台湾“无壳蜗牛”之痛(两岸聚焦)

台湾“无壳蜗牛”之痛(两岸聚焦)
本报记者 杜 榕《 人民日报 》（ 2010年07月30日   19 版）

图①：从台湾高雄一高档楼盘上可俯瞰高雄港。

②

图②、③：台湾台中县丰原市一处新开楼盘。
本报记者 杜 榕摄/制图
据最新统计，台湾五大都会区的房价与收入所得比为7.08倍，远远超过国际认定“严重难以负担”的5.1倍这个门槛。近日，台湾一份杂志计算台北市平均购屋负担的痛苦指数达26.3，也就是“要在台北市购买35坪（1坪约3.3平方米）的预售屋或新成屋，平均要26.3年不吃不喝才买得起”。
“近来‘打房’的动作很大！”谈起最近台湾的房地产政策，东森房屋一位协理有这样的感觉。
为打击台北市、县房地产价格过快上涨，6月25日，台湾金融主管机关推出“选择性信用管制”：所有金融机构承做台北市及台北县10个县辖市新购屋贷款，对已有“购置不动产贷款”者，贷款额度不超过70%、无宽限期，且对同一担保品，不得另以修缮、周转金及其他贷款名目额外增加贷款。
据悉，这是台当局近20年来，首次动用“选择性信贷管制”。如此大的动作，能否遏制住猛涨的房价？
“地王”频现
台湾房市迎来“第四波”
7月23日，台北县公开标售新庄“副都市中心”商业区12笔土地，开发商以每坪约213万元新台币（下同）的价格，标下其中一块合并土地，成为台北县新地王。
此时，距离“选择性信用管制”政策出台不到一个月。此前，因为台北市住宅土地在1月标出“地王”每坪679万元、2月标出“地后”每坪602万元，迫使当局下令暂缓标售台北市精华区公有土地。
但就在“打房”政策出台后，台北县三重一块1.58万坪的工业用地以101.68亿元成交、台北县新庄“副都市中心”住宅区土地拍卖每坪约159万元、台北市西门汀一栋旧写字楼以30.5亿元成交……每块地售价都创下了同区域的纪录。据不完全统计，近一个月来，开发商投入大台北地区的金额高达440亿元。
飙涨的房价促使 “无壳蜗牛联盟”重出江湖，他们背着蜗牛模型，演出行动剧来呼吁平抑房价措施。
“无壳蜗牛”一词要追溯到21年前。1987年台湾“产业局”标售华航土地创下天价，致使台湾房价开始狂飙，两年内涨了大约2倍。台北房价在1989、1990年两年中，飙涨的幅度为1988年的3倍。无力购屋致使民怨不断，因而在1989年产生名为“无壳蜗牛”夜宿台北街头的活动。
而台湾房地产市场从1970年至1990年，则经历过三次明显的景气循环，其中1973年至1974年、1979年至1980年、1987年至1989年分别是三次景气循环高峰期，而于1990年进入超过十年的低迷期。
从2002年开始，台湾当局加大低利优惠房屋贷款额度，土地增值税减半实施两年，计划开放大陆与外商投资台湾房地产，长达10余年萧条期的台湾房地产市场出现回升迹象，同时也成为台湾房地产“第四波”的起涨点。
“蜗牛”迁移
“打房”效果尚未显现
“像我这么会赚钱的人，都要不吃不喝20年，才买得起帝宝（楼盘名）。”国民党籍民意代表邱毅曾直言对台北高房价的不满。
房屋中介业者也指出，去年开始，人口从大都市“移民”的趋势也越来越明显，越来越多“无壳蜗牛”选择迁移缓解房价之痛。
台北市民政部门资料显示，台北市总人口从去年开始，连续13个月“迁出大于迁入”，一年来已经净迁出近两万人；台北县一年来则增加3.9万人。信义房屋代销部协理何胤谕认为，观察台北县近期楼盘的销售情况，这种“移民”现象应该会更明显。
四海游龙集团董事长李幸长是当年的“无住屋者团结组织”召集人，他指出：“炒作房价利润很高，但对社会没有任何贡献。”他再次背起“蜗牛”道具重担，希望台湾当局能注意到这个问题。
“现在台湾的市场利率太低了。”台湾政策研究基金会助理研究员李俊纬表示，“过去一年受到金融海啸影响，‘央行’为刺激民间投资意愿政策性的调降利率，目前景气已慢慢复苏，可是市场利率却没有跟着回升，因此资金必然另谋投资管道，房地产的价格必然飙涨。”
台当局金融主管机关表示，“打房”措施出台以来，台5大银行6月新承做购房贷款仅比上月新增3亿元，大大少于过去的150亿元，显示房产市场开始降温，但一些房地产中介仍持续看好大台北地区的房地产市场。
