疯狂炒作租价是利令智昏，必然招致惩罚而昙花一现

核心提示: 从研究租金入手来研究房价,租房市场供过于求必然导致租价下跌。

1.从研究租金入手来研究房价,租房市场供过于求必然导致租价下跌。

马克思研究资本主义,从研究商品入手。我们研究房价,必须从研究租金入手。各国历史表明:住房被当作投机品暴炒时,房价由资金量决定,但住房泡沫不会持久。最终，房价由体现使用价值的租售比即租金来决定。

会导致房租上涨的因素不多，会导致租房下跌的因素更多。涨不动的租价拉住了房价的后腿

1.人民币升值的影响。将导致出口企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。

2.2010年6月七部委下文，将扩大范围，大量建设公租房，加上原来的廉租房，价格只是市场价的5分之一,封杀了租价的上涨空间，打开了租价的下跌空间。

3.加息的影响。加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租,供给增多，导致租价下跌。

4.有的公司外迁或搬迁到郊区，租房需求减少，导致租价下跌。

5.民工荒的影响。由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房需求减少，导致租价下跌。

6.房价下跌的影响。房价下跌将导致老板房股两面损失,企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求量减少，导致租价下跌。

7.每年成交的住房有百分50以上是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎,低价的供给增多，导致租价下跌。

8.一些有效自住刚需买了一手房、二手闲置房,搬出租房,租房需求减少，导致租价下跌。导致租房的供给减少。有增有减，总供求不变。

9.一些无效刚需到经济适用房和廉租房里去了，搬出租房，租房需求减少，导致租价下跌。

10。改善性购房会导致租金下跌。4家卖出自住的二手房，买入一手房或闲置房。原来租房的4家来接手这4套二手房，8人 * 原来人均租房20平米 = 共减少租房需求量160平米，导致租价下跌。

综合起来看,租房过剩,供过于求日益明显,所以租价难以提高。涨不动的租价拉住了房价的后腿。

2.批驳有关租金应该大涨的谬论，看清出租房供过于求的真相

1.批驳“买房的少了，使得房东减少，出租房的房源减少”的言论。

虽然买房的少了，使得房东减少，出租房的房源减少，但是，闲置房难以卖出，短线变成长线，将房子租出去的必然增多，两者相互抵消后，供求关系变化不明显。

2.批驳“买房的少了，使得租房客增多”的谬论。

买房的当然不是指无效自住刚需。有效自住刚需由买房转为租房的，分为二种情况：一种是原来就在租房里，不可能住在马路上。一种是刚进城刚毕业，就“腰缠百万”，就不需要租房，就马上去看房，一看风头不对，就马上扭头去租房了。这样的人，即使有，不可能多。

3.批驳“旧房拆迁会导致租金大幅上涨”的谬论。

100户的旧房拆迁,建起300套房,2年后反而是供给增多，导致租价下跌。

4.批驳“城市发展会导致租金大幅上涨”的谬论。

私人汽车普及,一二线城市都在修地铁和轻轨，导致选择范围扩大,地段概念淡化,供给增多几倍，导致租价下跌。城市范围扩大一圈,郊区存量和增量的农民房、小产权房马上启用很多，供给增多，导致租价下跌。

5.批驳“房产税导致出租房大量出售会导致租金大幅上涨”的谬论。

假设一个城市只有2套出租房，租房客是小张和小李。小张的出租房被小李买了。小李原来的出租房腾空后被小张租走了。动态平衡，供求平衡。

6.批驳“结婚购房会导致租金大幅上涨”的谬论。

某年某公司有6对青年新婚，经统计，供需不增不减。

有2对买入一手房、闲置次新房，1对搬入保障房，6人 * 婚前人均租房20平米 = 共减少租房需求量120平米。

有3对仍然租房，但是面积增大。6人 * 平均每人增加20平米 = 共增多租房需求120平米

7.批驳“春节后，打工族进城的增多导致房租上涨”和“夏天，毕业生离校导致房租上涨”的言论。

每年有打工族、新生和毕业生进城。房价上涨时,城市每年建造的房子不但足够这些当年净增人口的居住需求,新盘闲置房还以百分60的速度在不断增多，实践表明，这已经长期处于动态平衡之中。只是2010年夏天疯狂炒作显得有些特殊而已。这些人的消费水平低，这种涨价必然昙花一现。

8.批驳“房价上涨，成本增加导致租金大幅上涨”的谬论。

房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.6万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担,供给增多，导致租价下跌。买房和税费成本增多就能够转嫁的话,租售比为何高得离奇?

