地产和西部等区域相比,略显平静,但由于东部区域商居优势明显,下半年,亚泰·樱花苑、东方之珠、上东街区、阳光华尔兹、德源品格等项目将陆续有产品入市。在亚泰·樱花苑、东方之珠等大盘的带领下,业内人士预测下半年这里将稳健前行,预计下半年拉升指数20%。
区域K线——核心区域
拉升指数30%
万晟·现代城的入市,国信集团成品公馆的推出,中海·南湖1号的亮相,都预示着2007年下半年,在南部、北部、西部、东部的城市风貌都大幅度改观的同时,城市中心的核心区域价值将再度凸显。因为城市中心以厚重的人文底蕴、便捷的交通、成熟的生活配套以及其地段所代表的无形价值等将重新被审视,随着市中心土地的稀缺,项目的保值、增值优势将逐渐凸显。(本组稿件采写 记者 滕志峰)
产品K线——下半年住宅产品步步高
2007房交会给了购房者太多的惊喜,那么长春市下半年住宅产品的走势如何?何种产品类型将为主推?户型比率上又有何分配?一系列的楼市产品走势的标的线横亘眼前,本报记者带着探询的目光,遍查住宅产品已现的蛛丝马迹,发掘下半年的产品形式上的发展趋势。
建筑形态步步登高
从今年下半年入市产品看,小高层、高层的建筑形态比例较大,约占一半以上,是目前市场供应的主力。更值得关注的是,高层产品的推出将掀起下一轮建筑产品的风向标,这也和土地的稀缺性相吻合。在寸土寸金的城市,高层住宅与多层住宅相比,在同等建筑面积下可节约用地30%以上,从而使更多的土地用于环境绿化。
另外,高层住宅通风采光好,空气的清洁度较好,噪音和空气污染比较少。同时,可以通过电梯自由上下,免去了爬楼梯的劳顿之苦。
因此2007年下半年,也是市场在2006年人们接受了小高层之后,再度面向消费者推出高层产品的新阶段。
多元户型体量上市
“下半年,新盘、大盘集中上市说明各大开发企业对长春房地产市场十分有信心,并在积极运作储备用地。”豪邦地产相关负责人说。
据了解,2007年下半年,众多楼盘集中上市,将很大程度上满足不同需求的购房群体。新星宇欣苑以80平方米为主力,星城国际、至通尚都等以小户型为主打,中海国际社区、亚泰·樱花苑、万晟·现代城、上东新区、证大·光明城、东方万达城、华盛·碧水云天、包豪斯等都将不同户型分别陈列在社区中,达到多元户型合理分配的产品销售模式。可以看出,下半年,多元户型的销售将成为楼市的主要销售表现,大、中、小户型都有上市,以不同角度满足市场的多元需求。
特色产品个性浮现
产品特色上,各开发企业也颇费心思,复合地产概念、公园地产、水景地产等都是个性产品占领市场的典型。伟业星城的复合地产,天嘉·水晶城的临湖组团等都引来青睐。
下半年推出产品的建筑形式上更是异彩纷呈,力旺·弗朗明歌的手工建筑,展示着西班牙的风格;伟业星城南加州风格的体现;长影国际广场成品公馆深度精装修产品;中海·南湖1号5到8层住宅,拥有电梯的豪华。
另外,在建的社区更为成熟完善,包豪斯国际社区、新奥蓝城、伟业星城、证大·光明城、亚泰·樱花苑、天茂·城中央等都有大面积的商业配套呈现,万晟·现代城不但有商业更有写字楼推出,为居住者提供便利的生活空间。(记者 严薇)
需求K线——七成人倾心中小户型
2007年下半年楼市需求市场会有哪些趋势?户型、地段、价格哪项最受关注?近日,记者对打算下半年购房的潜在购房者进行大量随机采访时发现,地段选择在影响购房者买房因素中呈弱化趋势,而户型、价格仍在购房者心里占有重要位置。
六成人将目光投向传统中央城区外
记者调查时发现,选择在朝阳区、南关区购房的购房者相比以往呈下降趋势,约为40%左右,而将选房目光投向传统中央城区外的购房者有不同比例增长,欲选择在绿园区、二道区、高新开发区、经济开发区、宽城区、净月开发区、汽车产业开发区买房的购房者合计达60%左右。专家分析认为,这一方面反映了传统中央城区的新增房源在逐步减少,购房者选择空间缩小,加之其多为价位偏高的中高端产品,所以出现购房者向新城等区域转移的现象。另一方面也说明了人们居住观念的改变,很多人已不再以居住在市中心为荣,并伴随着新兴城区配套的日益完善,这些区域渐成人们置业新方向。
七成人倾心中小户型
从套型需求分布来看,经济、实用又具备一定舒适性的两室两厅和两室一厅是潜在购房者打算购买的主流产品,约占60%以上,而选择一室一厅约占10%,打算购买中小户型的购房者合计达70%。总体来看,80-120平方米的面积段需求占到总需求的53%左右,可以说绝大部分的需求面积都集中在这一段。
西城国际公馆营销部经理毛伟光分析说:“从目前来看,供销两旺的户型集中在90-140平方米,此类房源下半年的供应量可达55%;而90平方米以下房源下半年供应量约为20%,此类房源有可能出现供不应求。”
3000元/平方米以下是心理价位
调查显示,打算购买2000-2500元/平方米的购房者最多,约占40%,而打算购买2500-3000元/平方米以上的购房者相比以往有所增长,约占30%;潜在购房者的总价承受能力在10-20万,约占60%以上,而计划购买20万元以上者也有小幅上升。专家称,这正表明自住购房与改善需求购房同时存在,另外也表明消费者购房能力有不同程度提高。
据分析,尽管心理价位不断上涨,但从现实成交价格来看,心理价位与实际成交价至少相差500元,这一差距将导致降低舒适度与功能空间的需求或推迟购买时间等。
价格适中 长春房产呈牛市
http://finance.sina.com.cn 2005年06月27日 12:03 东亚经贸新闻
“从23号到现在,太累了!”王先生说他现在最想做的事,就是回去睡一觉。26日,记者赶到位于东环城路附近的松苑名邸售楼处时,发现排队的人龙长达1公里,为了买房,其中一些人已经在这里等候了3天3夜!
