有一说一:成都房地产市场的民间资金借贷

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有一说一:成都房地产市场的民间资金借贷  [原创]
2009-6-5 13:42:52    出自:成都资金圈
一、起源:
从2002年8月起成都市一批对市场投资趋向极度敏感的“民间资金”开始逐步进入成都的房地产市场,其来源主要为:1、从2000年7月到2002年6月在股市边打边撤的证券类私募资金(预计此块资金将分化)。2、2001年成立的风投资金因上市渠道和产权交易方面的问题,其中大部分也选择了房地产市场(预计此块资金将分化)。3、一些拥有大额现金的个人及现金流充沛的企业。4、就目前而言有少量外资也在试探性进入(作为十一五计划的第四个重点经济区域,成都和重庆必然会全力争夺西部金融中心地位,在双方“话语权”基本对等的情况下,谁能在改善金融环境和正确引导“民间资金”运作等方面领先一步,谁就能获得更多的“招商引资”机会,。)。
二、运行环境:
成都房地产私募基金的快速发展得益于从03年6月开始的央行调控(关于进一步加强房产信贷业务管理通知 )直至今年五月国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见》,银行收紧信贷后的资金缺口,为“民间资金”的运作留下足够的操作空间,同时央行高层也一再表明支持“民间资金”如“只贷不存”类机构的试点,但现行法律的不配套使其可操作性受到业内的质疑。(银行金融安全与构建和谐社会都需要从政治的角度去理解,相信各方利益团体通过市场搏弈后会形成共识,否则只有“幸存者”没有赢家(如果想想93年后海南、北海出现的情况,关于让房地产崩盘的赞同者们和房产开发是为少数人服务的赞同者们是否都应该反思)
三、资金规模和运作方式:
目前,成都房地产市场运行中的“民间资金”的单位规模在200万—2亿元人民币之间(总量约在50亿元人民币),运作方式分民间借贷、银行委贷、预售备案、项目投资(类似可转债的设计)、工程担保等方式,其中资金实力雄厚的公司操作非常规范{通过银行委托贷款,即“贷款通则”规定的由出资人承担资金风险并确定借款人,委托银行代其办理相关手续后将资金发放给借款人的操作模式}。其风险识别、控制及资金监控技术脱胎于银行,对融资方的资信调查特别是财务数据透明度和真实性的要求低于银行,但对抵押物的足值性和变现价值的要求高于银行,操作时间上对首次来访的客户,在要件齐备的条件下一般在三个工作日内完成资信调查并回复客户有无可操作性,加上贷款法律手续的办理时间,正常情况下10—15个工作日借款人就能获得一笔一百万以上的资金。生态链涉及到开发商、银行、房地产营销策划公司、担保公司及公证、评估、保险、律师行等相关机构,其资金利率一般会根据市场资金面的供求关系主动调整,但因涉及商业秘密笔者就此打住,请各位谅解,同时欢迎业内的朋友们与我联系。
四、目前成都民间资金借贷市场的年回报率在15%-25%之间。