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专家提醒:买卖二手房双方都要学会自我防范
[作者]汪涛　[选稿]袁静　[来源]上海名牌楼市　2005-12-09 09:03:06
房屋质量、装修水平、建筑结构以及居室环境等，这些不确定因素都可能形成二手房交易风险。如果上家隐瞒房屋瑕疵，下家的风险就更高。地产专家提醒，在二手房交易过程中，买卖双方和中介方都要学会自我防范风险。
在二手房买卖过程中，若房屋存在一些结构性问题，水管渗水影响楼下邻居，地理位置有忌讳等，这些因素属于“内伤”，如果没有人告知，中介方和下家很难通过看房这一环节发现。一旦下家买进，很可能“哑巴吃黄连”。如，某套房屋存在严重的西晒问题，直至办理产权交易时，下家才偶然发现。事实上，当初上家与开发商签订购房买卖合同时，在补充条款中明确认同房屋这一瑕疵并自愿接受。但是，这并不代表该房屋进行二次转让时，下家也应接收这一瑕疵。由于上家没有明确告知甚至是故意隐瞒，下家买进后仍然有权保护自己的权益。
业内人士指出，在二手房交易中应遵循这样一条原则，在交易之前，房屋的基本情况要如实告知，附属情况也要告知。通常，房屋的基本情况包括物业坐落位置、建筑面积、土地权限及产权人等与房屋相关的状况。上述这些基本要素，上家在委托中介挂牌时有义务全部告知对方。一些涉及房屋基本质量的，包括日照条件、水管是否爆裂过及房屋是否渗水等情况，上家也应当讲明。下家购房如果有特殊要求，也需主动向中介方提出。由于买卖双方都不属于房地产法律内行，因此，中介公司有义务帮助买卖双方主动了解房屋交易时的状况。如果有证据证明上家在交易过程中对房屋的一些状况存在故意隐瞒或欺诈现象，而且这一问题对购房者做出购房决定有根本性影响，中介公司和下家都有权向上家索赔，甚至撤销该买卖合同。由此可以看出，上家隐瞒瑕疵，对自己也存在一定风险。
此外，由于目前大多数中介的业务员并不很专业，有的甚至不具备专业知识。一旦发生这类状况，中介公司很容易处于不利地位。因此，中介方首先要严把审核关。对于产证，除了复印并留底房屋产权人、编号等这些基本内容外，还要看它的附件内容。作为下家，应该多到实地看房，向物业管理人员和邻居打听房屋的使用状况，尽可能多掌握些该房屋的信息。对老楼盘应了解大修情况，对新楼盘要了解销售情况等。对于一些明显低于市场价的楼盘，下家应当自问，是不是由于该套房屋存在一些负面因素，如楼层、地段名称、居住者非自然死亡等，影响了它在市场上的成交率。
万一下家在买进房屋后二手房出现质量问题，一般有以下几种解决办法。首先，如果房屋仍处于商品房质量保修期内，可以要求房屋的开发商承担保修范围内的保修责任。如果房东出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题的，可以要求其承担赔偿责任，如解除合同，可要求其返还定金。如果房东已如实告知或者买房者买房时明知房屋有质量问题，则房东不承担责任。如果中介公司在提供中介服务时未如实告知房屋质量问题的，可以认定中介服务不规范，并要求中介公司退还或者减少相应的中介费。
为了防范此类风险，应在购买二手房订立买卖合同时，最好让出卖人对房屋出售时的质量状况作出书面说明，或者由房屋买卖双方在合同补充条款中对房屋保修责任进行约定。

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