戴德梁行:2005年夏季广州房地产市场大透视[2]|搜房地产资讯

戴德梁行:2005年夏季广州房地产市场大透视[2]
写字楼市场
供应
第二季度，位处天河区商务区的广晟大厦和富力科讯大厦开始公开发售，为写字楼销售市场提供了近7.13万平方米的面积。其中，广晟大厦因位处成熟的天河北路商圈，地理位置、硬件设施较为优越而受到市场的广泛关注。
写字楼租赁市场方面，信合大厦是珠江新城CBD区首个面向市场招租的甲级写字楼物业，优越的景观位置令它成为该区域天河区甲级写字楼的新亮点。据悉，该物业将于第三季度正式交付使用。
Outstanding Office property in selling, 2005Q1
二零零五年第一季度新上市发售的优质写字楼物业
Property
物业
District
区域
Office total GFA(sqm)
总建筑面积
Asking Price*
(RMB/sqm)
销售叫价*（元/平方米）
Asking Rent* (RMB/sqm/mon)
租金叫价（元/平方米/月）
Grand-Tower
广晟大厦
Tianhe
天河
37,000
13,800
120
Science Centre
富力科讯大厦
Tianhe
天河
34,300
10,000
Just for sale now
现阶段只售不租
*Based on gross floor area      以建筑面积计
Source：DTZ Consulting & Research      资料来源：戴德梁行研究顾问部
Office-Guangzhou Grade A Office Supply, Existing Stock & Take up
写字楼市场-广州甲级写字楼新增供应量、存量和吸纳量

2005F refer to the total stock we forecast at the end of 2005
2005F指我司预计至2005年年末甲级写字楼的新增供应量和总存量
Source: DTZ Consulting & Research and Commercial Department
数据来源：戴德梁行研究顾问部和商业部
需求
住宅禁商政策的重新确定成为本季度写字楼市场的重大利好因素。质素稍逊的乙、丙级写字楼成为一些原本于住宅办公的企业踊跃求租的焦点。据我司调查，本季度东风路沿途的小面积写字楼单位问询行为较往季明显活跃，租金上升幅度达至10%。
甲级写字楼的租赁行为继续保持活跃，天河区仍然是企业租赁办公楼的首选之地。如去年末新交付使用的中泰广场因为可以提供较为充裕的写字楼面积，成为本季租赁市场的焦点。此外，东山、天河两区原租户扩租和换租现象也较为普遍。一方面，甲级写字楼租金的节节上升令一部分租户开始选择搬离甲级写字楼而选择一些同样位于商务区内，但租金较低的写字楼办公；另一方面，旺盛的市场需求使这些暂时空置的写字楼面积迅速得以填充。以上原因导致本季度甲级写字楼市场虽然交投十分活跃，但实际吸纳量却并不高，仅为12,000平方米。
政策的利好、写字楼租赁需求旺盛的情况使写字楼投资行为明显比往年更加活跃。据了解，一批近几年新建的写字楼物业，如勤建大厦、富力科讯大厦、华普大厦和广晟大厦等的出售成绩均较为理想。此外，写字楼二手买卖交易同样也较往季活跃。
空置率
租赁行为的活跃以及市场上没有新增供应等原因令第二季度甲级写字楼的总体空置率继续下跌，约为8.8%，较上一季度下跌约1个百分点。其中天河区是企业求租的热点区域，空置率下跌幅度最大，近1.5个百分点，而东山、越秀两区的空置率则相对保持平稳。
Office-Guangzhou Grade A Office Rent & Vacancy
写字楼市场-广州甲级写字楼租金及空置率

Source：DTZ Consulting & Research      数据来源：戴德梁行研究顾问部
租金/售价
租赁需求的活跃而可选择空间有限同样令甲级写字楼整体租金继续保持稳中微升的趋势。本季度甲级写字楼的总体租金水平为USD13.06/m2/mth，较第一季度轻微上扬约USD0.2/m2/mth。天河区的甲级写字楼物业因为租赁成交最为活跃，租金水平上涨幅度也最大，约两个百分点。
Office-Major Leasing Transaction in Q2, 2005
写字楼市场-2005年第二季度写字楼租赁成交参考个案
Company
租户
Property
项目
District
区域
Area(sqm)*
成交面积（平方米）
Sinopec
中国石化
C.C.Tower                             信合大厦
Tianhe
天河
5,000
AIG
美国国际集团
Tian Yu Garden Phase 2
天誉花园二期裙楼
Tianhe
天河
3,000
MG
美加科技有限公司
CITIC Plaza
中信广场
Tianhe
天河
1,000
Sumitomo Mitsui
三井住友海上火险
CITIC Plaza
中信广场
Tianhe
天河
800
Siemens
西门子
Xin Yuan Building
信源大厦
Tianhe
天河
300
Guangdong Communication Group.                                       广东交通集团
Feng Yuan Building                       丰源大厦
Tianhe
天河
1,000
Guangdong Provincial Freeway Co., Ltd
广东省高速公路有限公司
Feng Yuan Building                       丰源大厦
Tianhe
天河
1,000
Xin Lian Mobile
新联移动通讯
Feng Yuan Building                       丰源大厦
Tianhe
天河
1,000
*Based on gross floor area      以建筑面积计算
Source：DTZ Consulting & Research and Commercial Department
数据来源：戴德梁行研究顾问部和商业部
展望
位于珠江新城的信合大厦将于七月一日正式交付使用，为市场增加约23,000平方米的甲级写字楼面积，此举将令甲级写字楼市场有更多的可选择空间。至今年年底，虽然有超过20万平方米的甲级写字楼面积相继交付使用，但由于它们均位处繁荣路段且本身设施较为先进，加上租赁行为的持续活跃，预计甲级写字楼的整体租金水平将保持平稳。大量的甲级写字楼面积集中上市，将令整体空置率短时期出现较大幅度的上升。
万年花城
从租赁市场的活跃情况来看，预计2005年广州甲级写字楼总体吸纳面积可达到120,000平方米。