神马文学网中国房价向何处去答问实录（下）
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 22:24:01
牛刀：中国房价向何处去答问实录（下）
发表于 2009-04-12 10:41:01
牛刀：中国房价向何处去答问实录（下）
21.又一次激动问：中央政府对房地产的政策能左右地方政府么？有钱人和有权人能在房价问题上对民众让步么？高房价继续维持下去会引起社会危机么？
时寒冰答：地方政府卖地赚钱，根源在于制度，在分税制改革后，中央把财权收走了，地方资金不足，财权事权不对等，资金缺口严重依赖房地产获取。这一点中央其实心知肚明，所以，对于地方政府的土地违规问题，处罚非常弱。如果不能解决这一根本问题，地方政府从房地产领域攫取巨大利益的冲动就不可能受到抑制。
当然，由于中央收走了财权，地方政府严重依赖中央，有利于中央集权，在这种情况下，中央的政策比较容易得到地方的执行，理论上而言是这样的。但很多时候，地方政府阳奉阴违，并不被处罚，而且，我们现在以GDP考核干部政绩，这种畸形的环境培养了畸形的官僚，一些民生政策得不到落实，或者被变样。因此，中国的经济问题，一切症结都源于政治改革滞后。
由于我们的社会形态是资本与权力高度结合的形态，有钱人与有权人除非自身利益受到威胁，否则，他们很难真正在利益方面作出让渡的。
如果高房价这种掠夺性的状况持续下去，引发危机不过是早晚的事情。
22.无尽的思考问：1998年的国务院房改文件提出，“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济?用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”文件还指出，“不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。我是1991年工作的，在一家国企工作，一直没有享受到福利分房，也没有看到地方政府和企业落实相关的住房补贴政策，到现在还租房住。请问为什么国家明确的上述政策10年来都得不到落实呢？
时寒冰答：您所说的是国务院的23号文，而这种文件早就被2003年由开发商与原建设部官员炮制的18号文所取代了。我此前的文章中详细讲了既得利益集团玩“狸猫换太子”阴谋的经过，从中可以看出既得利益集团为了自身利益最大化，是如何扼杀经济适用房，把民众驱赶到开发商口中的。不妨摘录如下：
1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。
23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，
正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。
根源就在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，意味着，高达90%的人群（原来需要靠经济适用房解决的80%和需要靠市场解决的10%之合）需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨？！不难看出，在我国有关房市的决策过程中，一些既得利益集团通过各种途径影响乃至操纵腐败的官员以及有关部门，左右了相关政策。
市场是不可能替代住房保障功能的。在高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题时，住房保障责任其实已经悬空。开发商们明确说了，他们就是“为富人建房”的，高房价本身也已经成了富人的游戏。庞大的中等收入者即夹心层，在房价上涨几倍以后，买房的希望绝大部分已经成为泡影——即使勉强买了房，也因沉重的住房压力降低了生活质量，沦为低收入者（从生活质量上来看的确如此）。
23.看黑夜的眼问：我是一个小县城的一名居民，看到身边按揭买房的朋友省吃俭用，生活拮据，再看看暴富的开发商，心中很不是滋味，真不知道房价什么时候能降下来，象我们这样的小县城应该占中国的大多数吧，这才是老百姓的真相。听说，为了“发展”，我们县背负了居额赤字，恐怕其它地方也大同小异吧，面对如此状况，请老师简单分析一下，象这样城市房产未来走向，让老百姓们心中有数，不再吃苦，不再吃亏。
牛刀答：这个苦难不是一小部分人，而是在向社会扩散，甚至一部分中产阶层。
24.片云滴雨问到：问辣姜先生：大家现在都关心什么时候才是买房的最佳时机，如果我有一套在北京的多余房子，想在明年孩子出国前处理掉，请问什么出手最为合适？
