神马文学网房产销售心得之一《房地产销售专业知识４０问》
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/20 04:57:32
1、为何说现在买二手现房最好？
现房：风险小，投资回报快，如买期房，很多开发商没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交房，质量，还有可能造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以出手，买现房完全没有这样的风险。
2、为何高层房好？
房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。
3、为何多层房好？
得房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群居的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。
4、为何一环线内房子好？
1环线地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。而且商业氛围繁华，交通便利发达，生活方便，并且一环线的房子升值潜力已经是不争的现实。一环线里是历史的精华所在，即使旧城改造，也会保持其特色，不会轻易被取代，只会越发展越好。
5、为何二环线周围房子好？
价格比一环线低，但其实并不比一环线差，而且二环线比一环线安静，绿化率高空气好，并且无一环线内大量拆迁的担忧，晚走不如早走，选择二环线居住最好。
6、为何中环线周围房子好？
发展空间大，配套设施新，全，齐，发展速度快，可以享受市中心的繁华，房屋升值潜力大。
而且价格适中，人口密度低，小区规模大，生活配套全，地价低，房屋间隙大，房型设计合理，随着1+8城市圈的建设，交通会更便利。
7、为何郊区房子好？
周边自然环境好，交通发达，配套设施齐全，同样的价格可以买到更大的面积。1+8城市圈是我们武汉市城市发展的趋势，随着交通改善，郊区交通更便利。
8、为何一次性付款好？
若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可以少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，有利用取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可以保值，又有升值潜力，所以一次性付款好。要是先分期付款每个月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。
9、为何贷款买房最好？
人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现在贷款利率不是很高，所以应该最大限度使用手中金钱。最贷款可以使客户不把钱完全用掉，用省下不多的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱可以最贷款买3套，以房养贷，实现投资收益最大化。
10、 为何选择六楼，七楼（不是顶楼）好？
价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了顶楼漏雨的可能。
11、 为何选择顶楼好？
采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价格低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，香港台湾现在流行通天的房子，升值潜力大。
12、 为何选择底楼好？
生活方便，若有小孩，利于小孩成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参与社交，如带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧。也可以租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相比其它楼层而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送的花园免费。
13、为何选择3、4楼好？
采光好，安全，安静，干净，即避免了1、2楼的潮湿，又避免了爬高楼的累，中间楼层好，高低优势兼具。
14、为何买次新房好？
便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车想比，买房的折扣小，升值潜力巨大，配套设施齐全，周围环境佳，户型设计合理，居住方便，房价的组成，地价的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值潜力与速度越大。、
15、为何买二手房好？
从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，所具备的功能齐全即可。例如：双气、双水等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华施舍并不增值。只会使开销增加，而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，去欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房子的人逐步增多，对二手房的需求增大，故其升值的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买二手房最合适，最合适的房子最划算。
16、为何框架结构的房子好？
抗震性好，整体性能高，墙体薄，得房率高，开间易活动，易装修出各自喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗风格大气。
17、为何砖混结构的房子好？
保温性好，隔音好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层结构最佳选择。
18、 为何选择得房率较低反而更好？
房屋高档，设计合理，配套设施齐全，得房率低代表配套齐全，随着生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。
19、 为何得房率高的房子好？
省钱，同样的钱买到更大的使用面积，（买房买的是建筑面积，居住是使用面积）比较经济使用。
20、 为何朝西的房子好？
价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：朝西的房子干燥。
21、 为何朝东的房子好？
阳光光照长，房屋设计合理，新空气易流通，适合创业阶段的人居住，起得早，不西晒，夏天凉快。
22、 为何朝南的房子好？
采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感，省电。
23、 为何南北朝向房子好？
通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可以自由间隔，自由度大，易装修。（比如现在的新房都是这样的结构，现在不光要住房，还要求讲究主人的隐私性等等）
24、 为何双朝南的房子好？
采光好，节约能源，省电，阳气重，不容易生病，特别时候老人住，通风好（楼梯间本身就招风），两个卧室在一起，照顾老人，小孩会比较方便。
25、 为何选择市区单栋住宅？
一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套施舍，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套可以弥补小区面积小的不足。
26、 为何选择大型小区？
大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得信赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境，人造环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物业管理会不断有新东西推出，所以选择大型小区较好。
27、 为什么买房比租房划算？
国家把房地产做为新的经济增长点，鼓励人民贷款买房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于房屋到期满后，租房者还是没有房子居住。而买房者可以得到一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者居无定所的苦恼也会对事业有不良影响，所以买房远比租房划算。
28、 为何靠小区深处（中心）的房子好?
