成思危：中国经济不可能去房地产化

著名经济学家成思危在“中国房地产2010夏季峰会”表示，住房在我们国家的重要性是不可否认的，有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房将一直是拉动国民经济发展、满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业。

以下为成思危发言全文：

首先请大家原谅，我已经75岁，站着讲可能不大舒服，所以请大家允许我坐着讲。

我很高兴，今天来参加这个论坛。因为这个论坛正如刚才主持人所说，是学术性的论坛。因为当前对我们国家房地产的发展政策问题，有许多不同的解读，有着不同的意见。我认为，在学术探讨上，我们应该做到实事求是、科学分析、理性思考、民主讨论。首先得实事求是，把数据拿出来，这是基础。然后是进行科学分析，然后做理性的思考，不是情绪化的思考，最后是民主讨论。民主讨论是说，我可以不同意你的意见，但是我尊重你讲话的权力。否则，搞人生攻击，或者谩骂，这都不是学术讨论。

我在十年前和房地产学术界的一些专家学者，对中国的住房改革问题进行过研究，出过一本书叫做《中国住房制度改革》。其中的观点，我认为到现在还是基本正确的。近年来，我一直在关注我们中国住房问题的发展。

所以，今天借这个机会谈一些我个人的观点。我今天讲的题目就叫中国住房政策探讨，基本观点和优先顺序。大家知道制定政策很重要的一个是，基本的判断、基本的观点，再一个是政策实际就是优先顺序。首先优先解决什么问题，其次是什么问题，再次是什么问题。因此，我就这个问题谈一点个人的看法，供大家参考，也是希望大家能够共同讨论

在这儿讲三个基本观点，和优先顺序的三个优先顺序。

第一个基本观点，房地产在国民经济中的重要作用，应当充分的肯定。

大家知道，我们国家人口众多，现在还处在发展阶段。住房问题可以说是每个人都必须的，我们说不可能做到居者有其屋，最起码要做到居者有其所。我们翻译过来的时候，居者有其屋，说明每一个人都要有自己的住房。居者有其房，是每个人都要有的放住。在世界来看，每个人都有自己的房子是不大可能的。美国住房自有率最高的时候也只有64%，这两年因为次贷的原因，有一些房子被没收了，也下降了。德国只有50%多，我们国家的统计数据是72%。所以不可能每个人都有自己的住房，但是每一个人都要有住的地方。这是联合国几次提出来的口号。

从我们国家来看，这个问题更加重要。因为我们国家每年新增的劳动力就将近1000万，从农村转移到城市的劳动力又是1000万。再加上还有一些需要改善住房的需求，所以住房的需求是长期存在的。而且满足这个需求，也是我们必须要做的，因为这是人们的基本生活需求。

第二，住房的建设对于国民经济的拉动作用是很明显的。

我们在十年前做过一次研究，就是说100块钱的房地产投资，可以拉动上下游170到220块钱的投资。住房要有钢铁、物、材、水泥，搬家了家具、家电都需要，再加上搬家公司是服务行业，所以住房对国民经济的拉动作用是非常明显的。我们现在正在进一步做研究，还是用投入产出和一般可计算均衡来算一下他的作用。

第三，住房对于就业也有着重要的作用。

根据统计一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。在我们国家，就业是重大的问题，就业是民生之本，所以通过发展住房，可以解决就业问题。

第四，住房在我们国家应对金融危机，去年实现保8过程中发挥了重要的作用。

去年我们8.7%的增长，根据统计局发布的数据，投资的贡献是8%，消费的贡献是4.3%，外贸的贡献是-3.6%。在消费的贡献中，主要是两个东西，一个是汽车的销售量增长了46%，一个是住房的销售量增长41%。如果没有这两个高的产品大幅度的增长，去年实现保8的目标肯定是有问题。实际上消费的4.3%补偿了外贸的-3.6%和0.7%，再加上8%的投资拉动才实现8.7%。