辣姜答：现在（各地春展会期间）的房价是一两年之内的高点，没人怀疑，但随着政府对GDP的政绩追求，今年开工的新增存量还会继续加大，下半年房价下跌的趋势势在必行，如果新增能够很快出手，是可以的，但两年后或许会超过你现在出手的价格，所以出手的时间点你政绩权衡。
25.小虎女问：时老师、牛刀老师你们是有良知的人，对现在的腐败也是非常的痛恨，你们要是倡议搞个整治贪官运动，一定会得到众多民生的拥护支持！
牛刀答：能够督促官员财产申报制度早日出台，就已经是一件像样的事了。
26.相视一笑问：平顶山属于三线城市？房价3000元每平方米，贵吗？
辣姜答：是四线城市，至少贵出1000，估计城市人口不会超过60万吧？
27.怕怕先生问：片云滴雨在上文中提到：“文峰茶馆 在上文中提到：问一个最实际的问题，，房价什么时候会下降？具体时间是？请回答我这个嘛，估计三位老师都没法回答。”我斗胆回答你：最好问温总理，他让降就降，他让降多少就降多少！谁敢问啊。
牛刀答：向总理发问，也是民之权利。
28.一杯绿红茶问：房价超高，老百姓用自己一辈子的光阴来买一套房子，而房价中一半的费用是地价，所以可以这么理解，作为国家的主人——老百姓在用半辈子的时间来买本该属于自己的土地70年的使用权，两位老师，请问这是政治问题还是经济问题？
时寒冰答：这是民众心中之苦，苦不堪言的根源之一。在中国买房，其实相当于租房，只是一次性缴足70年的租金而已。所以，民众没有归宿感。买了房子，70年后接着交地租。但很多房子是熬不到70年的，由于监督机制缺位，中国的房屋质量一直难以得到保障。中国的房地产问题，是民族苦难的重要根源。谈及这个问题的时候，我很想大哭一场……应该还地于民，给民众归宿感，这是促使我们这个民族更团结，更有凝聚力的重要前提。如果政府以民生为本，解除国民的忧虑，中华民族将成为最强大的民族，执政党将成为最伟大的政党。但实现这一点，需要民众权利的苏醒，当人们学会维护、捍卫和索取自己的权利，社会就会往前进步。很难想象，在其他国家，腐败到如此程度，还能平安无事的前行。民众的无限度的忍耐力，是助长腐败，导致自身权益得不到尊重的一个重要外因。而这种忍耐力的极限一旦被突破，又会以一种破坏性的灾难性的反击，带来政权的更迭。这是中国历史周期循环的一个走不出的圆圈。
29.片云滴雨问：众所周知，房地产作为中国的支柱产业之一，特别对于城市的发展和形象的提升至关重要，所以，各级地方政府对于房产业的发展是大力支持并乐此不疲的，特别是可以大幅提高地方财政收入。
而且从政府与房产商的关系来看，就如老子和儿子，但老百姓呢，就如是政府的仆人或下人，如此之见，政府与房产商的关系不仅密切而且非同一般，所以，在房地产市场不景气的时候，政府肯定会想尽办法来扶持甚至是不惜动用一切可能的手段。所以，在这种背景和条件之下，怎么能说：中国未来的房价一定会深调？无论从政治高度还是经济角度，我认为房价只会窄幅调整，而不会深调更不会下跌40%-50%。你认同哪一种意见，请说明理由！谢谢！
时寒冰答：您提出的问题是许多人都在思考的问题。也是一个现实问题。权力与资本的勾结，对房价的操纵能力是非常强大的，但当房价突破民众的最大承受力，当临界点被突破，房价必然回归，房价可以操纵一时，而不能操纵一世。除了上帝，任何试图操纵某一工具荼毒生灵的行为，都将受到无情的惩罚。
30.梦混混问：今天有幸跟两位前辈探讨中国核心之问题，非常激动!对于中国之问题真是不吐不快啊，再次感谢圈子给予这个的机会!
首先我的观点是中国的房地产前途必将极为曲折。08年的楼市大跌和目前楼市回暖都在在我预料之内， 只是比我预计的提前了。08年我劝我的亲友不要在高价买房，可该买的还是买，没人相信我的楼市必跌论。今日回过头来看，当时买房的亲友们今日市值至少跌20%以上。时至今日没人愿意提起我当时的执着的提醒，也无人感谢我的好意，对于未来楼市必将持续上涨深信不疑，最近去抄底的亲友大有人在……实在可悲可笑啊!!圈子的朋友们，你们最近在抄底吗？
不管未来十年二十年中国楼市将何去何从，目前我可以肯定的是：楼市价格真正回归理性之前必有一个假筑底的过程，然后再缓步下跌(至少两年)，套完所有流动性后在2012年见底。呵呵，当然股市之路将如出一辙。!! 时间万物总在生生灭灭中循环，中国必不例外。2012年左右，中国经济在两市合力将中国流动性彻底了结后才能重入佳境(还要其它方面的好事来配合)。那时人民币兑美圆稳定在5:1，你想贬值都贬不了，房价才步入一个缓慢上涨的通道。 那个通道就是所谓专家们所说的房地产20年超级大牛市吗?大概我脑中的牛跟别人的不同吧，所以我不知道人家说的超级牛长成啥模样 ，就让时间来回答吧!!