A、生活环境安静，安全，人气足，生活较有品味。
B、利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。
29、 为何靠主干道的房子好？
A、周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。
B、房子升值快。
C、比如：某某小区，或楼盘。
30、 为何双卫好？
双卫方便，卫生，有一个客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活发展趋势。
31、 为何单卫好？
现在一般都是3口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决主的问题。（一个卫生间最少要4、5个平方米，就算5000一个平方米，也要2万多，还要加上卫生间的装修就要超过3万。花3万买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上）我们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不是经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且多一个卫生间打扫卫生也麻烦，还要浪费水电、增加开支。
32、 为何中间的房子好？
保温性好，不存在西晒的问题，而且在东边的房子一刮风下雨就容易潮湿，所以中间房好。
33、 为何两边的房子好？
采光好，通风好，一般是花同样价格享受到明厅明卫，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。
34、 为何一进门是厅好？
视野开阔，大气，敞亮，较适合武汉人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味有实力的表现。
35、 为何一进门是走廊好？
隐私性好，现在叫做“玄关”沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费，它是牺牲一小块面积换回一大块的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间，而且厅里无论如何都是要有走道，一进门是“玄关”会更好.(现在日本和韩国的进门都是有“玄关”的好换鞋帽)
36、 有暖气好？
生活舒适，室内所有房间温度一样，方便冬季在家里洗浴，省电，安全，家里有老人，小孩也不必担心会得空调病，假如无暖气，安装空调的话，冬季最冷的时候，空调反倒无法启动，只能看不能用，而且空调容易滴水，生活只有恒温才是最健康的。
37、 没有暖气好？
现在居家有无暖气都得安空调，冬天有暖气，夏天还的安空调，再说武汉的冬天就只有2、3个月，也不是天天都有必要开暖气，多花暖气费，暖气片还占用面积，而且影响美观，容易滴水，对装修不利。
38、为何买大开发商开发的房子好？
大开发商信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模大，配套完善，物业管理跟的上，规划好，确保升值，资金到位快，按期入住，所以风险小，跟会长期发展，升值潜力更大。（比如：万科的房子保值性，升值性更大）
39、 为何一般实力的开发商好？
为了在竞争中取胜，更加有上进心，所以在设计上会花更多心思，而且价格会相对便宜。
40、 为何购买商铺投资回报率最高？
A、商铺的价格一般都是住房价格1倍半，而租金的价格反而是住房价格的3、4倍，出租收益率也比住房高很多。
B、买商铺投资的人越来越多，现在很多人都逐步意识到商铺的价值，而商铺一般做靠主干道上，他的资源有限，所以升值潜力更大。
C、现在大的开发商都不卖自己的商铺，商铺的回报率高，随着经济发展，私营企业增多，出租商铺是最稳妥的回收资金方式。
D、对想贷款买商铺的可以说，现在用商铺出租的钱可以还贷款利息，仅仅交了首付，又可买一套商铺，非常划算。
E、勇于投资，比投资住房稳定，如不出租还可留给自己做生意，方便。
比投资保险还要保险，回报率高出很多
现房：风险小，投资回报快，如买期房，很多开发商没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交房，质量，还有可能造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以出手，买现房完全没有这样的风险。
2、为何高层房好？
房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。
3、为何多层房好？
得房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群居的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。
4、为何一环线内房子好？
1环线地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。而且商业氛围繁华，交通便利发达，生活方便，并且一环线的房子升值潜力已经是不争的现实。一环线里是历史的精华所在，即使旧城改造，也会保持其特色，不会轻易被取代，只会越发展越好。
5、为何二环线周围房子好？
价格比一环线低，但其实并不比一环线差，而且二环线比一环线安静，绿化率高空气好，并且无一环线内大量拆迁的担忧，晚走不如早走，选择二环线居住最好。
6、为何中环线周围房子好？
发展空间大，配套设施新，全，齐，发展速度快，可以享受市中心的繁华，房屋升值潜力大。
而且价格适中，人口密度低，小区规模大，生活配套全，地价低，房屋间隙大，房型设计合理，随着1+8城市圈的建设，交通会更便利。
7、为何郊区房子好？
周边自然环境好，交通发达，配套设施齐全，同样的价格可以买到更大的面积。1+8城市圈是我们武汉市城市发展的趋势，随着交通改善，郊区交通更便利。
8、为何一次性付款好？
若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可以少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，有利用取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可以保值，又有升值潜力，所以一次性付款好。要是先分期付款每个月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。
9、为何贷款买房最好？
人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现在贷款利率不是很高，所以应该最大限度使用手中金钱。最贷款可以使客户不把钱完全用掉，用省下不多的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱可以最贷款买3套，以房养贷，实现投资收益最大化。
10、 为何选择六楼，七楼（不是顶楼）好？
价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了顶楼漏雨的可能。
11、 为何选择顶楼好？
采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价格低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，香港台湾现在流行通天的房子，升值潜力大。
12、 为何选择底楼好？
生活方便，若有小孩，利于小孩成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参与社交，如带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧。也可以租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相比其它楼层而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送的花园免费。
13、为何选择3、4楼好？
采光好，安全，安静，干净，即避免了1、2楼的潮湿，又避免了爬高楼的累，中间楼层好，高低优势兼具。
14、为何买次新房好？