9.批驳“炒房客宁可闲置也不出租”的言论。

炒房客李三龙买了5套毛坯新房。要出租就需要装修并配置家具家电，5套少说也要25万元。二三年内就要卖出去了,装修残值和半新旧的家具家电难以向买者清算,可能要白送给人家。5套装修,要忙10个月,每年去收租20次,费时费力又吃亏的事谁愿意干? 何况出租时中介带人来看房不方便,所以空置是最佳选择。

谁料到,熊市来了,房产税要开征了，卖出则损失。需要等待几年,为了减轻税赋压力,不得不以出租等待解套，导致租房的供给增多。

3.租房是买方市场，租房客囊中羞涩，租价难以持续上涨, 租价提高后难以持久,

1.批驳“房租大涨价后，租价下不来”的谬论。

一个城市只有4个租户,只有4套房子在出租。因为房产税开征,房租大涨价,于是顺时针大搬家开始了: 租用一等地段的搬到二等地段去了,租用二等地段的搬到三等差地段去了,租用三等地段的搬到城乡结合部去了,租用城乡结合部的回农村老家去了。

问题出现了,一等地段的待租闲置3个月后，房东害怕再损失6000元,率先降回原价。于是逆时针大搬家开始了,最终,4个租户全部搬回原处。

2.批驳“租售比很高，还要交房产税，房东会不断转嫁税费成本”的谬论。

王家庄只有1个卖猪肉的,每天卖出200斤猪肉。因为屠宰税提高,猪肉大涨价,没见到“追涨多吃肉的”,只见大家说“老婆有交待,少吃肉多吃菜”,结果每天销量下降百分30。不久,猪肉回跌到原价。

同样的道理,因为房产税开征,房租大涨价,于是,租新房的变成租旧房,租用100平米的减少为70平米,5人合租的变成7人,甚至换城市工作，总需求减少。加上有的闲置房为了减轻税费负坦,进入出租市场,总供给增加。供过于求后不久,租价回跌到原价。

3.批驳“房东想提价就提价。房租大涨价使得房东大得利”的谬论。

租房客怕房东提价，一般都会签订为期一二年的合同，在合同期内无法提价。

合同期满后，如果下一年每月提价百分5，租房客怕搬家麻烦，可能会接受。如果房东拉下面子，租房客最终骂骂咧咧地接受百分10的提价，那么你房东的“孩子被抱着”，有你好看的。你不仁我不义，我多拉一二人来折腾你的房子和家具电，我逃租，逃煤气费，逃水电费。

如果提价百分10，只是一厢情愿。租房客气愤地搬走后，房东的麻烦就来了。你想提价就必须费时费力进行补装修和添置家具电，说不定要闲置2个月，多了一次中介费，说不定三人之家变成群租，说不定遇到素质低的租房客经常折腾你，得不偿失啊。

4.物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。

1.批驳“租价由中介和房东决定”的谬论。

房价由投机决定，房租由需求决定。房市是卖方市场，租市是买方市场。房价由富人决定，租价由穷人决定。房租是理性的，是消费品，不是投资品，基本反映了居民的正常支付能力。8年来,房价上涨百分500,租金上涨百分80。贪心的房东总想着提价，可是，涨多了就闲置，等于没有涨价。

2.批驳“租价上涨很容易，一涨就很多”的谬论。

实际情况表明，因为经济不景气，老板难以加工资。因为增加的收入大多被房价上涨所导致的“蒜你狠”的物价上涨吃掉了,租奴囊中羞涩，所以,虽然通货膨胀，虽然房价上涨，虽然房东想提价,但是，租金的上涨却我行我素，每一年能提价0.12万元就算你狠。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.12万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的房产税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。

3.批驳“物价上涨，当然租价也要跟着上涨”的言论。

老板遇到物价上涨、人民币升值，许多企业人工河原材料成本增大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。

4.批驳“房价上涨，当然租价也要跟着上涨”的言论。

如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。二线的E市积累了40万套出租房空置房，所以买方市场的特点很明显。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。

