陈宝存：用公积金解决保障房问题只是杯水车薪 - Qzone日志

 公积金建保障房的话题出来之后，政策应该说考虑得不太全面，保障房这一块，主要是支持公租房建设，公租房建设是保障房重点，有它的道理。经济适用房继续大建的可能性应该很小了，主要的原因是经济适用房国家已经没有土地可以划拨了。限价房我给它命名是双限招标制情况下的双拼房，在我的感觉就是商品房。还有保障房现在叫中小户型的商品房。现在看来这些都应该算作商品房的范畴。
    18亿亩红线决定不能把耕地转为建设用地
　　真正叫保障房的可以理解成棚户区改造，实际上棚户区改造的定性我一直认为可以把所有的旧城改造、危房改造、城中村改造、城近郊结合部的改造都可以纳入到棚户区改造范畴里面去。这作为一个城市保障房的主体，也有它的原因，比如说唐家岭，这种旧村的改造实际上是为了改善唐家岭居民、改善北京50个城郊结合区的居住问题。北京很多的耕地还是能用，直接征耕地比搞拆迁的成本要低廉得多。这样的话，在最初的发展阶段都是用新增建设用地，也就是耕地转的建设用地去做商品房，那样的话成本是比较低的。北京04年之前五环附近的项目土地成本不过三五十万，那个时间段的土地，住宅的房价也基本上就是三五千块钱，甚至不到五千，三千多。当时是那种局面。
　　中国目前有一个要求严控18亿亩耕地的红线，这样的话，在上一轮的整个12年，中国光消耗耕地、耕地转成建设用地竟然12年消耗了1.91亿亩，这种情况再也不可能继续下去。总共18亿亩，按照原来的12年的幅度，再保持以前这种大建开发区的幅度，恐怕18亿亩红线剩下的基本农田就16亿亩了，所以18亿亩红线是必保的。包括茅于轼老先生认为18亿亩不应该是作为限制经济发展的条件。但是我对茅先生这个想法是不赞同的。
    土地制度现状决定保障房必须走拆迁补偿的道路
　　现在的土地严控18亿亩红线最主要要做的跟开发企业关系不大，但是实际上已经把开发企业用耕地建房的可能性完全限制死了，任何一个城市现在都很难说用耕地直接转成建设用地去盖房，所以18亿亩红线把房地产开发用地限制死了。现在开发企业无奈进入到城市的拆迁过程中。现在前两天北京又说拆迁成本决定房价，所以要限制拆迁的成本。我觉得这种想法就是错误的。整个拆迁成本不能限制，从成本上来考虑，现在目前的房子不管你是叫保障还是叫什么房，必须是走拆迁改造的过程。棚户区改造和各种旧城改造实际上改善的是城市居民、原户籍居民、城中村、城市居民的住房问题，这个也是保障房。因为城市的主体还是户籍人口。但是在考虑这个的时候，整个村子的改造，比如说大望京的改造，很多看新闻的应该清楚，大望京改造总共补偿给大望京村民50个亿。这是回迁的补偿，先给大望京村民50个亿，这是叫政府也好，叫土地级开发公司也好，还是叫土地收储中心也好，他都要先拿出来50个亿，这50个亿仅仅占开发成本的40%不到。还有大量的基础设施建设。大望京公开的是57个亿用于城市的基础设施改造支出。因为这个村子，你在征用土地的时候，大望京村子占地600亩的话，现在拆完了以后大量的工建配套设施、大量的道路，这个恐怕要占到整个大望京村占地600亩里的200亩。可以用作建房的就是400亩，400亩给他们回迁的要用200亩，真正走向市场作为商品房可以卖的也就剩下200亩。这个如果房价低了，所有的改造过程都不可能实现。唐家岭前两天我看新闻是目前签了协议的35户，每户返迁三套四套房子。那样的话，我刚才跟汪老师说这个话题的时候，商品房拆迁改造的过程，政府并没有任何支出，这个支出应该是从商品房的销售出来的。刚才说了，如果要是大望京拆了六百亩地，我只能有200亩作为商品房销售，这个成本是居高不下，根本下不来的。