中国的如何启动内需这样一个老话题，说多了我烦大家也烦。根本问题解决不了，说它何用??但以改革非体制问题来启动内需还是有补救办法的，今天既然是围绕房地产展开讨论，那我就只说我在这方面的看法了。
从政府对房地产的政策来看，上半场的动作没有出乎我的预估。楼市一走下坡路，政府就开始喊建设廉租房，这个政策我在08年初就预计到了……但喊归喊，喊得再好听，实际行动暂时不会有多少的，火烧屁股的时候拿钱搞廉租房，呵呵，等着吧，起码2012年左右房价步入新的上升通道前才会大搞廉租房，目的是稳定搂市从而抑止下一次不可预见的通货膨胀。如果此预估实现，中国将可步入低膨胀高经济发展时期，那时全民共富将可能实现。(体制问题的去向不是我能预见的，所以请老师们允许我用”将可能实现”这组词汇)。
当然我预计到的仅是他们上半场的动作，下半场的戏是不是按我说的唱，政府又不是我开的，所以我不知道啊，啊哈!! 当然，从目前产业的困境来说，我认为未来县镇级别的房地产开发将是行业救赎乃至未来20年中国经济发展的关键问题。明天定当向二位老师讨教这个问题!!此致!!!
时寒冰答：根据您的叙述，知道您是一位有智慧的人，您以自己的理性分析，对房价的趋势有理性的把握，这一点是非常难得的。很多人认为，中国的房价不会跌太久，理由是刚性需求存在、土地稀缺。此前我通过引述于凌罡的分析，指出了土地稀缺谎言其实不存在的。而所谓刚性需求，也是被曲解和歪曲的。我们知道，日本在刚性需求与土地稀缺方面远强于中国，但日本房价的下跌时间长达十几年。为什么？人口结构发生了变化。我此前的文章中专门论述过，再简单列举如下：
日本二战后它的人口出生率一度达到33‰，当这批婴儿长大成家后，必然造成住房需求的增大，推动房价和地价的上涨。因此，日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后，随着经济的发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，一直下降到10‰以内。等这批婴儿长大成家后，对住房的消费需求也呈下降趋势，因此，日本房价从1991年后开始持续暴跌，这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素，也有人口结构发生改变的因素，或者说，人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。
上个世纪五、六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时，我国的总和生育率为5.8，到1979年时已经降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时，我国总和生育率下降到1.22。
对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。
而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。
2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少一半还多！招生人数，从2524.66万人，下降到1736.07万人，减少了788.59万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。
小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果，这意味着，我国的人口结构正在发生在巨大变化。它对房价的影响将是深远的。从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，难以逆转的。
中国人口结构的大变化，大约在2015年，这将是终结中国房价黄金时代的开始之年，此后，房价（指实际价格而非名义价格）将逐渐步入下跌周期。
31.我追我梦问：两位老师，晚上好，一直关注你们的博客，感谢你们为民生所做的努力。1.象沈阳这样的大中城市（以沈阳为例），最合理的房子价位，应是在现在的基础上下降几成？均价位大约多少对这个城市是合理的？2.沈阳春季房交会，当地政府实行押旧房买新房，怎样的行为您怎么看？当地政府若一再实行类似上面的行为，会对沈阳的房价产生怎样的影响？我们现在谈的调整期，会有什么样的变化？3.我是一个建筑设计人员，房地产行业乐观估计要多久才能回归正常运作状态？东北及周边地区城市的城市化进程，还能持续多少年？
时寒冰答：二、三线城市的房地产我研究不多，主要是缺乏可信的数据，在中国，最头痛的问题就是数据失真太严重，难以得出正确的结论。像沈阳这样的城市，其房价也必然受制于民众的购买力，老工业基地的民众，这些年来的收入并没有明显上涨，而房价飞涨，这种背离的状况不可能持续下去。但总体而言，二、三线城市的房价泡沫要小于北京、上海这样的城市。
地方政府为了帮助开发商卖房，会出台一系列的鼓励政策，这是明目张胆的官商勾结、官商一家的现象，在世界上是绝无仅有的。但无论耍什么花枪，不提高民众的收入都是难以持续的。