售楼处门前长龙排出1公里
26日,松苑名邸门前的排号队伍一直延伸到了办公楼下,足足有1公里,而排队从23日凌晨两点就已经开始了。负责松苑名邸销售的长春向上房地产服务有限公司副总经理杨舒越说:“我们也没想到会这么火爆,只是在贵报上登过两期邀约广告。购房者提前排队,还真有点措手不及,为避免人多产生纠纷,我们还特意安排了10个保安,还给排号者搭了遮雨的棚子。”
而这种场面并非个例,就在几百米远的东方之珠也于昨天举行了开盘仪式,等候交钱的业主排了4条长队,并挤到了马路上。直到昨日16时,还有很多购房者因没交上钱而很不情愿地离去。
据东方之珠营销总监石谕东介绍,当日登记排号的1000多人在等着签协议,并交首付款。由于天气炎热,工作人员还特意给排队的人发了遮阳伞和小板凳,尽管知道明天还继续办理,但很多人还照排不误。一位女士说,总感觉交了钱心里才踏实,好像怕别人把到手的好房子抢走似的。
为求好房苦等3天3夜
在售楼处门前搭帐篷、雇人排队,这些事情似乎都是从外地听说的,可是长春正在发生。据松苑名邸销售人员介绍,为了劝说大家不要在售楼处排队,还特意在门上贴出了通知,“房源充足、户型齐全,请大家不要排队”。可人并没有因此而散去,截至26日,门前已排了1000多人。而东方之珠在最开始排号认购的时候,也出现了同样场景。
在松苑名邸排到25号的王先生说,他是23日早晨加入到排队的行列里的。“由于这几天天气不好,很多人都带了帐篷、雨衣等,晚上有的人还把车开来,睡在里面,也有的就盖个大衣对付一夜。很多家差不多是全家动员,轮流值班、送饭,有的竟然还花钱雇人排队。”当记者问起排队多苦时,王先生笑了一下,“买到好房子是一辈子的事,熬几天没什么。”
开盘火爆表明房产市场需求旺盛
据了解,新政出台后,很多人曾预言“购房者会出现持币待购的情况”,但相继几个项目的火爆证明了目前的长春房地产市场的健康发展和旺盛的需求。
“开盘的火爆证明了长春目前房地产市场需求非常旺盛,”东方之珠的开发商吉林省东兴建设开发有限责任公司总经理田金运说,“我知道大家对东方之珠这个项目非常认可,但这种火爆的场面还是出乎我的意料。在这个项目开盘前,我们并没有做太多的宣传,只是开盘一周前在《东亚经贸新闻》上发过几期广告。这种排队‘交钱’的情况也表明,长春房地产市场房价适中,非常健康,应该说长春的房地产市场还有很大的上升空间。”
(东亚记者 滕志锋 实习记者 严薇)
2007-07-13 今日上午打电话去公司问:
1. 上半年没有卖地,估计亏损,接电话的小姐不肯说是否亏损,说“不乐观”。
2. 小姐说南部新城的住宅现价三千多,土地增值不少。(根据我看到的资料,拿地的价格是楼面价平均每平米1363元,共有390万平米建筑面积,其中包括有价值较高的商铺和办公楼在内。考虑到这里是将来的商业和金融中心,商铺升值潜力极大)。
假如每平米升500元,则500X390万=19.5亿元。
3. 公司目前没钱开发房地产,正在等政府招商来合作开发,要听政府的。
潜在利空:
1. 中报预亏
潜在利好:
1. 临港360万平米土地置换成别的土地,这个已经拖了很久。
2. 引入著名房地产开发商合作。
3. 卖土地,获利巨大。