上海版房产税或搁浅 房产税能否挤掉泡沫惹争议

    上海房产保有税的问题，让开发商、投资客和伤透了脑筋。但这把悬在头顶的达摩克利斯之剑，却始终没有被亮出来。

    据接近上海市政府的消息人士透露，之前上海房产保有税试点方案与调控细则一起申报中央，然而因房产税问题，上海细则也没有出台。但近期上海可能会“分两步走”，即先出细则，之后再商定房产税的问题。以此推断，上海房产税或暂时搁浅。房产税是否会成为房地产行业发展的转折点，成为一大悬念。

    细则、房产税或“两步走”

    上海房产税似乎已经成为房地产市场一个绕不过去的话题，但似乎这个被炒了几个月的方案要暂时“搁浅”。

    “我从比较可靠的渠道得到的消息是，上海(调控)细则过不了多久应该就会出来了。”上海一家大型房企研究部经理近日向记者透露，此次上海细则中可能不会包括房产税实施的具体方案。

    据了解，上海房产调控细则与房产保有税方案均已上报中央，但是否于近期在上海试点房产税却迟迟没有被批下来。上海可能会“分两步走”，即先出房产细则，之后再商定房产税的问题。

    而作为此次房产保有税的主要牵头人，上海住房保障局却一直保持着沉默。当记者向上海住房保障局求证上述消息时，这边现在还没有得到‘试行’或‘不试行’的确切消息。”

    房产税这把悬在头顶晃来晃去的利剑，开发商们认为细则和房产税的不明朗，让公司在制定销售和投资计划时缺乏坚实的预期。

    地产商在等上海版细则

    “现在什么情况都可能发生。”上海一位国资地产老总说：“市场充斥各种声音，真假难辨，但据我们的了解，也不排除近期出台的可能。”

    “市场许多百姓期盼房产税的心情能理解，但是针对目前时局，房产税的成本和收益，是政府考虑是否推出的最重要因素。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任、住房建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞说。

    不论房产税的喧嚣是否最终会走向实际，截至目前，在中央4月份的“国十条”出炉之后，上海楼市的成交量已经在不断下探。

    上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年5月，上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交达到5年来最低。

    佑威房地产研究所副主任陆麒麟说，在楼市最低谷的2008年9月、10月，上海住宅月成交量为40多万平方米，而今年5月的成交量仅为30万平方米，比2008年的低谷期还要低30%左右。

  “由于现在政策的形势并不明朗，目前地产商实际上也在等待上海版的细则出炉，再选择后市的操作。”陆麒麟表示，事实上上海的楼市落实细则也近在咫尺了。

    征税虽然增大了房产的持有和交易成本，但在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下，这些增加的成本有可能转嫁给购房者，从而进一步推高房价。

    增加持有成本遏制投机

    随着近期国家对房地产调控政策陆续出台，一度曾像脱缰野马般疯涨的房价开始趋于理性。

    与此同时，人们也在关注，被称为房地产调控利器的房产税会在何时出台？

    在北京某高校教书的王先生，提起买房是一肚子郁闷。去年夏天他和爱人准备买房，一路走一路看，等到年底选中房子，房价已经上涨了40%。无奈之下，买房计划只得再次搁浅。

   “看看北京住宅楼，晚上黑灯瞎火没人住的房子相当多，有的一座楼能亮灯的住房也就20%至30%。买了房子空在那里不住，显然就是为了炒，等房价高了再卖出去。”王先生认为，政府应该尽快出台房产税，增加房产持有环节的成本，这样才能把炒房者挤出市场，房价泡沫才会随之消失。

    据了解到，很多人对政府已出台的房地产调控政策表示支持，并对房产税充满了期待。他们认为，政府一旦开征房产税，那些手里握有多套房产的“炒客”每年都要支付大笔税款，资金压力加大将迫使他们将房子出手。炒房的少了，房价自然就会回归到合理水平。

    不少地方政府也把房产税看作是调控房价、打击炒房的一记重拳。据近日媒体报道，重庆市表示，将考虑对价格高于市场均价3 倍的“高端房”收取1%房产税；上海也在考虑将房产税作为调控政策的一部分，通过政策“组合拳”来遏制楼市投机；北京市政协建议，对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税，对闲置房产征收房产税或物业税。

    “双刃剑”还须看两面

    房产税对打击炒房、抑制房价过快上涨到底有多大作用？专家们的看法并不一致，甚至有相当一部分专家持否定意见。

    财政部财政科研所副所长刘尚希认为，指望通过征收房产税来抑制炒房，愿望是好的，但实际效果恐怕难如人意。因为，房价的过快上涨，是多重因素造成的。单靠征税，无论是保有环节还是交易环节的税收，都无法有效解决。

    刘尚希说，通过保有环节征税来调节房价是有前提的，即税负不能转嫁。这样，通过税收拿走炒房者的一块收益，炒房者得利少了，投机性购房需求才会减弱。也就是说，房价上涨不明显或者房价下行时，征收房产税对楼市的影响会更明显一些。

    然而，在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下，征税虽然增大了房产的持有和交易成本，但增加的成本是可以转嫁出去的。这时，即使开征房产税，炒房者也会以更高的价格售出房产，把这部分税负转嫁给购房者，反而可能进一步推高房价。

    对此，一些税收专家也表示认同。他们表示，无论是房产税还是物业税，作为财产保有环节的税收，最大的功用是调节贫富差距，让拥有财富多的人缴更多的税。如果把它作为房价的“退烧药”，不一定完全“对症”。特别是在房价每年保持两位数上涨的情况下，政府只征收不到1%的房产税，对调节房价几乎起不到什么作用。

    综合考虑逐步推进改革

    从税务部门了解到，房产税并非新税种，从1986年起，我国就开始对经营性房产征收房产税。

    按照《房产税暂行条例》规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。

    对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税。对个人所有非营业用房产免税。

    如果把房产税作为调控房价的政策“组合拳”，将征收范围扩大到个人非营业用房，那么征收对象如何划分，征收方式是否可行，税负水平怎样确定等，将是政策制定过程中面临的新课题。

    比如，开征房产税，是对所有住宅征收还是只对投资性房产征收，是人们最关心的问题。一些百姓直言：如果对居民的基本住房也征税，意味着将加重广大群众的负担。为了遏制少数炒房者的投机行为，让大多数人“陪绑”，这样的政策显然有失公允，也很难在实际中行得通。

    如果只对投资性的房产征税，要达到抑制房价的目的，就要苛以重税，使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受，无利可图。对此，一些专家担心，对于税负过重引发的逃税、抗税现象，税务机关的征管手段如果不能及时跟上，就很难确保应收尽收，政策的严肃性和执行力就会大打折扣。

    还有，国家有关部门表示，要加强研究，逐步推进房产税和物业税改革。不少人对此也有疑虑：房产税和物业税都是住房保有环节的税收，推出了房产税还要不要征收物业税？这两个税之间的关系是怎样的，如何才能避免重复征收？

    专家建议，房产税改革关系到百姓切身利益，关系到房地产市场的健康发展。这样一个牵涉广、影响大的政策何时出台、如何征收不能一蹴而就，还需要政府和有关部门综合考虑，审慎抉择，逐步推进。