5.批驳“以租养房，买房合算”的言论。

买房投资投机，租售比越来越高,既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。

5.租金涨价是中介和炒房客的愚蠢行为，作茧自缚，搬起石头砸自己的脚。

一.批驳“2010年租价大涨是供求关系的反映，与中介无关”的言论

1.实践证明，中介在房市里起到了炒作放大器的作用。房价上涨时中介以卖房子为主，支持房价格上涨。正策调控时，中介难以卖房赚钱，租房的中介费成了救命稻草，于是制造租金上涨的恐慌情绪，网上的帖子和回帖就是证据。

2.有记者假冒有房子出租，马上有许多中介打电话进来，说可以比原来更高的价格租出去。

3.有房东揭露，中介打电话说，可以比原来更高的价格租出去。

4.中介对房租的炒作是自作孽。多数房地产中介是无房户，是租房客，收入不高，工作不稳定，跳巢的人很多。房价高了，更加买不起。租价高了，每年的结余增多不了。

二.批驳“租金涨价降低了租售比，说明买房更划算”的谬论。

租金涨价降低了租售比，却提高了更重要的房价收入比，导致有效自住刚需大量减少。

1.2010年夏租金上涨前,二线的E市，平均收入水平的家庭年租金支出少说要1.5万元。全市平均家庭收入6万元 * “40%的家庭年收入用于还按揭” = 【平均收入水平的家庭年供能力】为2.4万元。总房价150万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】为63。其含义是处于平均收入水平的家庭63年的节余可以买到一套没有装修、平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。

2.如果租金上涨，年租金支出提高到2万元，加上物价上涨，导致自住刚需的实际支付能力下降了。全市平均家庭收入6万 * “30%的家庭年收入用于还按揭” = 【平均收入水平的家庭年供能力】下降为1.8万元。总房价150万 / 【平均年供能力】1.8万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】因为租价上涨使得平均收入水平的家庭实际支付能力下降到83。其含义是处于平均收入水平的家庭83年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地15平米、没有土地使用权的一手房。

3.有人会说，他们买房后就不需要租金了。可是，他们买得起吗?炒房客一方面望眼欲穿地等待有人来接棒，一方面恶狠狠地整治接棒人，自住刚需面对物价上涨和租金上涨的双重打击，在租房里越等待越买不起，最终是双输，最终导致炒房客缺乏接棒人而套牢。

三.房租上涨将导致正策对房地产的进一步打压。

1.房价上涨时可以不买房，房租上涨时却不能不租房。房租上涨，打工族可以往郊区方向走，可以5人群租变成7人，可是店租上涨怎么办?卖菜的卖衣服的卖快餐的必然将增加的店租转嫁给顾客，于是，在物价已经上涨的情况下火上加油。

2.因为工资上涨很少，而物价上涨不少，所以低收入的租房客已经如牛负重，蜗居的不少。如果租金过快上涨，导致他们生活标准和住房档次都降低，导致月光族和蜗居族的比例增高，最终导致民工荒更加严重，导致城市化速度放缓，进而导致住房供过于求的真相暴露。民工荒导致企业加工资以吸引工人，导致企业人工成本增加，导致炒房对经济的危害性更加明显。

3.如果在租房市场也炒作刚需性，如果房租过快上涨，那么所引发的社会矛盾将更严重。当官的是交椅的稳定压倒一切，正俯是社会的稳定压倒一切。你触动了正俯的这根最敏感的神经，必然引来正策对房地产的重拳打压。

6.房产税将打碎【囤房闲置可赚大钱】这种生意模式, 许多闲置房将出租，最终必然导致租价下跌。

富士康的郭台铭说：“大家都说制造业毛利率低，常要“保三、保四”，但全球的制造业都是这种利润。”如果【囤房闲置可赚大钱】这种生意模式是大赚特赚而且永远红火，那么谁还愿意搞制造?必然对实业产生致命的打击。皮之不存，毛将焉附?

有的人以为囤房闲置就能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?

