廉租房融资需要开发性金融

开发性金融机构利用国家信用融资，并通过组织增信、签订协议等市场化方式约束贷款使用方，以有形的廉租房项目建设，带动无形的市场建设和信用建设，弥补制度缺损和市场失灵。
廉租房一直是中国房地产市场中一项重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。
廉租房建设及其融资具有一定的国际共性
廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。
从国际经验来看，廉租房建设及其融资具有一定的共性。一是资金来源上，由政府直接投资转变为政府引导下的民间投资（加拿大、日本、新加坡、中国香港），重视私营机构作用（英国）；二是廉租房与商品房两个系统的封闭，廉租房的实物交易系统封闭（美国），以及廉租房金融体系的封闭（德国），廉租房公共产品的特性要求其与市场保持隔绝，这样可以保证廉租房的有效建设、公平分配；三是廉租房建设需要拓宽财政和各种收入渠道（新加坡），这就要求政府制度的不断创新；四是金融体系为廉租房建设提供专门系统（美国、德国、新加坡），可以说是一种特定功能的政策性金融；五是政府由原先的直接出资建房转变寻找已有空置住宅作为房源，向租房者提供货币补贴的方式解决低收入群体住房问题（美国、英国、日本）。
我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一
目前，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一。从已开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款（直管公房出售或出租收入）、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等，最近刚出台的政策还要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设。由于受我国经济水平和生活习惯的影响，我国社会捐赠的数量相对较小，且缺乏稳定性，因此其他几种方式成为了目前我国廉租房建设资金的主要来源。
可见，中国的廉租房融资目前寄于财政篱下，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用，因此在国外经验的启示下，更多地利用金融创新，将政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得尤为重要。针对我国廉租房融资中金融创新工具的不足，需要重点强调创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作。
开发性金融可以助推廉租房建设
笔者认为，开发性金融可以助推廉租房建设。开发性金融机构是以市场化方式进行资金运作的，具有逐利性，能够及时感受市场对廉租房的需求压力。由于其政策性金融的特性，政府将用于廉租房建设的社会保障资金短缺的压力传导给开发性金融机构。开发性金融机构综合考虑经济效益和社会效益，特别是考虑到廉租房较为显著的正外部性，为廉租房建设提供资金，这就有效地将政府意图和市场压力连接了起来。具体来说，开发性金融采用“政府入口———开发性金融孵化———市场出口”的运营模式，例如可以考虑由政府无偿划拨廉租房用地，规划廉租房建设方案，开发性金融机构进行投资，建成后按照市场价格由当地政府提供租金返还银行投资，由于政府的信用级别较高，开发性金融机构可以获得较稳定的回报现金流，低收入人群也获得了住房保障。
开发性金融机构发放长期低息的城建项目打捆信贷，廉租房可作为其子项目从中获得建设资金。廉租房属于由政府提供的准公共物品，一次性投资大，经济效益低，传统上属于财政投资领域，而对于财政实力较弱、缺乏城建项目启动资金的城市，很难筹措足够资金满足廉租房建设要求。
但这些城市如果土地资源丰厚、对土地需求增长稳定，则比较可行的模式是坚持“规划先行”的原则，开发性金融机构与地方政府签订双方合理分工的一揽子协议，然后在建设廉租房的同时，将开发性金融机构资金投入到周边的道路、绿化等市政配套设施领域，通过环境的改善带动周边土地的升值，用土地的增值收益弥补基础设施的资金投入，金融资金与政府财政资金合力发展城市和廉租房建设。
开发性金融前期投资改善了城市投资环境，可以吸引更多的投资项目，也为商业银行带来了大量业务，从而发挥了开发性金融对金融资源的导向和动员作用。可以说，开发性金融机构利用国家信用融资，并通过组织增信、签订协议等市场化方式约束贷款使用方，以有形的廉租房项目建设，带动无形的市场建设和信用建设，弥补制度缺损和市场失灵。
此外，廉租房开发贷款证券化、房地产租赁、房地产信托投资基金（REITs）、项目融资和住房建设公债等金融创新，都能够在一定程度上缓解廉租房融资困局。
巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长研究员）
来源：新京报