　　北京拆迁CBD，现在老百姓要的价是没有15万一平米下不来。如果是平方，一平方米15万，相当于光拆迁的回迁成本，一亩地就是一个亿，这跟去年我们预计中服地块一百亿的拍卖地价就一样了。光拆迁就盯上了去年中服地块99亩地的拍卖低价了。如果是这样的话，拍卖的底价就不能控制。所以目前的情况确实很严重。我一直认为房价现在发展太快了，与居民收入增长相比，发展得太快了。但是现在这种现象一般局限在一线城市，二三线城市有很多地区，他基本上就是成本价推动了。一个是建设成本，两千左右，土地成本再加上两千，再加上税费、利润，五千块钱的房价在二线城市是不算什么的。这是完全成本推动的。我今年年初也听到北京市一位副市长在提出一个疑问给周边的人，说到了北京的房屋均价的问题，北京房屋均价当时好象是三月份，一万七一平米，这个副市长说，建造成本不是才三千吗？像这种问题很多的记者跟我采访的时候，昨天晚上还有一个记者跟我说，建设成本不就是三千块钱吗？我说建造成本不光你这里三千，二三线城市都是两三千，如果说钢材从三千到六千的增长，不会影响建设成本多少的。除了房价和土地以外，其他的都可以忽略不计。我应该计的一个是土地的价格，一个是国家的各种税费。这些费用是每年都在增加，所以决定房价的主要还是土地价格和税费为主。现所有的舆论都在说，这个房子就是值两三千块钱，你怎么就卖到了几万？这些话再让我解释，我这两年已经解释得口干舌燥了。这方面的感觉要是不改过来的话，恐怕咱们整个房地产的发展会受到很大的限制。实际上现在北京、上海，我一直说一线城市在我眼里面就是京沈沪惠杭这五个城市。现在出问题出在了一线城市这里。现在咱们的政策，本轮的宏观调控针对的是部分城市，京沈沪惠杭房价的涨幅问题。我们要想建保障房，我就要提出异议，如果我们学新加坡保障房能占到80%。公租房如果要占到80%，这五个城市，因为它不是五个国家，你没有办法限制人口的流动，这五个城市的居住标准已经低到了人人可以住公租房的程度，恐怕这五个城市能够承载全国五个亿的人口，这五个城市是灾难性的，绝对不能这么搞。所以我认为像东部这么几个城市是不可能大建保障房的。
    公积金建保障房对解决保障房问题只是杯水车薪
　　现在北京有几个公租房项目，公布了一下租价，六千到八千的租价一平米是30，如果要是五万的话，租价一平米是180到200，按照正常有回报的租金，就应该是一百平米一个月一万八，这是合理国际通行的租售。我也可以举一个例子，我原来06年的时候，我们的房子就在望京旁边，我是240平米的一套住宅，我不是为了卖，我也去市场上打听了一下，我这个租金应该是多少，当时市场给我的租价是三万五一个月。这是怎么回事呢？那里是韩国人居多。我买这个房子的时候花了210多万，04年买的，但是到06年的时候，我这套房子应该价值达到了四五百万了，现在达到七百多万。现在按照合理的回报，三万五一个月，恐怕是合适的。我要是三千五一个月呢？都想把公租房的租金降到极低，现在这种可能性是不存在的。如果要是维持三千块钱一百平米的租价，恐怕要推到六环以外去。为什么说这么远？实际上现在大建保障房、公租房，就存在租金如何收回的问题。现在确定28个城市试点建保障房，用公积金，我说用什么金都无所谓，只要有合理的回报，开发企业会追随的，如果没有合理的回报，贷款期限设定五年，这五年如何还本付息。如果把建公租房的租金，我们把公租房建起来了，就涉及到租金如何收回的问题。在收租金的时候还要想如何把本收回来。公租房的建设资金来源于公积金，这你能随随便便用他，不管收不不收得回来我都不考虑，这不可以，你剥夺了人家交公积金所有人的权利。但是可以肯定的说，像一线城市住房类的租金、公租房的租金是不可能掉下来的。公积金拿出去，恐怕就是肉包子打狗，回不来了。所以这个制度也就是个试点，最后试的结果不会很乐观。