许多闲置房会永远卖不出去。囤房闲置的人太狂热了，动辄看好到几万元。不知道世上有种道理叫:出来混的,总是要还的。维系高房价泡沫不破裂的唯一方式就是有效自住刚需不断涌现，从投资投机者手中接盘。但是，目前城镇居民住宅自有率达到84%,自住刚需的大多是收入相对较低的打工族。全国有1亿套出租房空置房，已经没有足够的市场购买力来继续支撑大中城市的高房价。

投机市场搞长期投资必然亏钱。囤房闲置是等待房价上涨而赚取差价。囤房闲置住房是一种时间长达几年甚至十几年的投资行为。可是，目前价格已经奇高，房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。比股市6124点时的市盈率60倍高多了，谁能够保证你一定赚钱?倒是下跌的可能性更大。房市已经由投资市场变成只能炒短线的投机市场，你还在搞长期投资，肯定要亏钱的。股市炒作ST亏损股的人和炒作期货的人基本是炒短线，大多不敢持仓过夜，因为过度透支不确定的未来,打回正形是迟早的事，因为价格奇高的投机品风险很大，因为违背市场客观规律是要亏钱的。

女大不中留。房市有时是聚宝盆，先知先觉者投入钢筋水泥收获黄金。低价位买入的可以闲置。但是，住房的平均寿命只有30年，适宜居住只有20年，20年后就难以出租了，银行按揭只办到20年，20年就卖不出去了。

闲置房过多最终必然导致租价下跌。接手10年龄闲置房的不会是囤房闲置者，因为囤房闲置超过10年，就像白领美女超过28岁，成为“城市剩女”的恐惧感就出现了。于是，超过10年的闲置房，或遇到好价格，或熊市阴跌时，会大量卖出。接手的是住在租房里的刚需，这些刚需搬出后加剧出租房过剩。物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。

后知后觉者投入黄金可能收获钢筋水泥。2009年后的房市，已是赌场。既然是赌博，肯定是十赌九输，长赌久输。全款投入自己的钱1600万元，可能亏800万元。按揭买入的首付500万元按揭1100万元，可能成为300万元的负翁。后来者在高位接手后闲置不起，在手留久会成为负翁。亏本生意没人做,大家都回避,所以【囤房闲置可赚大钱】这种生意模式最终会被抛弃,所以房地产泡沫破裂是迟早的事。

你迷信中国特色，不算房价收入比，不算租售比,不算市盈率,不算物业税,认定这是茅台酒,放得越久越值钱,但人家境外人士经历过房熊市，有计算的习惯，奇高了就要先走,他一走,经济就滑坡,房价就大跌。

目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损多少?

2010年春，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.5万元 = 总价150万元。

每年按投资收益百分5计算。150万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 十年后资金增值到244万元。

十年里交物业税8万元。

十年的总成本为252万元。

十年后,由于房产税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，即使新房在目前1.5万元的基础上上涨到3万元,下跌0.618就是1.15万元。

总房价150万元 / 70年 * 10年 = 五年折旧21万元。

一手房单价1万元 *100平米 - 十年折旧21万元 = 这套二手房卖出收回79万元。

总成本252万元 - 卖出收回79万元 = 亏损173万元 / 252万元 = 【囤房闲置亏损率】百分68.7。

7.民工荒和人才流出,城市化放慢将导致租价下跌房价大跌

1.高房价惹的祸。高房价导致内需不足和物价上涨,导致制造企业成本上升,企业无力加工资。许多打工族加班加点也只有2500元以下的收入,面对物价上涨、高房价、高房租,开支增多，月光族越来越多。许多人“读书当居民”的希望已经被高房价打碎了,“下嫁”和“回家乡发展”开始成为一二线城市白领的新选择。张三保在北京有5套房,卖到1500万元,移民出国去了。3人出走,5套房子够30人来租住。

2.高租金惹的祸。炒作城市化概念导致高房价,高房价导致高房租,打工族每年付出租金占每年收入已超过20，民工每年积攒不了多少钱,无法在城里长住久留。反正再苦干100年也买不起沿海城市的住房,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在100万以上。 提高租金是炒房客在为自己挖坑,加剧民工荒,需求减少，导致租价下跌。租价下跌导致房价下跌。

3.西部发展的结果。随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业生活的机会。工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。

4.粮价将走高的结果。房价不断上涨,带动物价不断上涨，粮价不可能不随成本的上涨而上涨。13亿所需要的粮食，中国没有那么多的美元,有也没地方买那么多。农村里基本上是老弱病残者，50岁以下的基本不愿意干农活。承包土地以家庭为单位，机械化难以普及。为了有粮食吃，需要比西方多得多的劳动力去干农业，城市化速度过快是不行的。最终会有鼓励回乡务农的正策出台。