便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车想比，买房的折扣小，升值潜力巨大，配套设施齐全，周围环境佳，户型设计合理，居住方便，房价的组成，地价的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值潜力与速度越大。、
15、为何买二手房好？
从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，所具备的功能齐全即可。例如：双气、双水等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华施舍并不增值。只会使开销增加，而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，去欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房子的人逐步增多，对二手房的需求增大，故其升值的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买二手房最合适，最合适的房子最划算。
16、为何框架结构的房子好？
抗震性好，整体性能高，墙体薄，得房率高，开间易活动，易装修出各自喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗风格大气。
17、为何砖混结构的房子好？
保温性好，隔音好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层结构最佳选择。
18、 为何选择得房率较低反而更好？
房屋高档，设计合理，配套设施齐全，得房率低代表配套齐全，随着生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。
19、 为何得房率高的房子好？
省钱，同样的钱买到更大的使用面积，（买房买的是建筑面积，居住是使用面积）比较经济使用。
20、 为何朝西的房子好？
价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：朝西的房子干燥。
21、 为何朝东的房子好？
阳光光照长，房屋设计合理，新空气易流通，适合创业阶段的人居住，起得早，不西晒，夏天凉快。
22、 为何朝南的房子好？
采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感，省电。
23、 为何南北朝向房子好？
通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可以自由间隔，自由度大，易装修。（比如现在的新房都是这样的结构，现在不光要住房，还要求讲究主人的隐私性等等）
24、 为何双朝南的房子好？
采光好，节约能源，省电，阳气重，不容易生病，特别时候老人住，通风好（楼梯间本身就招风），两个卧室在一起，照顾老人，小孩会比较方便。
25、 为何选择市区单栋住宅？
一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套施舍，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套可以弥补小区面积小的不足。
26、 为何选择大型小区？
大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得信赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境，人造环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物业管理会不断有新东西推出，所以选择大型小区较好。
27、 为什么买房比租房划算？
国家把房地产做为新的经济增长点，鼓励人民贷款买房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于房屋到期满后，租房者还是没有房子居住。而买房者可以得到一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者居无定所的苦恼也会对事业有不良影响，所以买房远比租房划算。
28、 为何靠小区深处（中心）的房子好?
A、生活环境安静，安全，人气足，生活较有品味。
B、利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。
29、 为何靠主干道的房子好？
A、周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。
B、房子升值快。
C、比如：某某小区，或楼盘。
30、 为何双卫好？
双卫方便，卫生，有一个客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活发展趋势。
31、 为何单卫好？
现在一般都是3口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决主的问题。（一个卫生间最少要4、5个平方米，就算5000一个平方米，也要2万多，还要加上卫生间的装修就要超过3万。花3万买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上）我们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不是经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且多一个卫生间打扫卫生也麻烦，还要浪费水电、增加开支。
32、 为何中间的房子好？
保温性好，不存在西晒的问题，而且在东边的房子一刮风下雨就容易潮湿，所以中间房好。
33、 为何两边的房子好？
采光好，通风好，一般是花同样价格享受到明厅明卫，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。
34、 为何一进门是厅好？
视野开阔，大气，敞亮，较适合武汉人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味有实力的表现。
35、 为何一进门是走廊好？
隐私性好，现在叫做“玄关”沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费，它是牺牲一小块面积换回一大块的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间，而且厅里无论如何都是要有走道，一进门是“玄关”会更好.(现在日本和韩国的进门都是有“玄关”的好换鞋帽)
36、 有暖气好？
生活舒适，室内所有房间温度一样，方便冬季在家里洗浴，省电，安全，家里有老人，小孩也不必担心会得空调病，假如无暖气，安装空调的话，冬季最冷的时候，空调反倒无法启动，只能看不能用，而且空调容易滴水，生活只有恒温才是最健康的。
37、 没有暖气好？
现在居家有无暖气都得安空调，冬天有暖气，夏天还的安空调，再说武汉的冬天就只有2、3个月，也不是天天都有必要开暖气，多花暖气费，暖气片还占用面积，而且影响美观，容易滴水，对装修不利。
38、为何买大开发商开发的房子好？
大开发商信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模大，配套完善，物业管理跟的上，规划好，确保升值，资金到位快，按期入住，所以风险小，跟会长期发展，升值潜力更大。（比如：万科的房子保值性，升值性更大）
39、 为何一般实力的开发商好？
为了在竞争中取胜，更加有上进心，所以在设计上会花更多心思，而且价格会相对便宜。
40、 为何购买商铺投资回报率最高？
A、商铺的价格一般都是住房价格1倍半，而租金的价格反而是住房价格的3、4倍，出租收益率也比住房高很多。
B、买商铺投资的人越来越多，现在很多人都逐步意识到商铺的价值，而商铺一般做靠主干道上，他的资源有限，所以升值潜力更大。
C、现在大的开发商都不卖自己的商铺，商铺的回报率高，随着经济发展，私营企业增多，出租商铺是最稳妥的回收资金方式。
D、对想贷款买商铺的可以说，现在用商铺出租的钱可以还贷款利息，仅仅交了首付，又可买一套商铺，非常划算。
E、勇于投资，比投资住房稳定，如不出租还可留给自己做生意，方便。
比投资保险还要保险，回报率高出很多