戴德梁行:2005年夏季广州房地产市场大透视[4]|搜房地产资讯

戴德梁行:2005年夏季广州房地产市场大透视[4]
住宅三级市场
供应
本季度，住宅方面新的供应量与上季相比没有太大变化，货源主要集中在天河区的天河公园一带、珠江新城、海珠区的滨江路及白云区的白云大道附近等地。
需求
由于受到政府加息的影响，购买者目前大多数持币观望，故本季度虽然处于五一黄金周，但买卖成交量不大，较平时无差别。
租赁方面，本季度属于市场旺季，成交较活跃。且由于政府为抑制炒楼行为，对两年内转让的物业征收全额营业税，所以短期投资的业主纷纷改为长线收租，出租的供应量会有所提高。
由于没有新的供应，天河北路附近及原东山区二沙岛及滨江东路一带的住宅租赁需求仍然较旺盛。
番禺区由于新火车站的兴建及美国学校高中部的准备变迁，令该区楼盘增值不少，相信会吸引不少租客。
租金/售价
据统计，今年4月广州市全市二手房成交价升至3,040元／平方米，其中原八区二手楼价达到3,453元／平方米，比3月上升了617元／平方米。
Secondary Residential Market-Major Leasing Transactions，from Mid-March to Mid-June 2005
住宅三级市场-主要租务成交，2005年3月中至6月中
Porperty
物业
District
区域
Transaction Area
建筑面积(sqm)
Monthly Rent
每月租金(RMB per Sqm)
Favorview Palace
汇景新城
Tian He
天河
290
94
Eastern Palace
东风广场
Dong Shan
东山
68
58
Le Palais
东湖御苑
Dong Shan
东山
135
61
Zhujiang Plaza
珠江广场
Hai Zhu
海珠
143
104
Source：DTZ Consulting & Research      资料来源：戴德梁行研究顾问部
展望
广州上半年二手楼市持续升温，原老八区楼市一路价升量增。由于国家新政策的出台，购房者、投资者及发展商均催向理性化，预期楼价升幅放缓，租金则保持稳定。成交量继续大幅升高的可能性不大。
工业园市场
供应
因业务扩展的需要，一些原本在番禺、黄埔区设厂的企业开始将生产基地搬向土地成本更加低廉的东部和北部区域，而将腾空出来的一部分工业物业推出市场租售，成为市场上的新增供应。由于这部分工业楼宇规模较小且已有一定的年期，功能和配套较为落后，并未能真正满足市场的需要。
针对工业楼宇热租的现状，广州西部和北部一些城镇利用丰富的土地资源修建厂房和仓库并开始上市招租。据调查，这批工业仓库的租金叫价为RMB10-25/m2/mon。
需求
本季度一些靠近城市主干道并具有现代化设施和规模的厂房、仓库受到市场的热捧，据悉，上述工业楼宇的租金水平为RMB20-25/m2/mon。
物流企业仍然是仓库物业的主要需求者，据我司掌握的信息，目前国际知名快递公司如UPS、TNT、DHL和宅急送都在广州找寻合适的物流仓库，但市场可以真正满足其要求的物业却较为缺乏。
租金
工业楼宇的整体租金水平继续保持平稳，目前市场上旧的工业厂房、仓库租金保持在RMB10-15/m2/mon的水平，而同类型新物业的租金则为RMB15-25/m2/mon。
Industrial-Achieved Rents by Area, April to June 2005
工业楼宇市场-各区域工业楼宇参考租金，2005年4月至6月
District
区域
Typical
类型
Asking Rent
租金叫价
Science City
科学城
Workshop
工业厂房
RMB20-25/m2
Science City
科学城
Office
办公楼
RMB30-35/m2
East Zone of Guangzhou Development Zone
开发区东区
Workshop
工业厂房
RMB25-30/m2
West Zone of Guangzhou Development Zone
开发区西区
Workshop
工业厂房
RMB10-25/m2
Guangzhou Development Zone
广州开发区
Warehouse
仓库
RMB10-25/m2
*Based on gross floor area      *以建筑面积计
Source：DTZ Consulting & Research      数据来源：戴德梁行研究顾问部
展望
广州行政区域的调整在催生了萝岗、黄沙两个新区的同时，也将刺激当地的市政、基础设施的加速建设。随着上述两区营商环境的不断好转，将吸引越来越多的外资企业投资设厂，并促进当地工业楼宇的成交。