转让房地产增值税计算
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/04/26 05:44:53
房产开发公司开发商业用房如何计算土地增值税
(一)资料某房产开发公司是集体企业,专门从事普通住宅商品房开发,几年来有关生产经营情况在缴纳土地增值税上与税务机关存在分歧。企业于2000年6月9日委托华瑞税务师事务所为其纳税情况进行审查。经查阅有关账证,获得如下资料:
1.1993年9月9日,房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同,合同规定,房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍,总售价2400万元,货款于1994~1996年末分3次付清,每年800万元。该住宅楼当时取得土地使用权支付的费用为300万元,开发成本为1000万元。
2.1999年10月3日,转让1992年已签订开发合同,并投入资金建成的一栋房屋,转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元),支付的土地使用权价款100万元,房地产开发成本300万元,房地产开发费用100万元,财务费用中的利息支出无法分项目分摊,且无金融机构的证明。
3.2000年3月2日,出售普通住宅用房一幢,总收入为1800万元。该房屋支付土地出让金200万元,房地产开发成本为900万元,利息支出为100万元,其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。
(二)要求
请根据以上资料,逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税(城建税税率为7%,印花税税率为0.5‰,教育费附加征收率为3%,当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%)。
(三)解答
1.税法规定,对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。因此,出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。
2.税法规定,1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项,并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税。由于该房产在1999年转让,已超过规定的免税期限,因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下:
(1)允许扣除的房地产开发费用=(100+300)×10%=40(万元)
(2)允许扣除的税金=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元)
(3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元)
这里应当注意,对从事房产开发的企业,转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。
(4)允许扣除项目金额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元)
(5)增值额=1050-627.75=422.25(万元)
(6)增值率=422.25÷627.75×100%=67%
(7)应纳税额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元)
3.确定转让房地产的收入为1800万元
确定转让房地产的扣除项目金额:
(1)取得土地使用权所支付的金额为200万元
(2)房地产开发成本为900万元
(3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元)
(5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=200×900×110×220×99=1529(万元)
(7)增值额=1800-1529=271(万元)
(8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20%
该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%,按规定免征土地增值税。
解题指导:
(1)如果房价中含有为政府代收的各项费用,则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。
(2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用,故印花税不再单独扣除。
(3)应注意土地增值税征免范围的划分。财税字[1999]210号文件规定,从1999年8月1日起,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。
转让房地产增值税计算
国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复
房地产土地增值税筹划及计算征收方法
财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知
国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复国税函〔2000〕687号
转让二手车是否缴交增值税?
土地增值税的计算例题
买一赠一的增值税计算问题
买一赠一的增值税计算问题
个人转让房地产要交哪些税
617、 外商投资企业采购国产设备,并已享受增值税退税政策。如果企业将该未到规定使用年限的国产设备转让,请问是否需要退还已收到的退税款?如何计算?
如何计算关税、增值税和消费税?
如何计算关税、增值税和消费税?
房地产企业土地增值税筹划及计算
增值税税负率的计算公式
增值税税负率的计算公式2
651、 买一赠一的增值税计算问题
上海对个人转让非普通住房征土地增值税
开征土地增值税重创房地产类股
开征土地增值税重创房地产类股
非居民企业股权转让所得税如何计算?
重庆拟立法禁止附有违法建筑的房地产转让
房地产企业土地增值税筹划及计算征收方
房地产企业土地增值税筹划及计算征收方法1