昆明业界担忧政策风险“小产权”房面临4大难

“小产权”房已经成为一种经济现象   周明佳 摄
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在昆明众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，这些房子一般俗称“小产权房”。6月18日，建设部提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。
记者调查发现，“小产权”房在昆明房市也不乏身影，并以其价格优势受到市场青睐。
■现状调查
住房：一般人买不到
昆明四城区的280多个城中村，为“小产权”房的诞生提供了生存的土壤。记者走访的某小区便是附近村民集资盖起来的“小产权”房项目。
据了解，该小区属村民集资盖房，共有400套住房，村民分配了其中300余套后，剩下的住房以及1楼的商铺全部对外销售。据村民介绍，村民只需11万元即可获得一套130多平方米的房产，而对外销售的价格则在37—48万元一套不等，均价在3500元/平方米左右；而附近的另一楼盘，均价已在4500元/平方米左右，前者价格优势明显。
记者在进行暗访时候，表示想买这里的房子，村民表示部分剩余的房子早就卖完了，跟村委会不熟的人买不到。
该小区7号楼共有28户房子，据了解，这一栋的房子绝大多数由村外户口人士购买。来自昆明六甲乡的一位先生买了5楼的一套房产，据其介绍花了48万元。“听说产权是会有些不清楚的，因为是集体土地。但是村集体的房子，应该没大问题吧？”多数房主都抱这种态度。记者采访了解到，尽管从去年底开始至今房主都已基本入住，但都还没有拿到房产证。
来自河南的陈中良先生购买了该小区楼下3间商铺，记者问其是否知道国家法律并不保护外来人口购买集体土地上的房屋产权时，陈先生表示不知道这些风险。
别墅：私下约定风险大
昆明房地产研究机构的有关数据显示，在昆明金殿背后的农村集体用地上，有不少的乡村别墅是个人与村民或者村委会协议建盖，相比购买开发商的别墅项目，这种乡村别墅更符合建造者的个人要求，同时造价也要便宜一些。
昆明风之铃房地产研究机构的有关负责人指出，这种个人出面与村民达成协议建盖别墅的行为风险更大，其所要面对的不仅有来自政策层面的风险，同时还要考虑协议对方的诚信度，如果对方反悔，个人的权利将得不到法律的保护。
■市场反馈
“小产权”房转让不畅
据了解，昆明的“小产权”房主要集中在西山和官渡两个城区的城中村。“曾经转让过两套集体用地上的房产，但办理产权转让的过程太麻烦了，现在有这样的房源报过来我们都不接。”昆明佳佳灵房产经纪有关负责人告诉记者，办理集体用地上的房产，需要经过3级政府的审批盖章，同时银行不接受这种房产的贷款业务，也是相当麻烦，办理这样一套房产的过户手续所占用的时间，相当于办理普通商品房过户手续的好几套。
在房源的数量上，该负责人表示并不多见，不到1％的比例。同时，现在有关办证部门以及银行对于这类房产转发手续的要求越来越严格，因此中介机构都不建议购买者买这类房产。
昆明市房产交易中心房产咨询处的有关人员则更为直接了当地告诉记者，集体土地上的房产都不能转让，即便它有产权也建议不要买，办不了转让手续，也办不了银行贷款。
■专家观点
“四大难”困扰“小产权”房
昆明华度律师事务所主任律师蒋天盛分析认为，从目前我国法律的相关规定来看，购买“小产权”房主要存在下列“四大难”问题。
规划许可难
不管是利用城市规划区内还是城市规划区外的集体土地修建房屋，就是本集体经济组织成员，都必须先向国土部门申请以取得土地使用权，如果是城市规划区内的集体土地，还必须先取得规划许可。如果“小产权”房没有取得用地许可或规划许可（现在对外销售的“小产权”房很多都没有取得，也难以取得），那就是非法建筑。而非法建筑，依照法律规定，不排除被强制拆除的可能。
取证难
我国法律规定，集体土地，只能是本集体经济组织成员才能用于非农业建设（包括用于建设房屋），非本集体经济组织成员不能使用，而且农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，购买人如果是非集体土地所在的集体经济组织的成员，那么购买人就不可能取得房屋占用土地的使用权；不能取得土地的使用权，那么也就不能取得在该土地上建设的房屋的所有权。因此，非集体经济组织成员的购买人是不可能取得国家房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证和土地使用权证。
维权难
现在的“小产权”房一般都是以村、组成员集资建房的名义建设的，就算是有房地产公司参与，一般也不是以房地产公司的名义开发，而多是以村、组等集体经济组织的名义开发建设并销售的。因此，在出现房屋质量问题的时候，该找谁来承担责任将是一个很大的麻烦问题。
产权转换难
现在，有的“小产权”房的建设销售房为了促进销售，承诺将给购买人发放“小产权”证，有的甚至承诺会把“小产权”证转换成“大产权”证。
从目前我国的法律规定来看，只有县级以上人民政府或其房地产行政主管部门才有权颁发房屋所有权证和土地使用权证，因此非县级以上人民政府或其房地产行政主管部门颁发的所谓“小产权”证并不合法，不会得到国家的认可，也不能得到国家法律的保护。
“小产权”房具有创新意义
在很多人看来是“怪胎”诞生的“小产权”房，在业界专家的眼中，具备一定的创新意义，不无可取之处。
“国家在宏观调控上注重加强商品房的供给，也加大了在经济适用房和廉租房建设上的监察力度，但从目前全国的市场反馈来看，住房供需之间矛盾的解决还有待时日。‘小产权’房在一定意义上是一个‘吃螃蟹者’，在探索解决住房供需矛盾的渠道上，具备创新意义。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，目前国家法律认可、可进入正常商品流通领域的房子，只有通过划拨或者招挂拍国有土地上盖起来的商品房，这些才是国家承认的，在集体土地上盖起来的“小产权”房要进入市场交易，还只是一个“民间承认”，两者在认可度上的区别，即可看出后者存在的风险，如果哪天国家说要征地拆迁，这些房产的所有者就可能得不到相应的补偿。
周大研建议，“小产权”房作为符合市场需求的新产物，具有一定的创新意义，值得国家有关部门研究探索，或许能在经济适用房和廉租房之外，探索出一条新的缓解住房供不应求矛盾的新渠道。
■记者手记
804元/平方米，村民告诉记者，这是村里集资建房分配给村民的房价，而同处附近的商品房房价，相比已是天价。
在全国房价一路飙升的同时，来自官方和民间要求开发商公布房屋成本的呼声就未曾断绝，但开发商对此皆嗤之以鼻。因此，让开发商“晒房价”成为房奴们可望不可及的梦想，网上偶尔能见着点有关商品房造价的零星数据，但因其并无权威出处，难以令人信服，仅供房奴们灌水泄愤。
有村民告诉记者，这些房产分配给自己村民的售价为804元/平方米，11万元即可买一套130多平方米的房子。据了解，交房后，村委会又花了大概400万元左右用于水电煤气以及绿化等配套设施的建设，摊算到每户是1万元左右，将这一部分计入，其开发成本也不超过900元/平方米。
虽然有业内人士指出，两者在房屋品质上相差悬殊，“小产权”房的开发成本坐标系参照作用非常有限。但名不正言不顺的“小产权”房,还是或多或少地晒出了普通商品房的房价成本。