神马文学网住在加拿大
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http://finance.sina.com.cn 2005年09月14日 12:50 《资本市场》
文/本刊特约作者 王晓川 发自加拿大渥太华
以福利社会著称的加拿大拥有完备的全民医疗体系和社会保障体系。然而其房产市场的运作确具有鲜明的市场化特征。在普通居民眼里，房产交易属于非政府行为。95%的加拿大家庭通过房产市场的自由买卖选定了自己的住所。而房屋的融资本质上也几乎完全是通过市场手段来调节的。
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加拿大的房产市场由两部分组成：房屋买卖市场和房屋租赁市场。两个市场均具有成熟稳定的特点。总体来看，全国人均住房水平与其他发达国家持平略有偏高。大约2/3的家庭拥有自己的房产，而这其中一半人已经付清了所有的按揭贷款。在租房顾客群中，1/3的租房用户正处于购置住房的准备期。房屋租赁市场为他们解决了过渡期的住房问题。
加拿大通常使用三个指标来衡量居民的住房状况：宜居性(房屋不需大修)，合适性(有足够的空间及单独房间)，以及可支付性(住房的所有税费支出不超过税前收入的30%)。统计数据表明，七成的加拿大居民(包括自有住房居民和租房居民)的住宅满足全部三项指标。就可支付性这个代表购买能力的指标而言，八成以上的居民达到这一标准；另有近6%的居民表示，尽管房屋支出超过收入的30%，但并不存在支付困难。可见在3100万的加拿大总人口中，绝大多数的居民并没有感到住房问题所带来的压力。
如果没有政府长期以来对居民在购房政策上的支持，加拿大住房自有率就不会一直保持增长的趋势而达到现在较高的水平。通过制定法规，建立贷款保险系统以及税收优惠等一系列手段，加拿大政府成功的推动了房屋买卖市场的持续发展。1954年开始实施的政府房屋贷款保险基金，极大的鼓励了商业银行对高风险的住房信贷业务的发展，也为 房产投资者提供了政府和商业银行双重的贷款资金来源。自1992年以来，居民只要购买政府的贷款保险，首期支付额便可以降到房屋价值5%。在超前消费意识强烈的加拿大，低首付政策极大的缩短了居民实现购房愿望的时间。购房居民在税收方面也可以享受一定的优惠。首次购房者每人可以从退休储蓄帐户支取不超过2万加元，既不用缴税也不用支付利息。而第一次卖房所获取的利润也无需纳税。
我们可以通过以下一个还款计划来了解加拿大普通人的购房经历。根据2003年的统计数据，一个有子女的双亲家庭，如果父母仅一人工作，其税后的家庭年收入是53，200加元，每月的税后收入也就是大约4400加元。如果这个三口之家要购买价值20万的镇屋(也称排屋，指多户人家连在一起的房子，有一，二，三层三种结构:最常见的是两层，带有后院)，首期支付的最低额是1万元。假设该家庭首期有能力支付5万元，其余金额通过抵押贷款还清。以4.8%的贷款利率计算,如果每月支付1200元，那么15年将还清房屋贷款。而如果每月还贷1500元(此还贷额仍在可支付性的上限30%之下，因为这个家庭的税前收入远超出6万加元)，那么10年左右时间就可以偿还所有贷款。如果该家庭父母都参加工作，其年税后收入可增至68，900加元。他们每月就可以支付更多的贷款，继而进一步降低贷款利息，缩短还贷时间。与此同时，因为医疗和失业的社会保障很大程度上节省了居民的日常开支，解决了部分后顾之忧，普通加拿大人对购买房产持乐观态度。
对于低收入以及其它弱势群体，加拿大政府也采取了一定措施帮助他们实现安居。具体办法是由政府拨款建造福利房，然后廉价出租给低收入家庭。政府每年投入1%左右的财政预算用于支持福利房的分配和补贴。在加拿大，福利房用户占人口比率的5%，低于除美国以外的大多数发达国家。八十年代中期以来，政府的拨款逐渐缩减。在有关学者的呼吁下，2001年加拿大政府决定拨款13.6亿元用于建造更多的福利房，减小社会贫富差距。
