对话董玉华：建立完善中国住房金融体系

时间： 2009-11-19 作者： 佚名     来源：易维
对GDP的增长具有很强的拉动作用，但由于具有投资、投机的多重作用，极容易形成泡沫，一旦泡沫破灭后形成危机，对经济的杀伤力极大。世界各国的实践都证明，对进行调控有利于经济的持续稳定发展。日前，中国农业银行研究室副主任董玉华在与记者对话时提出，为加强对房市的调控，我国应建立并完善住房体系。
记者：我注意到，社会上似乎把和住房混为一谈了，请问这二者间到底有怎样的区别?我们为什么要特别强调住房?
董玉华：对于与住房的区别，理论界多有论述，一般认为住房是的一个组成部分。事实上，可划分为房产和地产，相应地，就划分为房产和地产即土地，在房产中又分为住房和商业房产。可以看出，商业房产、住房及土地三大块各自相互联系，但都有独特的运行规律。从防范泡沫的角度出发，我国需要对土地、商业房产、住宅统筹考虑，如果从住房的准公共品性质及社会属性的角度出发，则需要格外关注住房，因为这事关社会公平公正和社会和谐，政府在住房中发挥作用的舞台非常大。今后，建立住房政策性和商业性相结合的体制，政府的作用非常重要。政府干预住宅市场，可以为老百姓提供可具支付能力的住宅;可以在居民住房福利制度上做到“以人为本”，可以让政策性住房成为市场主导力量，更加有力地调控市场，促进市场健康发展。从整个社会稳定和谐的角度讲，住房的社会效益远大于其经济效益。
记者：那么，该如何建立完善我国的住房体系呢?
董玉华：我认为，国家现在可以考虑建立政策性的住房机构。欧美及日本、新加坡等国的住房政策表明，住房体系不仅是政府实施住房公共政策的最有效渠道，也是住房市场健康有序发展的重要保证，凡是有着健全住房体系的国家，大都能够有效避免泡沫的发生。
在我国，住房建设相对落后。对于现有商业性住房来说，住房价格、业发展速度及环保问题目前还不是商业银行主要考虑的问题，而主要是把房贷作为一项新业务，以盈利为目的。所以，我国特别需要政策性的住房机构，以体现国家住房福利政策意图。日本有住宅公库，新加坡有中央公积金局，美国有房利美、房地美和吉利美，德国有住房储蓄银行，还有建房互助信贷合作社等。尽管我国仿效新加坡实行了住房公积金制度，但目前存在的问题还不少，今后要改革住房公积金制度，要运用政策手段鼓励住房储蓄，设立专业的住房机构。
同时，应加强对住房的政策支持，对住房抵押贷款实行优惠利率。国外通常对个人住房抵押贷款提供优惠利率，我国住房贷款与公司贷款利率一致，这从风险与收益的角度看是不对称的。在政府层面，对推进住房抵押二级市场可以做到的事情有：一是制定相关的法律法规，规范二级市场，为二级市场的发展提供法律支持;二是向符合政府规定条件的住房贷款提供信用担保，以降低住房贷款的信用风险，促进住房贷款债权的转让;三是建立调节二级市场发展的机构，积极参与二级市场的建设，确保二级市场的稳定发展;四是在住房贷款利率比较低的条件下，政府应给予住房机构以税收优惠;五是促进各机构贷款的标准化，这也是形成二级市场的重要条件。
另外，建议研究建立“住房账户”政策，为每个家庭成员建立个人住房存款账户，实行住房差别利率和差别首付比例，保护居民一户一居的正常消费需求，抑制投资性购买行为。利率可以分三个档次，即低房贷利率、普通房贷利率和商业房贷利率。首付比率方面，可以对第二套房实行惩罚性高首付比率，抑制投资或投机购房。今后，可以将居民原有住房公积金账户作为保留项目统一并入住房账户。在财政税收方面，可以征收消费税、资源税，抑制境内外投资性购房需求;可以考虑建立住房补贴账户，由“补砖头”改为“补人头”，如山东日照市的经验，将政府建设经济适用房的优惠变为货币补贴，直接发给符合条件的住房困难户。
记者：住房抵押证券化是国际上通行的一种住房手段，但由于美国发生次贷危机，许多人把责任推到资产证券化，说是抵押贷款证券和抵押贷款凭证惹的祸。那么，我国还要不要发展这一住房工具呢?
董玉华：抵押证券作为一种新的创新产品，具有以下市场特性，即投资金额较低、权益可分割性、营运透明化、经营专业化、可投资对象较多，它对市场的积极作用表现在：可促进，可以快速募集市场资金，可以通过信用增级提高竞争力。实际上，正是资产证券化分散了风险，否则美国的银行遭受的损失更大。所以，应积极促进中国住房抵押二级市场的发展。
对我国商业银行来说，推行住房抵押贷款证券化有四个方面的作用。首先，能满足资本充足率的要求，因为通过资产证券化，使资产不再留在银行的资产负债表内，这样资本充足率就能相应提高，能满足监管机构的要求。其次，可保持银行的流动性。住房通常期限较长、银行存款资金通常较短，这就会产生期限错配，即借短贷长，造成流动性风险，通过资产证券化可解决这一矛盾，保障银行营运。再次，是银行降低和分散经营风险的需求。在抵押贷款证券的结构设计过程中，由于采取多笔贷款的组合技术，进而降低了单笔贷款违约所造成的损失，使得贷款池的保持较高的稳定性。保险机构的参与，降低了抵押证券损失的可能性。最后，有利于构建多元化投资主体和投资渠道，也有利于形成多元化渠道，有利于完善中国的资本市场结构。
当然，抵押证券制度在次贷危机中也确实暴露出来一些问题，对此我们确实应该好好研究如何去规避，但绝不是去否定它。