楼价社会承受力“底线”与土地收入“顶线”

　　自此轮房地产调控至今，一个新的问题已经提了出来——土地财政盛极而衰，中国怎么办？

　　自4月17日《国十条》下发后，楼市调控力度空前，全国范围内楼价过快上涨势头被有力遏制，如深圳、北京等地也出现了房价10-20%的回调。房地产调控部分达到预期。

　　然而，一个新矛盾也凸显出来——土地财政锐减。房产商观望情绪严重，土地交易清淡，除个别城市如上海世博特殊原因外，绝不少城市土地成交和土地收入锐减。

　　2009年土地收入全国第一的杭州十分显着。该市官方统计表明：2010年半年，土地出让收入共252亿，仅为去年的四分之一。

　　北京土地市场也快速降温。4—5月，北京出让土地28宗，收入仅103亿元。4月北京几乎没有住宅土地交易，5月出让的住宅地块中，最终地价也大都比较理性。6月份，住宅用地仅成交了一块。上半年还有79块土地未能按期上市交易。

　　这与2009年的土地收入疯涨对比鲜明。2009年杭州土地收入1054亿元，同比巨涨238%；北京土地收入928亿元，同比大增85%。全国土地收入增长也高达43.2%，其中下半年同比增长110.9%。

　　与2009年总量暴涨的相对应，各地土地收入占财政收入的比重均创历史天高，低的如上海为25%，较高的北京为45.9%，全国最高占比已达60%。土地收入被称为的“中流砥柱”、“定海神针”亦不为过。也可以说，土地收入已绑架了地方财政，演变为地方财政的最大风险。

　　与此同时，房地产增长对经济增长的影响也越来越大。目前房地产约占到固定资产投资25%。而投资对GDP的贡献约在40%，在还未计入相关产业的情况下，仅房地产对中国GDP的贡献，就超过约10%。这使得房地产已经与整个制造业贡献“并驾齐驱”。有权威学者指出：考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。

　　一些城市的经济对房地产依赖度更高。2009年上海房地产增加值达到1220.92亿元，占GDP的比重为8.19%，房地产增加值的增长对GDP增长率的贡献为39.4%。而越来越多的有识之士已强烈警告：不能让房地产进一步绑架中国经济了。

　　地方政府高度依赖土地收入，中国经济高度依赖房地产业，这一现象在全世界都堪称十分奇特，那么，它是如何形成的呢？

　　其源头是土地招拍挂制度。即中国现行的国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌的制度。它起步于1988年4月的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，成熟于国土资源部于2002年5月发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，它相对于此前土地使用制度无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度是一个进步。

　　问题是，近年来，土地招牌挂制度弊端——“涸泽而渔”之效日益显现，其最大隐患有三：

　　——它极大地刺激了地方政府抬高低价的冲动，它们常常使用“地王”刺激竞争；在房价高峰大力卖地，而在房价回调时收紧地根，屡屡制造“面粉高于面包”现象，叠加推高房价；

　　——一次性拍卖方式变相鼓励土地资源“有水快流”。一次性出让收入的是当届政府（最多5年）的收入，而土地已被卖断了70年，这使土地收入曲线在未来必然为一个明显的抛弧线——即未来可卖土地越来越少时，后届政府收入逐渐断流。简言之，一届政府把70年使用权卖出，5年花光，地必然越来越少，那后面13届政府吃什么？

　　——一次性拍卖而非物业税的方式，它降低了房地产投机持有成本，客观鼓励了房地产投机，在房地产上涨周期中，诱使巨量热钱涌入投机，放大了楼价的上涨效应。

　　此外房地产业各种税费，宽松的信贷政策，人民币的超额增发——人民币实际贬值，多种因素使得中国房价在过去10年中上涨惊人——达5-10倍上下。

　　房价暴涨加剧了社会财富分配不公，出现了普遍的“房奴”现象，连上海航空的总裁都说自己买不起上海的房子。

　　国际上合理的房价和家庭年收入比，世界银行的标准为5:1，现实中，美国是3：1，日本是4：1；发达国家城市最高的悉尼是8.5：1，纽约7.9：1，东京7.9：1，新加坡5：1，而中国20—30：1，北京、上海、杭州等地甚至达到40：1以上。

　　这本质上是一种变相的财富快速转移。流失者是中国自居房的社会公众，流入者是地方政府土地收入、房地产税收收入，投机炒房者盈利和央行增发货币的收益。

　　作为财富主要流入者的地方政府，如果它用这些钱来进行住房保障，那尚可被理解。可土地和房产收入占比在全球遥遥领先的情况下，我们的住房社会保障水平远远落后于国际水准。

　　——国际上廉租房一般要覆盖15~20%的人口，发达国家覆盖30~40%人口。新加坡84%的国民住在组屋（经济适用房）中，香港公屋（廉租房）解决了30%以上人口的住房问题。而中国的经济适用房仅占总住房面积的6%，廉租房的覆盖人口不及5%，历年完成的保障性住房不及各地政府承诺的一半，如2009年承诺60多万亩保障性住房用地，而实际上只有30万亩。

　　——美国住宅法规定，低收入者只需要支付25%的租金，余下的部分由政府付。加拿大规定，低收入居住者只需要支付租金的25~30%。而我们的低收入者绝大多数靠市场定价解决。

　　——在香港骗取公屋（廉租房）却会被判刑，如85岁的某退休大法官因骗取公屋而入狱11个月。而中国有关法规对骗购、可能获得上百万利益的惩罚也仅仅是取消5年内再次申购的资格。

　　按照中国的宪法，土地是全民所有，即应为全体公民分享。但现实中，中国公民要支付非常昂贵的地价；而投机者占有闲置大量住房资源——这构成了严重的资源浪费而不用交保有税（物业税）；地方政府获得了大部分土地出让金，而很少给反哺给社会公众。杭州市宣布将土地总收入的2%，净收入的10%用于住房保障，都在全国遥遥领先。

　　社会公众财富积累被房地产工具速转移，且很少能通过社会保障回补；各种土地楼市的食利者不断扩张既得利益，不断逼迫社会大众的承受力底线，如今实已接近极限状态。去年年底，电视剧《蜗居》播放反响巨大，其实已经给高楼价，给地方政府的高土地收入划下了一道非常清晰的社会承受力底线，它何尝不是一根社会稳定的红线呢！？

　　简言之，房地产泡沫的社会稳定之顶已形成，土地收入盛极而衰已不可避免。接下来的挑战是，对土地收入已很依赖的地方财政收入，对与房地产增长已相当依赖的中国经济怎么办？会有什么后遗症，会有那些连锁反应，还有怎样的应对方案，从这篇“庭宾透世”开始，笔者将和您一起探讨。