5.出来混的,迟早要还的。“60后”“70后”的年纪是31至50岁。因为他们生长在多子女年代,生活状况差,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,适合且愿意干普工的总人数很多。被老板雇用的机会逐年减少,有的在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户或另寻出路。随着年龄增长,身体变差,职业病患者增多,在城里的生活越来越困难,而在农村,吃的自种,住的是楼中楼,种粮不收税,看病大部分报销,60岁以上有退休金。100个农民工,最终会落叶归根的可能占百分30，除非房价大跌百分70。

6.愿意干普工的年轻人逐年减少。“80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。1979年后实行独生政策,父母有能力供养他们上大中专学校,不愿意干普工。他们吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。“90后”的年纪是11至20岁。适合并且愿意干普工的总人数更少。

7.由于卖地盖房好赚钱,2005年以来,二线的E市,新竣工的住房可供居住人数呈现12万人、14万人、16万人、18万人、20万人......的增多的态势。因为工资小涨而房价大涨、计划生育和内地的发展,沿海城市化放慢,每年实际净增人口基本呈现12万人、11.5万人、11万人、10.5万人、10万人......的减少的态势。

8.2010年春二线的E市累积了10万套闲置房。2009年新竣工的住房有4万套，足够当年净增人口20万人来使用，实际净增人口小于10万人。新进城的基本上是租房的无效无关自住刚需,大量闲置房和每年开发商超量的新供给难以消化,严重供过于求越来越明显,必然导致租价房价下跌。

9.二线某市【租售比】达到620个月,【细算的租售比】达到83年,即出租83年只能收回本金。

国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。

2010年夏，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价155万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为620个月。

【细算的租售比】才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。住房的平均寿命是30年。【细算的租售比】不应该超过30年。

2010年夏，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价150万元(包括税费)。用于装修、家具、家电5万元 + 首付75万元 + 按揭75万元 + 20年按揭利息45万元 = 总共花钱200万元。

这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。

【细算的租售比】 = 买房总花费200万元 / 【每年租金净收益】2.4万元 = 83年后口袋里才收回200万元。 30岁投资 + 83年 = 到113岁只收回本金，还是一分钱没有赚到!这是亏钱,不叫投资。

30年就可能拆迁。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费200万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。200万元 - 144万元 = 亏损56万元。

首付款75万元 + 装修5万元 = 现金80万用于其他投资70年，每年复利百分5，80万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有2434万元 + 按揭75万元 + 20年按揭利息45万元 = 投资其他项目70年有2554万元 - 回收144万元 = 买第二套住房做投资少赚2410万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。

如果房价持续上涨,大盖房大买房会导致闲置和出租的增多,导致物业税出台,导致民工回流人才外流增多,所以房租将走低。如果房价上涨到3万元,买房总花费会增多到400万元 / 每年租金净收益小降到2万元 = 【细算的租售比】为200年,30岁投资 + 200年 = 到230岁只收回本金，还是一分钱没有赚到!亏本情况将体现得淋漓尽致。

10.放眼十年后，住房过剩更加严重,【待价而沽的投资投机房】可能有1.2亿套，即使降低到每套3000元,仍有6000万套“城市剩女”。

1.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人，1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,十年里下降了52.6%。2010年全国高考报名人数为946万人，比去年减少74万人。这已经是高考考生连续第二年出现大幅度下降。1991到2000年的十年里,全国出生人数为1.59亿。今后十年里全国长成大人的少于1.59亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”有0.95亿人。

2.2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。暂住户口漏报和追求平均GDP导致漏统计,实际不少于55% - 1980年的19% = 城市化率提高36% * 13.3亿人 = “三十年来的农进城者”大约有5亿人。许多农进城者是低收入者,买不起房,最终是侯鸟。年纪大身体差,就业难,生活困,看不起病,租不起房,受到职业病危害的人数超过1亿，所以至少1.5亿人将不得不回乡,或退到小镇，或到郊区去,加上亡故数,目前的成年人即非新生代的农民工有增有减,十年后总数不增不减。十年里,新生代后备军进城接班0.95亿人 - 非新生代净增0亿人 = 十年后的农进城者比目前可能只净增0.95亿人。