所以说住房在我们国家，在全面建设小康社会这一阶段中，他的重要性是不可否认的。他实际上也是一个重要的支柱产业。有人说发达国家不一定都拿住房作为支柱产业，有一些人甚至提出，中国的经济要去房地产化。我个人不敢认同，因为发达国家他第一，住房问题基本解决了，人口增长也很慢，有的甚至是负增长，所以住房相应的重要性就体现不出来了。因为他城市化问题解决了，住房问题基本解决了。从中国来看，起码在十年，甚至更长时间内，住房作为拉动国民经济发展，满足人民群众日益增长的物质需求的支柱产业，我想这一点可能是不能否认的。

所以，中国经济不可能去房地产化。我们要的是按照中央的政策，使中国房地产业健康的发展，这是我的第一个观点。

第二个基本观点，住房有双重性，即有保障性，又有商品性。

所以我们从一个角度来说，要保障低收入和中低收入群体，通过政府的支持来解决低收入和中低收入住房困难的住房问题。但是另一方面我们要通过市场来解决商品房的供应和需求的问题。所以现在有一个观点，住房是准公共产品，我个人不敢肯定。如果说住房是准公共产品，那就是说政府要对所有人的住房问题给予不同程度的补贴。这不仅是不可能做到，也不应该这样做。对于高收入者，你干什么还要给他补贴，他买房子按照市场规律买。所以我们说，住房实际上要分清这两个界限。

从现在来看，廉租房可以说是公共产品，因为完全是政府提供的、补贴的，没有产权的，但是提供给能居住的，经济适用房可以说是准公共产品，因为政府给予补贴，但是个人还要拿一部分钱。至于商品房，那就是商品，怎么说能是公共产品，所以我说在这个问题上，我们一定要把这个概念弄清楚。住房的问题，一方面是要通过保障性住房来解决一部分问题。另一方面，还是要通过市场、商品房来提供。所以这一点，也是我们必须弄清楚的，否则把所有住房都说成是准公共产品，这样即不应当，也不可能。

第三个基本观点，从长远来看住房的价格总是要上涨的。

这是经济学的一个基本规律，他的上涨是波兰式的前进，螺旋式的上升。为什么我们这么说?从长期来看，土地是一个稀缺资源。大家知道，土地的供应是有限的，我们要保18亿亩的耕地红线，除此以外土地的供应那是有限的。所以在经济学里，土地的价格弹性是刚性的。就是说，土地的价格总是要上涨的。

生产资料的价格从长远来看，他也是会上涨的，包括钢材、水泥、木材等等也是会上涨的。尽管有的时候会少一些，但总的趋势是上涨。劳动力价格随着我们国家经济的发展，劳动者的收入需要不断的提高。所以从这些基本的因素来看，他都会上涨，住房价格怎么可能不上涨。不管中外，可以拿十年作为一个周期来看，十年前的房价肯定比现在的房价低，这是没有疑问的。所以在这个问题上，我们应该看到，从长期来看，他肯定是这样一个趋势。另外，从经济学的另外一个角度看，从供应和需求的角度来看，也可以看到这样一个问题。是什么?这是当房价下跌的时候，房价下跌，他必然导致两个结果，一个就是能够买房者的人多了，需求可以有更多的增加。另一点，愿意卖房的人少了，因为利润低了。所以这样的情况下，就会形成需求和供应的差。这样的结果到一定程度以后，就可能造成由于需求的推动使他价格又重新往上走，这个现象我们看了很多，2008、2009年我们看到了这个现象。

所以，我们说遏制房价过快的上涨，中央是指部分城市房价过快的上涨，但不可能房价一直往跌，这是不可能的。而且一直往跌也没有什么好处。现在有一些舆论，应该说房价要跌40%-50%，我不知道说这个舆论的根据是什么。2008年也有人说房价要跌40%-50%，当时我说，房价总的来看不会掉，会升，结果事实证明不是这么一回事。现在又有人说跌40%-50%，我不知道根据是什么。但我想，恐怕不容易。根据我刚才的分析，包括从房价的构成来看，我们05年做过研究，北京、上海、福州三个城市的分析，大体上是这样一个数据。就是地下占25%，建安费用占25%，开发商利润占30%，政府税费占20%。后来有了土地增值税以后，可能开发商的利润和政府税费都变成一半、一半，所以简单的说是4个1/4。大家来看，建安费用和土地价格如果不能掉的话，建安费用肯定是不能掉的，土地价格也不可能掉，政府税费现在也没有说减少，而且从有一些政策来看还是在增加的。所以说怎么来的40%-50%的降价空间呢?我觉得不大现实。