房屋中介企业戴德梁行的报告指出，受两岸经济合作框架协议的签署、台湾经济迅速回暖、大陆居民赴台旅游措施越来越开放等影响，内外资仍将积极进入台北商用不动产市场。瑞士信贷证券的报告分析，台北市预售房市场供给已趋紧，预计预售房价格下半年可望维持高水平，第四季度房市成交量也会反弹。
调控之难
重“打”还是重“补”？
“我担任台北市议员8年，有7年半是租屋。”针对“无壳蜗牛”的呼声，台当局行政负责人吴敦义表示将推出健全房市四大要点。
但吴敦义也强调，房地产不能打压，好不容易火苗才烧上来，如果将火车头工业（房地产）压下来，会赔上全民经济，必须谨慎小心，不能随便打压房市。
因此4月份以来，台湾房地产政策一度以“补”为主。具体措施包括：提高房屋供给率；提供房屋津贴每月3600元，为期两年；实施安心成家方案，针对20至40岁、家庭成员无自用住宅的新婚家庭，或育有未满20岁子女的青年家庭，提供前两年200万元零利率贷款，免息部分由当局补贴；房地产信息公开配套措施。
“安心成家方案申请的名额只有1万户，而且要以结婚为代价。”台北市民郑惠元说，“这样的政策是希望挽救台湾的人口出生率？还是想让老百姓在高位接盘？”
毕业于台湾大学政治系的杨啸远更是尖锐地指出：“台湾方面视房地产为产业链之龙头，认为营造业是一切产业的火车头，带动了其它各产业的发展，因而不会也不敢打压。在政府的掩护下，房价越来越高，工薪阶层只能望房兴叹。”而台湾政治大学教授张金鹗也评价目前的房地产市场是“缺乏支撑，值得忧虑”。
随着地价的一路飙高带动房价继续上涨，越来越多的严厉政策出台。据台湾媒体报道，日前，台北市已经率先公布全市豪宅的数量，以及课税标准，将于明年开征。依台北市税捐处所订的豪宅适用标准单价，豪宅所有权人每户最多比目前多缴2.8倍的房屋税，已有1.1万多户被标上豪宅记号。而金融部门，也开始就房贷、土建融资订出政策。“这些措施释放的调控信号，应该会给高烧不退的房价降降温。”
但也有业者分析认为，台北县年底将升格“新北市”，各项重大开发案及交通建设持续推动，而台北市则城市铁路交通网逐渐完善，因此大台北地区的房价将继续走高。
“20年前选择性信用管制让台湾房价迅速止涨，甚至休眠10多年。这次就算采取同样的措施，房价还是会持续上涨一段时间。”专家分析无论是“打”还是“补”，政策都可能被市场误读，“要缓解‘无壳蜗牛’的疼痛，还需要一段时间。”
“买房跟我已经没什么关系了。”大学毕业后在一家杂志工作5年的李雪莉不愿为高房价买单，“如果不是房价确实的降下来或者收入真正的涨上去，其他补贴的措施对我没什么意义。”
台湾地产知多少（延伸阅读）
台湾虽然不像香港那样寸土寸金，但大都市的土地依然比较珍贵。因此，除了新兴地区，台湾一般的楼盘占地都非常小。特别在台北，大规模的小区比较少，都是一小块地，然后建30层左右的大楼。许多公寓的公共设施，如健身房、儿童游乐设施等等，都建在楼里面，所以台湾高档住宅得房率是一般在55%—65%，普通住宅的得房率可以到70%—75%左右。
台湾也是按照建筑面积来卖房子的，但台湾的测绘规范比大陆的范围大一些，比如开放式阳台、在政府部门备案过的雨遮（窗户上面支的一圈防雨的布）都要算全面积。
尽管由于诸多原因，台湾很多老房屋的规划只考虑通风、不考虑采光，楼间距也相当近，但房龄在30年以上的老房子现在也颇受欢迎——首先因为老房多为一层两户，居住环境较好。另外根据规定，台湾房屋的使用期限为50年，在50年期满之前，房屋必须要重建或进行都市更新。重建后的房屋，一般会在房屋原面积基础上增加一定的面积，建筑商也会弥补住户重建期的租房金，对于住户来说“以旧换新”可以赚一笔。
台湾房屋有的也进行预售，从预售到交房一般为3年。台湾的房屋预售制度有值得学习之处，比如一些预售款不直接给开发商，而是存在信托机构，这样可以保证预售款项的安全；另外预售的房屋反而会比现房要贵，因为住户可以和建筑师、设计师协调空间格局、水电配置，获得更个性化的住宅。
（杜  榕整理）