戴德梁行：2005年夏季广州房地产市场大透视[1]|搜房地产资讯

戴德梁行：2005年夏季广州房地产市场大透视
2005年1-5月，广州经济继续稳步增长。工业生产总值呈现逐步提高的态势，固定资产投资同比略有下降，重点建设项目投资进展顺利，黄金周消费市场繁荣活跃，生产、消费协调发展，居民收入稳步增长。
1-5月，全市完成工业总产值2,453.46亿元，同比增长13.6%。高新技术产业增势继续强劲，前5月，广州累计实现高新技术产品产值575.60亿元，同比增长23.8%。在各种经济类型工业企业中，外商及港澳台工业企业完成工业总产值1,598.15亿元，同比增长17.9%，增速继续居各种类型企业之首。
在“五一”黄金周的带动下，全市消费品市场畅旺。前5月，全市实现社会消费品零售额772.03亿元，比上年同期增长13.7%。
“五一”黄金周期间，广州旅行社参团游客大幅上升。旅行社接待总人数为15.11万人次，同比增长70%。广州旅行社经营收入为9,380.98万元，同比增长16.3%，而宾馆酒店的平均开房率为65.4%。
居民收入稳定增长。1-5月累计，全市职工平均工资为13,696元，比上年同期增长10.6%。城镇居民人均可支配收入为8,061元，增长6.9%。
Key Economic Indicators, January to May,2005
主要经济指标，2005年1月至5月
Year 年
Month 月
Unit
单位
2005 Jan to May
2005年一至五月
Change over the same period last year比去年同期增长（%）
Amount value of industrial output
工业生产总值
（RMB 100 million）
（亿人民币）
2,453.46
13.6
Investment in Fixed Assets
固定资产投资额
（RMB 100 million）
（亿人民币）
394.13
-1.7
Capital Construction
基本建设
（RMB 100 million）
（亿人民币）
204.49
10.5
Innovation
更新改造
（RMB 100 million）
（亿人民币）
33.30
-29.4
Real Estate Development
房地产开发
（RMB 100 million）
（亿人民币）
139.61
0.6
Retail Sales of Consumer Goods
社会消费品零售总额
（RMB 100 million）
（亿人民币）
772.03
13.7
Average wage of personnel
全市职工平均工资
（RMB）
（元/人）
13,696
10.6
Per Capita Annual Disposable Income of Urban Residents
城市居民人均可支配收入
（RMB）
（元）
8,061
6.9
Source：Guangzhou Statistics Bureau      资料来源：广州市统计局
房地产市场综述
政策法规
5月，国务院办公厅发出公告，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。此举，目的是限制一部分房地产投资性行为对市场正常秩序的的扰乱。
6月，响应国家部委相关文件的要求，广州市政府将“普通住房”的定义界定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。今后，消费者购买普通住宅可享受1.5%的契税优惠，而非普通住房则按房价的3%交纳契税。
广州市工商局日前发布文件，规定企业使用的营业场所房产证标明是住宅用途的租赁房和自有房，都不能办理企业法人工商营业执照，此举使“住宅禁商”政策有了明确的法规保障。
土地拍卖
第二季度全市公开出让的土地共10幅，总交易面积233,773平方米，其中办公用地26,719平方米（4幅），住宅用地179,318平方米（4幅），商业用地27,736平方米（2幅）。本季度成交的10幅用地的可建筑面积为62.28万平方米。从各类型用地的可建筑面积所占比例来看，其中办公用地的可建筑面积为318,820平方米（占51%），住宅用地275,126平方米（占44%），商业用地28,902平方米（占5%）。
6月21日，经过非常激烈的竞价，广东中鼎集团有限公司从14家企业中脱颖而出，成功竞得白云种鸡场的住宅地块。据悉，该地块以5亿元人元币成交，高于底价29,040万元，平均楼面地价达到3,300元/平方米，是白云区至今单位面积楼价最高的地块。
Public Tender, April to June ,2005
土地公开出让，2005年4月至6月
District
区域
Site
地块
Use
用途
Sit Area(sqm)
地皮面积（平方米）
Max GFA(sqm)
总建筑面积（平方米）
Use Time Limit(Year)
土地使用年限
Transaction Price(10,000RMB)           成交价（万人民币）
Huangpu
黄埔
Guangzhou Development Zone No.NP-F5-5 land
广州开发区NP-F5-5地块
Residential
商品住宅
14,785
59,140
70
5,588
Tianhe
天河
Zhu Jiang New City, B1-6
珠江新城B1-6地块
Office
商务办公
7,897
118,452
50
28,192
Tianhe
天河
Zhu Jiang New City, B1-8
珠江新城B2-4
Office
商务办公
9,916
118,988
50
28,320
Tianhe
天河
Land at the east of Qian Jin Village, Tianhe
天河区黄埔大道以北前进村东地段地块2
Commercial
商业用地
24,807
20,590
50
5,400
Tianhe
天河
Zhu Jiang New City, B3-6
珠江新城A3-6地块
Office
商务办公
6,784
57,662
50
13,730
Haizhu
海珠
海珠区石榴岗路东侧，甘科所南侧地段
Residential
商品住宅
5,071
15,652
70
3,150
Haizhu
海珠
Land at the west of Gardening Company and the east of Guangzhou Da Dao.
广州大道南东侧、市园艺公司西侧
Commercial
商业用地
2,929
8,312
40
1,660
Haizhu
海珠
Land in the east of Long Tian in Haizhu District
海珠区龙田以东、龙田东直街西侧
Residential
商品住宅
8,755
48,798
70
8,200
Baiyun
白云
Land in the east of Xin Guang Cong Road, Baiyun District
白云区新广从公路东侧白云种鸡场地段
Residential
商品住宅
151,536
151,536
70
50,000
Yuexiu
越秀
Land in Da Ma Zan, Yuexiu district
越秀区大马站地块
Office
商务办公
2,122
23,718
50
6,255
Source: Land and house office of Guangzhou      资料来源：广州市国土房管局
The total gross floor area of the tendered land over every district, 2005Q2（Sqm）
成交地块可建筑面积的区域分布图, 2005Q2（单位：平方米）

Data：Land and House office of Guangzhou
Graphic：DTZ Cousulting & Research
资料来源：戴德梁行研究顾问部根据广州市国土资源和房屋管理局公布信息整理所得
新物业供应
据广州国土资源和房屋管理局公布的数据，4-6月，广州市八区批准预售的住宅、商铺和写字楼面积近157.65万平方米，比一季度大幅增长121%。其中，天河、海珠和白云仍然是供应的主要区域，三区供应总量达到143.78万平方米，约占全市同类物业供应总量的91%。在三类物业中，写字楼供应量相当第一季度的4.8倍，达到16.18万平方米。
Pre-sale Projects between April to June 2005
2005年4月至6月新推物业面积

Data：Land and House office of Guangzhou
Graphic：DTZ Cousulting & Research
资料来源：戴德梁行研究顾问部根据广州市国土资源和房屋管理局公布信息整理所得
Pre-Sale Area Authorized in Q2,2005(Unit：sqm)
2005年第二季度广州市八区住宅、商铺和写字楼批准预售面积（单位：平方米）

Data：Land and House office of Guangzhou
Graphic：DTZ Cousulting & Research