房价跌六成，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击

房价跌六成，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击

8月5日，《华夏时报》记者从银监会人士处获悉，银监会已于7月底要求商业银行进行压力测试，这次银监会设置的前提是假如房价下跌五到六成，银行将会出现什么样的状况、不良贷款会增加多少、损失情况等。

为何银监会会做如此假设？熟悉压力测试的人士表示，所谓的压力测试就是在极端的情况下银行的表现状况，看是否能经受得起这种突变。银监会设置这样的状况表明：管理层对房价下跌在做准备，但是，这并不意味着房价真的能跌一半多；房价下跌两到三成已经在开发商和银行圈中达成共识。然而一旦房价掉头向下，跌破了三成，由于心理、惯性等原因，短期内跌一半不是完全没有可能的。

到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。

本报测算，工商银行[4.26 0.71%]、农业银行[2.72 0.00%]、建设银行[4.87 0.83%]和中国银行[3.52 0.86%]开发贷款与个人住房抵押贷款(以下合称“涉房贷款”)4.7万亿，占四大行总贷款的24.05%。涉房贷款占比最小的是农行，绝对额也最小。建行内部对房贷提示风险始于2009年中，其个人金融部总经理要求该行谨慎发放房贷，并对风险较高的开发商停止放贷。中行涉房贷款最多，且在房价上涨最快时发放的涉房贷款最多、最快。

假如房价暴跌

20万亿“沾”房贷款受威胁

一位商业银行人士对本报记者表示，假如房价最多跌六成，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击，形成大量的不良贷款是必然的，尤其是在房价上涨中放贷最猛的最先受到威胁；反而是农村信用社受到的冲击最小，因为农民的住房不能用于抵押，而农信社服务对象主要是农民。

银监会主席刘明康在4月的经济金融形势通报会上披露，到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，央行数据显示，3月末，全部金融机构本外币贷款余额为45.4万亿元，按照刘明康的说法，有高达9万亿的房地产贷款，其中，四大行依然是最多的。

刘明康还表示，加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，据信，有20万亿元左右。

一旦房价下跌态势形成，首当其冲的自然是银行，难怪房地产开发商放话，要死银行先死。

而较早前商业银行对房贷的压力测试显示，银行一般都能承受房价下跌30%。

作为银行业的监管机构——中国银监会则没这么乐观。

接近银监会的人士表示，银监会之所以让商业银行测试房价下跌50%—60%，主要是因为，一旦房价形成下跌态势，即便达到下跌20%—30%的调控目标，但是，由于投资者和购房者有着买涨不买跌的普遍心理，房价继续下跌六成不是没有可能。这跟股市的上证综指从6124点，直落跌到1664点一样，只用了一年的时间。

“一些商业银行对自身压力测试过于盲目乐观，对房价下跌给银行造成的系统性认识不足，应对不充分，也是银监会发出这样命令的原因之一。 即便银行与房地产相关的信贷资金损失10%，也是2万亿，何况，假如房价真的下跌60%，银行的损失远远会高于这个数据。银监会的担心不是没有道理的。”上述人士表示。

四大行直接涉房贷款4.7万亿

工行农行抗跌建行避险

《华夏时报》记者根据工行、建行、中行的年报和农行的“招股说明书”提供的数据发现，农行的涉房贷款占比最少，且数额是四大行中唯一未过万亿的；工行次之；最早做房贷的建行风险控制最好，预警最早，退出最及时；中行由于在海外市场不理想，自2007年后大肆向国内开拓市场，是近两年放款最多的银行，其中，房地产及相关贷款发放也是最多的，而房价飞涨的3年，亦是中行发放最猛的时期。

2009年底，建行个人住房贷款余额8525.31亿元，不良率为0.42%，较上年下降0.40个百分点；房地产业3586.51亿元；客户贷款和垫款总额为48197.73亿元。

建行涉房贷款12111.5亿元；占总贷款的25.12%。

不过，建行表示，根据房地产市场最新变化，该行主动控制房地产业贷款增速，今年一季度，房地产贷款新增为近5年来最低；同时，持续优化客户结构，新增贷款主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户。建行表示，该行深入研究行业发展的基本方向和趋势，采取“进、保、控、压、退”策略，针对不同区域、客户、产品实行差别信贷政策，大力加强信贷结构调整和风险控制，重点调控的“两高一剩”行业、房地产业、制造业余额占比分别比年初下降了2.89、1.24和0.81 个百分点。

近3年，中国银行[3.52 0.86%]业务经营方向重心转移到中国内地，贷款速度远高于其他银行。2009年末，中国银行集团总贷款和垫款总额49103.58亿元，房地产业3666.30亿元；住房抵押贷款9079.12亿元，涉房贷款合计12745.42亿元，占总贷款的25.96%，这一比例首次超过建行，成为四大行中涉房贷款最高的。

值得关注的是，中行在房地产飞涨的时候放贷较多，2009年全年，中行房地产业新增951.46亿元；个人住房抵押贷款新增2729.12亿元，增幅更是高达43%。

中行过度放贷引起央行的不满，央行曾单独对中行提高0.5个百分点的存款准备金率；早在2007年，农行由于放贷过快，有悖于央行的宏观调控，被单独提高存款准备金0.5个百分点。

截至2009年12月31日，农行的房地产开发贷款余额为4324.83亿元；个人住房贷款余额为4979.46亿元，占农行个人贷款总额的63.1%。农行总贷款总额41381.87亿元。农行涉房贷款9304.29，占总贷款的22.48%，这一比例在四大行中最低。

截至2009年末，工行各项贷款57286.26亿元，个人住房贷款8742.44亿元，房地产业4218.04亿元，涉房贷款12960.48亿元，涉房贷款占总贷款的22.62%。

截至去年底，四大行贷款总余额195969.44亿元，四大行涉房贷47121.69亿元，占贷款总余额的24.05%。

股份制商业银行中中信银行[5.96 1.36%]和民生银行[5.49 1.29%]涉房贷款占比较小，中信银行是可以看见报表银行中最低的，涉房贷款占比为14.21%。