神马文学网广州（中海）金沙馨园业主委员会议件
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业主、业主大会、业委会的权利义务
物权法规定：制定和修改有关该建筑物及其附属设施的管理规约， 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定；“业主可以自行管理该建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
业委会是在物业管理区域内代表全体业主或承租人，即全体物业的所有权人或全体承租人对物业实施自治管理的群众性组织。业委会是依法成立的群众性自治组织，它就应该能够独立行使民事权利和承担民事责任，肩负着维护广大业主或承租人权益，督促业主或承租人履行义务与处理物业管理公司关系和协调各方关系的重任。 因此，业委会的组建应在政府有关部门的指导下，通过广大业主的选举产生业委会，构成人员应以产权人或承租人为主，居委会、派出所代表为辅。业委会只能代表本区域物业主人的利益，选聘物业管理企业来管理本区域的物业。业委会应该代表广大业主的利益来选聘物业公司从而来审议物业管理公司提出的标准、计划、财务预决算和监督物业公司的服务活动。协助物业公司开展管理服务工作。教育协调业主履行权利和义务，促进物业管理的正确发展。 新世界东逸花园业委会成立的艰难历程 http://news.xinhuanet.com/observation/2010-10/12/c_12651558.htm 业主委员会的候选人是业主根据自己制订的规则推选出来的。通常是业主大会筹备组要制订业主委员会候选人产生办法。该办法应该经过业主代表讨论通过，发生较大争议时，应该提交业主大会表决通过后实施。根据物权法的规定，制订管理规约可以包括业主委员会换届改选的规约，提交业主代表表决后执行。
筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府和房地产管理部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5--15名成员组成），并实行等额或差额选举。业主委员会候选人可以采用下列办法之一予以产生：
（1）筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；
（2）筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；
（3）筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会候选人。
业主委员会委员候选人名单产生后，应当在物业管理区域内予以书面公告。（沪房地资物[2005]60号）
业主委员会委员应当符合下列条件：（建住房[2003]131号）
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。根据实践经验，我们建议业主委员会候选人产生采取自荐方式，自荐人应该向业主代表进行自我推荐并答复筹备组或换届改选小组以及业主代表、业主的提问。自荐的候选人较多时应该采取相互协商、业主代表投票或者业主大会预选的方式产生正式的候选人名单。在上述过程中，候选人就有机会与全体业主进行沟通交流，从而选出真正维护业主合法权益、具有公益心的业主委员会候选人。
业主委员会的活动经费可以根据《业主大会议事规则》、《管理规约》或业主大会的决议确定，由全体业主分摊或者在物业管理区域的公共收益中支出，也可以在签定物业服务合同时明确在物业服务费中提取一定比例作为业主委员会的活动经费。
业主委员会的活动经费的本质属于物业管理经费，属于小区物业管理的必要成本，按照《物权法》和《物业管理条例》的规定，该活动经费由全体业主共同决定，并由全体业主按建筑面积或者按约定分摊。
业主委员会活动经费的监督管理办法由业主大会决定，业主、业主大会、业主代表大会、业主小组、业主监事会以及其他组织机构都可以对业主委员会活动经费开支进行监督。业主委员会活动经费至少每半年公布一次，接受业主的监督和质询。业主有异议和疑问的可以向业主委员会提出，业主委员会应该进行解答。业主大会或者业主委员会可以委托社会中介机构对业主委员会活动经费的开支情况进行审计。 业委会什么时候可以成立，需要交房后多久？
成立需要百分之多少的业主投票或者表决？直接是由业主自发进行么？还是需要当地的居委来牵头？我们小区是分批交房的，那是不是要等所有房子都交付了，我们才能开始筹备业委会？ 谢谢了 最后感谢一下搜房提供的这次交流学习机会，呵呵。 一、 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。（《上海市住宅物业管理规定》第七条）
多数情况下，房屋出售并交付使用达到50%以上建筑面积在交房时就已经满足，因此如果销售好的话交房时就可以成立业主大会。
二、成立业主大会必须通过《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举产生业主委员会。决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。简称“双过半”，即赞同的业主人数过半、建筑面积过半。
三、物业管理区域符合法规规定成立业主大会的条件时，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，同时提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告或不报告的，业主可以自行向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。（《上海市住宅物业管理规定》第八条）
建设单位未按规定提交资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。（沪房地资物[2005]60号）
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
四、划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。（沪府发〔2004〕38号）
划分为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。就业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成立该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。（沪房地资物[2005]60号 1、没有规定先有居委会，后有业委会；2、总归有居委会可以代管的；3、根据物业管理条例，指导和协助成立业主大会的政府部门是房地产主管部门和街道办事处或乡镇人民政府；4、居民委员会只是协助政府工作，它本身也是自治组织。 筹备组成员的产生关系到后面业主大会、业主委员会的运作，十分重要。筹备组产生遵循以下原则：
