中国住房体制第三次变革 专家称房价或分化

国务院日前发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，有分析称，《意见》是自1994年住房体制改革启动以来，以国务院名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，与前两次国务院颁布的相关文件一起，勾勒了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。
《上海证券报》报道，上海房产经济学会住房保障专业委员会秘书长丛诚表示，《意见》是1994年全国城镇房改以来，第三次以国务院名义直接下发与中国住房制度改革相关的重大政策文件。从文件级别来讲，它高于此轮房地产宏观调控中的任何政策，是中国住房制度建设又一里程碑性文件，力度及影响非同小可。
《意见》发布后引起各方广泛关注热议。建设部部长汪光焘及新闻发言人先后接受专访，解读《意见》背景和实施细则。开发商们对这一专注“保障”的《意见》也异常关注，认为这是楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
国务院第三次直接发文
建设部政策研究中心副主任王珏林介绍，《意见》新内容体现在四个方面：一是保障类住房受益群体扩大，以收入论，由“最低收入”扩大到“低收入”；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%。
不少专家表示，《意见》是自1994年住房体制改革启动以来，以国务院名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，与前两次国务院颁布的房改文件一起，勾勒了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。
1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向。丛诚介绍：“主要内容是全面建立公积金制度、低价出售公有住房、将原安居工程转为经济适用房等。”
第二个重大文件是1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，意义是停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。专家表示：“在亚洲金融风暴之际，这是保证中国经济持续健康发展的重要政策之一。”
最新发布的《意见》是十三年住房体制改革以来第三次国务院直发文件。“即便是2005年的‘国八条’和2006年的九部委十五条意见，也不过是国务院办公厅转发。《意见》的划时代意义将在未来显现。”专家表示，如果说前两个国务院文件开启和实现了住房体制顺利向市场体制转轨，此次《意见》则通过“解困”这一保障类住房体制运作架构的细化，进一步完善了“政策+市场”的双轨模式，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋向。
面临六大后续任务
根据《意见》内容，各级政府部门将有六大后续任务。一是建设部等部门负责完善保障类住房管理办法；二是民政部等部门制定低收入家庭资格认定办法；三是财政部等部门制定廉租房专项补助资金实施办法；四是发改委等部门制定中央预算内投资对中西部廉租房支持办法；五是财政部和税务总局制定税收支持政策；六是人民银行等提出金融支持意见。
其中，最迫在眉睫的任务是保障类住房体制的管理工作。根据要求，今年9月底之前，各城市人民政府向社会公布廉租房和经济适用房申请、审核和公示办法；今年底之前，各城市建立低收入住房困难家庭档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，并向社会公布。且要按年度计划确保资金落实、用地落实。
SOHO中国总裁潘石屹认为，与以往住房体制政策相比，“《意见》前所未有地明确了保障类住房体制的具体完善措施，可操作性很强。”王珏林则称，《意见》在现有住房体制基础上细化了执行细则，是政策性住房与市场化住房“双轨”发展这一基本住房体制思路的进一步完善。建设部在解读政策时强调：“政府是解决低收入家庭住房困难的主体。”
房价结构分化恐难免
住房保障体制的突出必将影响未来楼市格局。房地产开发方面，栖霞建设总裁陈兴汉称，将有越来越多的开发商参与到保障类住房建设中。以南京为例，如果最后政府评定20%家庭属于低收入家庭，南京保障类住房供给将大量增加。“优质开发商参与保障类住房建设并非无利可图。”
目前，南京对经济适用房开发商锁定固定回报率3%。但因为土地出让金和税费等优惠政策，这些项目的成本较低，开发商启动资金门槛也较低。“一个十万平方米的经济适用房项目或者只需要一亿元资金，而一个二十万平方米的商品房项目至少需要八至十亿元。”
房价方面，多数业内专家认同将呈现结构性分化。一方面，保障类住房价格会锁定在较低的范围；另一方面，商品房市场可能呈现较少政策干预的局面，在目前楼市升温的大趋势下，后者价格不排除进一步走高的可能。但是，这并不表示商品房市场价格将全线上扬。一些位于城市郊区，并与保障住房形成竞争的产品或因后者供给增加而失去部分市场。潘石屹表示：“如果完全以市场调节价格，高房价在一定高度后也会自然回调。”