关于城市化，中国与西方国家的城市化是不同的。世界上发达国家的城市化是在经济发展到一定程度不得不城市化了，我们城市化是什么？把县划给市，一挂牌就城市化了，这个城市化并不代表你土地稀缺，也不代表你购买力的同步增长。 而且，城市化后，原来的土地得到了更高效更充分的利用。比如，原来盖的平房，现在换成了几十层的高楼，容积率大大提高了，其实土地的利用率更高了，说城市化导致土地稀缺是可笑的谎言，但很多人被谎言欺骗久了，就当成真的了。
32.贫民梦醒问：失业率上升（居民实际收入下降）能否成为房价崩盘的导火索？
时寒冰答：握手！至少会成为导致崩盘的诸多条件之一，而且，是非常重要的一个判断依据。
33.天堂鸟的世界问：前易阵子，媒体有传出“土地管理法将审议修订 住宅70年可能有偿续期”，对房价肯定有影响，请问两位老师怎么看？及后续会给老百姓带来的问题等请给予明示。
时寒冰答：我认为，70年后，应该自动续期，选择权应该在民众手中，法律应该赋予民众这种选择权。否则，又会闹出强行拆迁的闹剧，让民众感觉到像是无家可归的奴隶。我们这个民族最缺少的是归宿感，应该依法保护弱者，让民众有安全感和归宿感，只有这样，我们这个民族才能真正强大起来。
34.古希问：请问3位：在目前的政治体制和利益格局下，你们对房价的必然下降真有信心吗？万一与你们的愿望背道而驰，你们考虑过可能要承担的道德风险吗？是否也捏着一把汗？对不起，提出如此尖锐的问题。因为是同路人。不要回避啊！
辣姜答：每一个时代的进步，都将伴随着许多人的努力甚至牺牲，我们的民生水平和民主环境也在成熟和完善，至少我们比言论不自由的那个时代进步了，但现在让我们不满的是：进步速度太慢，幅度太小，政府对财富分配的畸形，甚至贪腐程度的严重，都将是民生欠账的基础上，平添了一份令人发指的情绪，我们坚信：我们的呐喊是会有回报的，也深信，我们的声音也是由万千百姓共同的声音一起顶起来的，是合声！
35.不买被套问：16楼所提正是最近困扰我的问题，通胀的预期与房价深幅回调的预期是否矛盾？这问题最好能由寒冰老师回答！
时寒冰答：通胀之下，房价本来应该涨的，但是，房价提前完成了上涨过程，累积了大量的泡沫，除非发生非常严重的通货膨胀，抵消了房价中的泡沫，否则，小的通货膨胀不足以抵消泡沫，房价也难以真正上涨。
36.玉韫珠藏问：1.请问，通货紧缩之后的膨胀，币值购买力急剧下跌，而物价全面上涨，房价真会下跌吗？2.那时与其人民币一钱不值，不如在通胀来临前用多余的钱买房，虽然价高，但还有实物：房子。通胀过后即便房价不会快速恢复，亏损了些，但相对货币的贬值房子总还有居住功能，学区房还有择校功能，这些优越性恐怕不是购买股票所能体现的吧？3.况且股票在通胀中也不一定能独善其身呀？很困惑，希望两位帮释疑下，谢谢!
时寒冰答：这要看通货膨胀的严重程度。整体而言，我认为，从投资的角度来看，买房不如买地产股（经过了调整），买地产股不如买资源类股票。我春节前就在表述这个观点。如果从投资的收益来看，这种做法要胜于买房。当然，如果自住买房，或者，需要改善住房条件，只是把保值作为一个辅助功能，可以买房。股票需要把握波段，在中国这样的流氓市中，有较大的风险，这的确是一个障碍。如果从稳妥的角度来看，如果发生严重通货膨胀，投资买房也是可以作为备选项的。
37.秒表的脚步问：中国房价虽然虚高，但政府的确是的极力烘托房价我理解，只要政治层面没有变化，如同股价一样，高房价还会维持，
希望二位老师细说？？
时寒冰答：房价与股市还是有很大不同的。从操纵的层面来看，政府操纵股市的能力要远远超过房市，具体原因不便深说。但是，我前面也讲了，凡事都有极限，像房价这种变现能力差而且需要巨额资金的商品，在房地产市场发展到今天这种程度，政府的操纵能力其实是在下降的。想想看，政府拿出100亿资金，才能操纵多少套房子？因此，不能过低也不能过高估算政府操纵房价的能力。现在，一些地方政府为什么下文件要求干部帮助开发商卖房？如果他们操纵市场如鱼得水，还用做得如此下流吗？
38.ayan001问：很高兴先提问：现在的房子不知是房地产商太无良了，还是中国各行业都是这样了，在网上搜现在大房产商的房子90%漏水，花几十上百万买的还住着闹心，这些昧着良心做事的人，老天应该看着的，该报的就应该早些报，不要老实人总是受难，坏事做全的只是最后时刻才报，这是没有天理的。不过在中国这种状况，不买房小孩子户口上学成问题。我的小孩子现在还没上户口。因我们都是集体户口。我一直不想买房，房价太高。不过家人总是催我们买房，还好我们都认为房价太高，也不急着买。但是这两年也得买个房子，小孩都3岁了快上学了。你们也不用有压力，你们说的意见我们会听，我们会自己加以判断的。在二线城市的房价什么时候才能真正跌一些呢？比如武汉、南京等地方。
时寒冰答：房子质量问题是个很普遍的问题，由于缺少监管，由于官商勾结机制下强势的开发商受到更多保护，由于维权成本很高，中国的房屋质量问题一直很严重，四川地震充分暴露出了这一问题。在央视的辩论中，开发商代表甚至威胁，房价下跌就把10根钢筋减少到5根。中国房屋质量怎么可能有保障呢？
关于二线城市的房价，我认为，人造“小阳春”破灭后，还会重新步入下跌轨道。能阻止房价下跌的只能是通货膨胀——名义房价维持或者上涨，而实际价格却下降。