笔者认为，加拿大房产市场的运作对中国的住房改革至少有两点借鉴。第一，鼓励发展房屋租赁市场。中国城镇人口的租房率不足20%，房屋租赁可以分流部分消费者，降低房价泡沫，同时也能安置更多的流动人口；第二，为低收入家庭提供房产补贴，扶持弱势群体的住房消费，消除不稳定因素，建造
文/本刊特约作者 王晓川 发自加拿大渥太华
以福利社会著称的加拿大拥有完备的全民医疗体系和社会保障体系。然而其房产市场的运作确具有鲜明的市场化特征。在普通居民眼里，房产交易属于非政府行为。95%的加拿大家庭通过房产市场的自由买卖选定了自己的住所。而房屋的融资本质上也几乎完全是通过市场手段来调节的。
',1)">加拿大的房产市场由两部分组成：房屋买卖市场和房屋租赁市场。两个市场均具有成熟稳定的特点。总体来看，全国人均住房水平与其他发达国家持平略有偏高。大约2/3的家庭拥有自己的房产，而这其中一半人已经付清了所有的按揭贷款。在租房顾客群中，1/3的租房用户正处于购置住房的准备期。房屋租赁市场为他们解决了过渡期的住房问题。
加拿大通常使用三个指标来衡量居民的住房状况：宜居性(房屋不需大修)，合适性(有足够的空间及单独房间)，以及可支付性(住房的所有税费支出不超过税前收入的30%)。统计数据表明，七成的加拿大居民(包括自有住房居民和租房居民)的住宅满足全部三项指标。就可支付性这个代表购买能力的指标而言，八成以上的居民达到这一标准；另有近6%的居民表示，尽管房屋支出超过收入的30%，但并不存在支付困难。可见在3100万的加拿大总人口中，绝大多数的居民并没有感到住房问题所带来的压力。
如果没有政府长期以来对居民在购房政策上的支持，加拿大住房自有率就不会一直保持增长的趋势而达到现在较高的水平。通过制定法规，建立贷款保险系统以及税收优惠等一系列手段，加拿大政府成功的推动了房屋买卖市场的持续发展。1954年开始实施的政府房屋贷款保险基金，极大的鼓励了商业银行对高风险的住房信贷业务的发展，也为 房产投资者提供了政府和商业银行双重的贷款资金来源。自1992年以来，居民只要购买政府的贷款保险，首期支付额便可以降到房屋价值5%。在超前消费意识强烈的加拿大，低首付政策极大的缩短了居民实现购房愿望的时间。购房居民在税收方面也可以享受一定的优惠。首次购房者每人可以从退休储蓄帐户支取不超过2万加元，既不用缴税也不用支付利息。而第一次卖房所获取的利润也无需纳税。
我们可以通过以下一个还款计划来了解加拿大普通人的购房经历。根据2003年的统计数据，一个有子女的双亲家庭，如果父母仅一人工作，其税后的家庭年收入是53，200加元，每月的税后收入也就是大约4400加元。如果这个三口之家要购买价值20万的镇屋(也称排屋，指多户人家连在一起的房子，有一，二，三层三种结构:最常见的是两层，带有后院)，首期支付的最低额是1万元。假设该家庭首期有能力支付5万元，其余金额通过抵押贷款还清。以4.8%的贷款利率计算,如果每月支付1200元，那么15年将还清房屋贷款。而如果每月还贷1500元(此还贷额仍在可支付性的上限30%之下，因为这个家庭的税前收入远超出6万加元)，那么10年左右时间就可以偿还所有贷款。如果该家庭父母都参加工作，其年税后收入可增至68，900加元。他们每月就可以支付更多的贷款，继而进一步降低贷款利息，缩短还贷时间。与此同时，因为医疗和失业的社会保障很大程度上节省了居民的日常开支，解决了部分后顾之忧，普通加拿大人对购买房产持乐观态度。
对于低收入以及其它弱势群体，加拿大政府也采取了一定措施帮助他们实现安居。具体办法是由政府拨款建造福利房，然后廉价出租给低收入家庭。政府每年投入1%左右的财政预算用于支持福利房的分配和补贴。在加拿大，福利房用户占人口比率的5%，低于除美国以外的大多数发达国家。八十年代中期以来，政府的拨款逐渐缩减。在有关学者的呼吁下，2001年加拿大政府决定拨款13.6亿元用于建造更多的福利房，减小社会贫富差距。
笔者认为，加拿大房产市场的运作对中国的住房改革至少有两点借鉴。第一，鼓励发展房屋租赁市场。中国城镇人口的租房率不足20%，房屋租赁可以分流部分消费者，降低房价泡沫，同时也能安置更多的流动人口；第二，为低收入家庭提供房产补贴，扶持弱势群体的住房消费，消除不稳定因素，建造