一、筹备组的成员原则上讲不得担任业主委员会候选人，一方面避免筹备组成员为了自己当选后的利益制订出不利于业主的有关决议草案，另一方面防止选举中的舞弊行为。
二、筹备组成员的产生应该经过业主、业主代表充分协商产生，防止暗箱操作或人为操纵，特别要防止利益关系人控制筹备组成员的产生。业主应该对筹备组成员候选人进行充分的调查了解，确保业主的知情权。
三、筹备组成员采取自荐方式产生，自荐人数较多时应该通过演讲竞选后由业主代表投票产生。如果业主代表认可，也是可以经过自荐人员之间协商产生。业主对于筹备组成员争议较大时，应该提交业主大会选举产生筹备组成员。
四、筹备组的成员应该具备现代公共管理意识和必要的专业知识，能够对社区建设有足够深的认识。
五、筹备组或者业主委员会以及业主监事会的候选人产生办法可以划分一定区域产生，但是正式产生名单不受上述区域的限制。候选人的资格最重要的是公益心和专业能力。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案（上海市规定是向区、县房地局备案）。
有关部门对于不予备案的应该在规定时间内给予书面答复，说明不予备案的理由。不予备案的业主委员会可以依法补充文件，也可以在规定时间内提起行政复议或行政诉讼。
必要时业主委员会应该召开业主大会对有关部门的决定是否提起行政复议或行政诉讼进行表决。
有关部门在规定时间内没有作出是否备案决定的，视为已经通过备案。可以要求有关部门出具相关备案证明和印章刻制证明。有关部门不予出具相关证明的，可以依法提起行政诉讼，要求相关部门依法作为。 业主委员会主任问：业主大会筹备组或换届改选小组成立后，业主委员会是不是就不能做什么事情了？ 26楼刘生敏 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 律师在线 解答：不是的。业主委员会应该继续履行职责，直到新的业主委员会产生。事实上，业主委员会只能在业主大会议事规则的范围内行使职权，实际上是在执行业主大会的决定，本身没有什么决策权的。因此，不能因为筹备组成立了就否定业主委员会的作用。
至于业主委员会违规操作的行为，则是无论是否在筹备或换届改选阶段都是属于非法无效的。业主委员会换届改选小组和业主委员会应该相互配合，共同维护全体业主的合法权益，不能各自为政，损害业主的利益。
无论业主委员会的行为还是筹备组或换届改选小组的决定，如果损害业主大会或业主利益的，业主大会或者业主都可以依法要求有关部门撤消，或者要求法院撤消，并追究有关人员的责任。 业主委员会问：签订物业服务合同前需要物业服务企业提交物业服务方案和物业费收支测算方案吗？续聘的物业服务企业要不要公布相关停车费收支帐务？物业说已经有分等收费标准了，不需要服务方案和成本测算的，他讲的对吗？ 27楼刘生敏 发表于 搜房网 - 上海业主论坛 - 律师在线 专家解答：签订物业服务合同前应该获得物业服务企业制订的物业服务方案和物业费收支测算方案。这些方案应该成为物业服务合同的附件，以便物业服务合同的履行。物业服务方案和物业费收支测算方案是业主大会、业主委员会选聘物业服务企业和管理物业、监督物业服务的重要依据。
分等收费文件中提供的服务标准是物业服务达到的目标要求，但是对于特定的小区和物业服务企业来讲，如何达到相应的服务标准，其方式方法途径是不同的。物业服务方案正是物业服务企业承诺如何实现服务目标的主要文件。如果物业服务企业无法提供相应的物业服务方案，或者物业服务方案不能令业主满意，该企业在实际服务中肯定是无法为业主提供相应的服务的。至于分等收费文件中的收费标准，仅仅是小区最高的收费标准限额，并不是特定小区的服务费标准。理论上讲每个小区以及每个服务企业的物业服务成本是不同，不能千篇一律照抄成本测算方案。因此物业服务费成本测算方案应该根据小区实际情况和本企业的实际以及具体的物业服务方案来编制，并作为物业服务合同的附件，以便于合同的顺利实施。
值得一提的是，物业服务方案和物业费成本测算方案也不是一次定终身的。根据物业服务合同的规定，物业服务企业每年或者半年应该更新物业服务方案和物业费成本支出方案。同时在物业服务合同履行中物业服务企业还应该根据物业服务方案和成本测算方案制订更详细的费用收支计划，包括季度和月份的具体计划和预算方案。以上相关方案和计划以及预算应该提交业主大会、业主委员会审批后实施。年底还应该提交方案和预算执行情况和结算报告供业主大会、业主委员会审查。
根据有关规定，物业服务企业应该至少每半年公布一次公共收益、按实结算、维修资金的收支使用情况，并接受业主大会、业主委员会或者其委托的社会中介机构的审核审计。业主有权利进行查询。如果物业服务企业不遵守相关合同约定或者政府规定，业主大会、业主委员会应该另外选聘物业服务企业，或者进行自行管理。只有业主大会、业主委员会能够坚持维护物业选聘决策的权力，物业服务企业才能得到优胜劣汰，业主才可能得到实实在在、货真价实的物业服务。 1、关于规划：指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证确立的规划。划分物业管理区域主要根据这两个规划许可的图纸范围确定的。
2、如果已经划分为两个物业管理区域，分别有自己的业主委员会，则应该经过双方业主大会通过方可合并。如果分别的两个物业管理区域存在共用设施设备，两个业主委员会可以通过签订合同协议的方式来明确双方的权利义务。
3、我们主张，不同性质、差距很大的小区不要合并成一个小区，否则造成业主大会的无法运作，影响社区合同。即使存在设施设备绿化环境的部分共用，也是可以通过协议明确的，不要合并在一起。
4、事实上，每一幢楼都有自己的业主小组，实际上是一个小的业主委员会。维修基金的使用多数是按照每幢楼使用的。只有涉及整个小区的维修更新，才可能用全体业主的维修基金。只要每幢楼的业主都管好自己一幢楼的维修基金，是不会发现其他楼用自己楼维修基金的情况。对于两个不同年代开发的房屋，维修基金的使用结算肯定都是分开的。即便合并在一个小区，维修基金的管理也是可以通过业主自己的努力来管理好的。 5、你们业主是不是愿意为动迁房或售后房多承担物业费和维修费，这是你们业主自己可以选择的。只要业主齐心协力，形成一致决定，总是可以行使自己的物权的。业主都可以自己管理自己的物业了，还怕什么呢？只要坚持依法实践，就没有不能解决的。 小区业主可用微信表决小区事务 http://gz.ifeng.com/a/20161013/5051076_0.shtml