3.老居民人口不断减少的故事。张家7人三套房。2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶外公外婆都是60岁,都没有其他子女。老居民大多是这样的。25年后，张三代和李三代结婚，生育张四代。张李这2家目前14人,二十五年后剩下7个人,张三代夫妻最终继承了6套房(如果是官商家庭更多),到那时闲置房将随处可见。张四代与赵四代结婚后,张李赵韩4家目前28人,最终剩下3个人,张四代夫妻最终继承了12套房。按此趋势,十年后老居民人口因计生估计减少0.4亿人。农进城者净增0.95亿人 - 老居民减0.4亿人 = 十年后城市人口可能只比目前净增0.55亿人。

4.2010年，复旦大学人口学教授王丰说：“日本近二十年的经济停滞，在相当程度上便是受到人口老化的制约。而中国正在步它们的后尘。””在未来十年左右的时间内，20-24岁的新加入劳动力队伍的人数将大幅萎缩，其占全部劳动力人口的比例将由目前的约15%降至约8%。”

5.3亿人住在出租房 / 5人 = 可能有6000万套出租房。空置房不少于4000万套。

6.全国有60亿平米的小产权房,折合6000万套,除了非农进城者买走的和闲置的,按4000万套 * 3人 = 1.2亿人的进城者已购买了小产权房。说明农进城者不一定要买商品房,而且未购房的没有一般人想象的那么多。

7.现有城市600多个,有许多是30年来发展起来的，例如“韶山村变成小城市”,深圳小渔村变成大城市。30年来,城市不断往郊区扩张，例如浦东崛起。30年来，5亿的农进城者中大约有1亿人是郊区农民原地进城,大量农民房转为城市房,是“自带几套住房进城”。说明农进城者未购房的没有一般人想象的那么多。

8.今后十年里,许多小县城还要变成小城市,城市还要不断往郊区扩张，许多郊区农民会原地进城,大量农民房会转为城市房。汽车的普及，地铁和轨道交通的发展，二三等地段大量增多。新的火车站汽车站建在郊区，10年后就把郊区变成二等地段。这样的住房增量估计不少于1000万套。

9.中国特色的城市化是城市化与城镇化并举，大多数刚需的归宿不是一二线城市。

10.民生问题严重，导致社会保障房大量建造。八仙过海，各显神通，单位自建房、企业职工宿舍和小产权房等非商品也在暗度陈仓。这些估计净增不少于1000万套。

11.2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米 / 100平米 = 577万套。十年里扣除拆迁安置的,会有3000万套。

12.十年里，人才、富人移民,可能腾出几百万套住房。

13.2010年6月，倍受连续跳楼事件困扰的郭台铭说：鸿海未来所有工厂(注：几十万人)都要实行自动化、无人化。2010年1月，台湾半导体教父张忠谋透露：8月会打造一座无人化工厂。十年里，机器人的逐步推广将驱赶一些农民工回乡。高房价后的农进城者基本是租房的命,十年后城市人口可能只比目前净增0.55亿人 / 4人 = 十年里净增城市人口只需要1400万套住房。

14.2009年结婚人数为1148万人 * 10年 = 今后十年结婚人数少于1.148亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来十年新生代后备军的农进城者”结婚人数有0.69亿人。这个数字验证0.95亿人这个数字是可信的。6900万 / 2 = 3450万户,扣除已购房的、租房结婚的、无效自住刚需的,可能购房不超过15% * 3450万户 = “未来十年新生代后备军的农进城者”结婚购房不超过518万套。

15.租改买只是“人均用房面积增多”二分一，改善购房只是“人均用房面积增多”三分一。拆迁100户,可盖出300户，拆迁所新增的足于应对租改买和改善购房的需求。

16.出租空置是亏本生意,只有卖出获得差价才能赚钱，投资投机房存在“女大不中留”、择时出手、待价而沽的问题。综合以上情况,目前全国出租房和闲置房共1亿套，十年里不但没有消化掉一些过剩量，却在不断制造新的过剩。如果不降价,十年后的【待价而沽的投资投机房】可能有1.2亿套，即使降低到每套3000元,仍有6000万套“城市剩女”。不抢先卖出,潜在的客户是“蚊子”。只要3年，最多5年，严重过剩的弊端就会显现，房价必然回归理性。