还有人说，房价要回到2005年，这个我看也不大可能。就从经济学最基本的知识来看，2005年到现在，物价指数上涨了多少?你怎么可能回到2005年。所以我觉得，对于房价我们应该看到，从长期来看，无论是从通货膨胀角度，还是从供求关系的角度来看，长期来看，他是会上升的。短期可能会下降，但是下降的幅度我认为是不可能很大的。如果说开发商利润都不要，那还是25%左右，当然我讲的是平均，个别来说，个别的房子有的要价很高。我们讲的是平均的情况!

所以以上就是我认为我们在考虑住房政策的时候要注意的三个基本观点。

这是住房问题，另外我们要考虑他的优先顺序，我们解决住房问题，政策实际就是很重要的一个体现，就是优先顺序。其次解决什么问题，再次解决什么问题。我认为，首先要解决低收入和中低收入，无房户和住房困难的需要首先解决。

前几年我跟建设部合作，对廉租房我们做过研究，当时我们在人大提出了一个提案，跟建设部交换了意见，我专门组织了国内的调研、国外的调研，提出了一个报告，在报告送交总理之前，我们又做出一次讨论，当时的分析大概是无房和住房特别困难的住户大概是800多万户，这些人必须要通过廉租房来解决，大数是1000多万户。当时我们提出了六点建议，我们接到总理批示以后，又跟建设部提出讨论，这几年来廉租房政策基本明确，各地对建设廉租房的行动也是在加速。所以廉租房的问题，可以说只要按照现在的政策做下去，资金有保障，那么我想，当时我们提的，希望到2010年能够解决所有的低收入、无房户和住房困难的问题。现在看来，我认为明年，最迟后年应该是可以解决的。

但是在经济适用房方面，问题还比较多。经济适用房的问题在哪儿?一个是房的标准，一个是受保障人的标准都不够明确。我曾经提出这个观点，经济适用房，住房的标准不能过高，保障的条件要紧。但是这个问题现在来看还是存在很多问题。所以经济适用房成为一个腐败的高发区，为什么?如果你的房子，现在有的经济适用房，像回龙观，有的有100平方米、130平方米。经济适用房这么高的标准，首先第一就是公务员自己就可能近水楼台先得月。我们最近看到一些报道，一些地方的经济适用房，小区成了公务员的住宅小区。这就是一种不合理，经济适用房本来是保障中低收入群体的住房问题，但是变成了公务员小区。我讲过，掌握分配权不能有优先选择权。如果掌握分配权的人优先选择权的话，那必然要出现腐败。

我在电视台上讲过一个故事，两个人买了一块蛋糕，老张要切这块蛋糕，怎么保证切的公平?最好的包括是老张切，但是让老李先挑。也就是说掌握分配权的人没有优先选择权。如果让老张自己切，自己挑，那肯定挑的不公平，把大的挑走。这是容易出现的第一个问题。

容易出现的第二个问题，有一些人会千方百计的想，挤进这里头，一挤进就多赚几十万，跟商品房相比，就便宜很多了。所以就产生各种寻租的现象，也是腐败的现象。像我们出现的摇号，6连号的现象。你说背后有这么凑巧吗?肯定是在摇号过程中有猫腻，向掌握分配权的人行贿，这就造成了另外的腐败。

经济适用房标准过高的第三个问题，容易使得不够保障条件的人感觉到不公平。大家知道划线总得划到一个道上，超过多少标准就不能拿经济适用房。超过的最低部分和最高部分的差距是多大?这些人说我就差这么点，但是他那边能拿这么好条件的经济适用房，他会不平衡，也会产生问题。所以我一直主张，经济适用房既然是保障性住房，那就是住房本身的规格不能高。应该是和住房差不多，不能太高，另外在保障的条件上要严格。不能拿政府的钱补贴给了一部分的人。

