7月数据击破楼市拐点论

7月房价仍然胶着。

8月10日，国家统计局公布1-7月房地产市场运行数据，最为人关注的新建商品房价格没有出现市场预期的下跌，而是环比与6月份持平。

此前，6月份新建商品房价格环比下降0.1%，曾让市场一度认为这是房价“拐点”到来的标志。

胶着态势下，住房和城乡建设部、国土资源部等部门反复表态，房地产调控绝不放松。而银监会也开始了新一轮“名单化”房贷和开发贷管理。

价格调（资料、论坛)整曲线放缓拉长

根据国家统计局数据，2010年1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点；商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，7月单月房屋销售面积为6466万平方米，比6月份减少了29.7%，低于2009年月均7800万平方米的水平。

杨红旭表示，开发商资金链宽松的时期已经过去，上半年多数地产企业销售额完成不到50%，这预示着下半年必将经历一个销售的集中期，企业要保证资金回款，上市公司要完成业绩，就必须进行调价促销。

根据中国指数研究院百城房屋价格指数，7月份全国主要城市中，楼市一改5、6月份成交量巨幅下滑的颓势，出现了小幅抬头，成交价格环比也出现上扬趋势。

不过，中国指数研究院副院长陈晟分析，7月份的楼市情况不能被认为是房地产市场的整体反弹。房价的环比上涨应该与上市楼盘的结构有关，7月份新推的楼盘中高档住宅比例比较大，在结构上导致了成交价格环比出现了反弹。

陈晟表示，开发商对于价格反弹的态度并不是一致的，对于力推稀缺土地资源、高端楼盘的开发商来说，推动高价是其销售理念；而更多的普通商品房和政策性住房的开发商对于降价促销决心很大。

“因此7月份房价回涨并不是开发商的统一步调。”陈晟如是说。

中国指数研究院中房研究副总监何田表示，在政策维持紧缩的大背景下，今年全国楼市整体成交量仍然会处于较低的水平，与2009年相比，勉强持平甚至可能下降15%。

预期在第三季度末，第四季度初总体房价松动下调，但是下降的突然性或集中性不会很明显。由于各个企业对于调控的反应速度不一样，在价格调整上步调不一致，这使得调价的时间曲线放缓拉长，总体降价幅度也不会很大。

住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰也认为，7月份的数据表明，总体价格在年初上涨后，并没有明显下降态势，但也没有再上涨，而维持价格的平稳，就是调控的目标。

“名单化”信贷管理

房价下降的趋势虽然有，但是还没有达到公众的预期。

7月份房地产市场的胶着和8月初部分地区房价反弹，再次坚定了调控部门的决心。

而本轮调控的主角将是信贷政策。

国土资源部办公厅近日下发的《有关房地产开发企业土地闲置情况的函》，其中要求“对存在土地闲置及炒作土地行为的企业，商业银行不得发放新开发贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

而7月底银监会一次内部会议上，有关负责人表示，银监会还将与住建部合作，由住建部再出一份“黑名单”，进行“名单化”信贷管理。

住建部将依据开展的房地产市场秩序整顿活动结果，在全国确定一批捂盘惜售、抬价涨价的房地产企业名单，并将之递交银监会。

由于不少囤地的企业都是中小房地产企业，或为大型房地产企业的项目公司，从证监会渠道对其进行融资管理未必见效，而从银监会渠道对其进行贷款管理，则将是一记重拳。

日前，银监会建议北京、上海等地暂停三套房贷，对其他地区的第三套房贷政策也加强了监察，银行信贷进一步紧缩。

8月份第一周，北京市新建商品房成交量总计1306套，同比下降了52.7%；与上周环比也下降25.5%。

对此，何田认为，第三套房贷政策和对土地闲置现象的处理都是既有规定，并不是制度创新，银监会和国土资源部此举，影响更多是在心理层面。

陈晟表示，这次银监会加强信贷监管，国土资源部列出土地闲置名单，都选择的房地产热点城市，因为这些城市成交量大，土地供求比较紧张，调控容易出现反弹，国家最近的举措，是在7月份主要城市成交价回升的情况下，对房地产进行的阶段性抑制，以维护全国楼市的总体稳定。

7月份，全国房地产开发完成投资4118亿元，比6月环比减少29.4%。预期全年增幅将回落到20%左右。对此，何田表示，目前国家已经达到了控制房价疯狂上涨的目的，调控正在按部就班地进行，即使调控的时长进入了“十二五”规划的轨道，对于宏观经济发展也不会产生不良影响，各地加大的保障房建设，能够顶住地产投资下降给地方政府带来的缺口。

文林峰也认为，调控并不是要把房地产市场打死，而是回归理性，健康平稳发展，房地产行业规模占总GDP的40%，自身实力巨大，发展前景也很好，当市场能够实现正常发展，投资萎缩就会自我解决。