房地产业重新公私合营? - FT中文网

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/28 20:35:25
 

房地产业重新公私合营?

作者:英国《金融时报》中文网专栏作家 叶檀 字号最大 较大 默认 较小 最小 背景                    收藏 电邮 打印 评论[16条]  

房地产市场是大资金的游戏场,由于中国的A股市场由于倾向性地被配置给国有企业,国有企业占据了直接与间接融资的主要资源,在这一轮房地产上涨过程中,民营企业迅速边缘化。

向来由民企主导的房地产市场,从今年开始由国企主导,央企成为“地王”仅是表象,背后的深层含义是房地产市场需要更大的资金撬动,而民营企业无此能力,在经历了上一轮的调整之后,圈地过多的民营企业实力大大削弱。

房地产民营企业正在主动谋求“公私合营”,在中国土地市场攻城拔寨的绿城中国自7月以来,花了200亿元人民币以上购买了10多幅地,绿城中国投资者关系部戚丽琼表示新购买的土地中,有相当一部分是与国企合作共同开发的。绿城早年就曾有过与国有资本合作的经历,其中包括葛洲坝、华门、钱江等国有背景的企业。

冯仑领导的万通主攻商业地产,在2004年4月就与天津泰达合作,冯仑毫不隐讳他的“学先进、傍大款、走正道”观点。真正能支撑他观点的是如下数据,在2008年的演讲中,冯仑表示:“我们(万通)从资本规模来讲,去年(2007年)在135家A股房地产公司当中排名第16位,现金排名在第5位,环渤海地区是第1位,这个都跟傍大款的过程有关系。”

冯仑的榜样是王石,万科的大股东是央企中颇具实力的华润集团。9月7日,万科与中粮地产以22亿元的价格联手拿下“房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目用地”,溢价162.6%。9月28日,万科与中粮地产的合资子公司联手以29.3亿元拿下北京房山区长阳镇起步区5号地。同日,万科集团副总裁肖楠于南京中心大酒店正式与南京交通集团签署战略合作协议。

中国房地产进入大资金时代,今年10月1日起实施的新修订的《保险法》明确规定,允许保险资金投资不动产,有2360亿元保险资金名正言顺“杀入”楼市。中国平安(601318.SH)、中国人寿、泰康人寿、华安财险、民生保险、新华保险等大型中资企业,纷纷在北京、上海和广州等中心城市黄金地段直接、间接购买土地,建造写字楼和商务产业园区。

中房指数研究院杭州公司总经理张志杰说,以脚步最快的中国平安为例,2008年,中国平安的账面投资性房地产余额达到了65.5亿元,到2009年 6月底增加到72.2亿元。公司持有房地产公司杭州宋都20%的股权。今年8月,平安信托与金地集团合作,以信托方式 募集资金约100亿元,据报道,平安集团或旗下子公司也存在购买部分信托产品的可能;9月,平安信托再与绿城集团签署协议,在3年内实现150亿元的信托融资。中国人寿也拥有商业地产中国人寿大厦,中国太保则完成了对北京北丰C2大厦的收购。10月1日之后,新保险法的实施将正式开闸保险公司投资不动产。考虑到中国平安的特殊性质,笔者并不认为这是一家纯粹的民营企业。

中国的房地产市场是在封闭环境下的大资金游戏,这样的市场环境似乎是为拥有巨额资源、竞争力不强的国企度身定制,他们既可以在倾向性的市场中获得资金,又能在相对封闭的市场中占据先机,获得市场份额,借助资源优势将民营企业边缘化。

民营企业“傍大款”好处多多,可以最大限度地减少市场政策风险,房地产市场是调控最多、政策风险最大的市场,各地政府的规划调整就可以让房地产企业吃不了兜着走,而傍上地方国企或者央企之后,地方政府出台政策就不得不为将来央企投资的大项目考虑,为将来本地的税收增长考虑。

为房地产市场国有化推波助澜的是,房地产市场背负了沉重的道德负担,身受高房价之苦的普通工薪阶层认为保障性住房与房地产市场重回计划经济时代,将缓解他们的痛苦。因此国有企业深入房地产市场没有遭遇过大的民意阻挠,反而挟带着种种幻想让人麻醉,他们不愿意承认这样的事实,房地产市场的此轮深刻变迁正是中国房价增长最快的时期。

民营企业正在借助于重披国企之虎皮,暗度厚利之陈仓。上一轮市场化改革欠缺公平,重燃对国有企业的虚幻想像,也许在不远的未来,我们可以看到央企权贵经济的真相,到那时,国有企业的道德优势将土崩瓦解。