所以这是第一个优先顺序，我们一定要解决低收入和中低收入、无房户和住房困难户。有一些人提出来，说我们特别要关注夹心层，这个观点我还不完全同意。我觉得首先要关注的还是低收入和中低收入的无房户和住房困难户。

第二个优先顺序，中等收入的无房户。大家知道一般把中等收入说成是夹心层，实际夹心层也有不同的情况。这里头一些人确实是没房，一些人是想改善住房，一些人是想买第二套住房。在中等收入阶层里，我们应该关心是那些无房户，为什么?你要做到居者有其所，首先要保证这些，这些是新就业大学毕业生。他们的收入超过了保障的标准，所以不可能享受保障住房。大学毕业几年之后要结婚，要房子住，要解决这些人的住房，这是第二优先顺序。

这些人的住房怎么解决?在这里头我们确实看到，这一些人有不少是买不起房的，因为他没有财产性收入，他的工资收入要买房差距很大。对这些人我们怎么去保障?这里头现在国家也很明确，提出公租房，这是国家增加住房的供应，让他们开始的时候能够有地方主，等他一定程度，他的收入、储蓄到一定程度的时候，有了买房能力以后才去买。所以提出公租房是中央提出非常正确的决策，也确实是解决无房户住房的居住问题。所以我对这个政策是非常赞成的，而且我认为是要抓紧落实的。

这部分人里头，有一些人他是有购房能力的，这里头有两种情况，一种是过了几年，特别是两口子工作，过了几年有一定的储蓄。另外一种情况，他的父母或者他的亲戚可以给他一些支持。所以也有一些人是有购房能力的。

对于这些人的购房，我认为在政策上应该给予优惠。政策上的优惠，我认为可以有三个方面。第一个是头款降低。现在我们对第一套购房人的头款是20%，我认为还可以适当的降低，降到15%，甚至再低一些，这样减少他的负担。第二，实行优惠利率，就是现在我们说的打7折优惠利率。第三，还款方式上采取递增的还款方式，也就是说开始还款少，以后逐渐随着他收入的增高提高他的还款数量。这也是正常的，一般收入每年总是在增高，所以开始还款能力差，收入不断增加之后就会提高他的还款能力。所以在政策上，我们实行差别化利率，差别对待，不仅仅是对待提高，而对这一部分人的政策，应该是优惠、降低，让他买房的负担减轻。这也是很有必要的!第三，这一部分人自己也要自己适度消费的问题。现在有一个说法，一买房就是一次到位，一次130平方米到位，那我说你怎么可能买的起，除非你是到处借钱。如果你买一个70平方米，负担一下子就减一半。所以我说，我们的政策应该鼓励这些人适度消费。刚才我说的一些优惠政策，应该是规定头一次买房70平方米以下头款降低，有优惠利率，再加上递增式还款。通过这样，可以解决这一部分人里有购房能力的人有着比较合理的购房问题，这是第二个优先顺序。

第三个优先顺序，就是改善性住房。

这一次出台的政策，看来对改善性住房的需求没有太多的考虑。但是经过我的分析认为，从中国来看，目前房地产的需求、住房需求很大一块是改善性住房。真正说投机型的，当然有的说的很严重，有的人说一买买40套，我说那有多少人?相对来说人数不会太多。一个是他不一定有这么多钱，第二个是他得向银行借买40套的贷款，不是有特殊的关系是不可能做到。所以中国改善性住房的需求，应该说还是有着很大的需求。这些人多半是什么情况?原来可能通过单位的福利分房，通过原来的房改，有一套住房，但是他住房可能觉得现在小了，住房的条件不是太好，他现在有一定的收入、储蓄，他希望买好一点的房子，这属于改善性住房。

这一类需求，现在受到了很多人由于期望房价下降，所以现在来看需求很多人还是持观望的态度。最近大家看到，成交量大量的下降，成交量大量下降，是不是说明需求大量减少?不是。只是说我有钱赚，房价可能还要跌，我先不买。从另一点可以反证，二手房市场成交量大量下滑，原来买旧房买新房，现在先不买新房，那旧房就不卖了。所以这一部分人出现这个情况。对于这一部分人的住房能力，我们不能低估。现在很多人一讲，就讲所谓房价收入比，这是联合国提出的一个概念。实际是讲，中等收入阶层他的房价收入比，并不是讲所有的平均的。因为穷人根本买不起房，他跟你讲房价收入，没有意思。所以是讲，中等收入者购买合理条件下的住房收入比。

现在很多学者，一讲住房收入比，就说中国住房收入比太高，这对于没房户是对的，但是对于改善型住房户是不对的，在国外也不能这么算。因为他原来有房子，房子本身就是一个财产房价收入比的时候，不算它能行吗?所以要算，必须要把新房的价钱减掉原有房价的钱，这个房价是和他收入的比。在这样的情况下，有很多人是有购房能力，尽管他原来的房子面积小，可能不那么豪华，但是一般这种房子的位置都比较好。像在北京这种当年的房子都在三环以内，他的二手房卖出去，如果搬到三环以外买房子，相对这个价格差就比较大。这就是说他真正要付出的钱，就比较少!

所以，这种改善性住房的人，我认为这一部分的需求是我们下一步应该考虑的。现在我们是不准买第二套房，第二套房提高利率，提高到1.1%，甚至还要收房产税。我认为是不是可以这样考虑?就是说，你要买第二套房，对于改善性住房而言，要把第一套房卖掉，这当然得有一套程序，你在银行要证明，第一套房要卖掉，第一套房经过价格评估是多少。银行按照你新买房价格减掉原来买房的价格来算贷给你的款，而这个贷款不要提高利率，要按正常利率贷，这样能解决部分改善性住房的需求。不然的话，如果不考虑这个问题，实际上是增加了这一部分人买房的负担。这一部分人受到改善性的需求，又是在需求中占比较大的一部分。很可能房价掉到一定程度，这些人一看，值得买了，他就去买，又会使房价往上推。所以这些人的需求，要做很好的解决。

今天给我的时间是半小时，我的时间到了。今天我在这儿给大家讲到了购房的重要性，在近期是我们国家的支柱产业。第二我们住房问题的解决不能全部依靠政府，是要依靠政府这只手和市场这只手，依靠保障房和商品房两条腿推进来解决这个问题。第三是从长远来看，房价总是会波浪式的前进，螺旋式上升。所以短期内遏制房价过快上涨，甚至房价短期下跌，凑到一起，从长远来看能够看到这个趋势。

从政策的优先顺序来看，首先保障中低收入、和低收入无房户的住房困难，这是政府的职责。第二是要对确实无房的又不够保障条件的人，给予一些优惠政策的支持，让他们能够买得起房，或者降低他们住房的负担。重庆提出了六七年，可以让他买得起房。我想这应该可以做得到。第三是要考虑当前有不少为改善性住需求的人，对于这一部分人的需求，我认为应当采取合理的方式。也就是说，他一定要卖掉他原有住房，以这样的方式帮助他改善。当然其他类型，比如说投资型、投机型，现在我们都不赞成，都是要限制，要从金融的手段上、政策手段上给予限制。

但是我想，中国住房在国民经济中有这么重要的作用，住房的需求起码是这十年之内会不断的增长，随着我们的城市化、随着我们国家人民收入的提高。所以关键问题是使我们房地产业健康成长，房价过快上涨在一定程度上不仅对消费者不利、对生产者也是不利的。所以一定要看到这样一个问题，要通过大家认真学习和努力贯彻中央的一系列政策，来促进我们中国房地产业的健康、平稳、持续的增长。

今天我就讲这么多，谢谢大家!

【中国企业家网微评】经济顶梁柱：100块钱的房地产投资，可以拉动上下游170到220块钱的投资，一万平方米的建设可以解决一百个人的就业问题。中央政府是要遏制部分城市房价过快上涨，并不是要推倒这个支柱，以后的房价会波浪式前进、螺旋式上升。