房地产基本专业知识

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/28 22:17:12

    一、房地产指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分,房地产
由于其位置固定、不可移动,因而往往又被称之为不动产。分三种存在形式:①
单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地;②单纯的建筑物,如在特定的情况下,
把地上建筑物单独看待时;③土地与建筑物结合的「房地产」,如把建筑物和其
座落的土地作为一个整体来考虑,这也就是说,土地和建筑物既有各自独立的物
质内容,又有一个密不可分的整体,不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以
结合的形式存在,都属于房地产,是房地产的一个部分。

    二、房地产是从事土地和房屋开发经营的行业,包括以下一些内容:①国有
土地使用权的出让;②房地产的开发和再开发,其中包括征地拆迁安置、委托规
划设计、组织开发建设以及对旧城区土地的再开发;③房地产经营,包括土地使
用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、抵押等经济活动;④房地产中介
服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理;⑤物业管理,主要包括房屋及公共设
施、设备的保养维修,并为使用者提供安全、卫生以及优美的环境;⑥房地产市
场的调控和管理,即建立房地产市场,资金市场、技术市场、劳务市场、住宅市
场、制订合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场
的宏观调控。

    三、土地使用权是指使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容和使用年
限,居住用地使用年限70年,工业用地50年,综合用地50年,教育、科技、
文化、卫生用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。

    四、土地出让金指使用国家土地有偿使用一定年限(40—70年)一次买
断国家土地使用权的资金,只有交纳足额土地出让金的土地和房产,方可有效转
让。

    五、土地使用证:指限合法拥有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的
名称、土地性质、使用年限、至和面积。

    六、房产证:指房屋竣工验收后,在开发计划、土地证、规划许可证、开工
许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下,由房屋所有者的名称,房屋的面
积,间数、幢数,层数及邻里姓名以及交纳契税情况等组成。

    七、配套主要指为方便生活而提供的各种设施,如供水、供电、供暖、煤气、
通讯、入网、有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广
场、公署等。

    八、物业管理主要指房产交付使用后,保证水电暖及其他设施的正常使用,
维修房屋,负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。

    九、地皮是指不含规划建筑内容的土地。

    十、楼花指土地附着政府批准的有效规划内容,主要是指法定许可的建筑面
积。

    十一、期房是指一切已经开工但没竣工的房产。

    十二、现房是指已经竣工的房产。

    十三、使用面积:房屋内除掉墙,梁、柱等结构所占的面积。

    十四、建筑面积:套内建筑面积+ 分摊建筑面积+ 阳台面积

    十五、分摊的共有建筑面积系数= 套内建筑面积/ 共有建筑面积分摊。

    十六、共有建筑面积分摊系数= 共有建筑面积/ 套内建筑面积之和

    十七、层高指标准层之间的距离。

    十八、净高指标准层天棚到地面的垂直距离。

    十九、建筑密度= 建筑物底层占地面积/ 规划土地面积

    二十、容积率= 总建筑面积/ 总占地面积

    二十一、日照系数指某一建筑物高度与北临的建筑物距离之比。

    二十二、多层指7层以下(含7层)的住宅及其他建筑。

    二十三、高层指8层以上的建筑,8—11层为小高层,12—18层为高
层,18—30层为大高层,30层以上为超高层、摩天大楼。

    二十四、别墅指3层以下,有独立楼梯并占有较大面积的绿地。

    二十五、五证:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可
证、建设工程施工许可证、商品房预(销)售许可证。

    二十六、两书:商品房使用说明书、商品房质量保证书。

    二十七、建筑形体类别:1。古典风格:中式建筑;亭阁、飞檐;欧陆建筑
:穹顶、廊柱;2。后现代主义。

    二十八、建筑结构形式:木结构、石结构、钢筋混凝土结构、框架结构、钢
结构。

    二十九、商品房交付使用标准:「七通一平」──路通、给水通、排水通、
电通、气通、热通、通讯通;土地平整。

    三十、中国房地产法律法规体系:《中华人民共和国土地管理法》、《中华
人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国房地产管理法》。

    三十一、房地产价格的特点:1。土地价格不是由价格决定的,而是由地租
和利息决定的;2。土地的价格主要由土地的需求决定(由于土地的有限性);
3。由于地理位置的不动性,使房地产的价格具有地方性;4。由于土地位置的
不动性或固定性以及自然的差别性,使房地产价格具有个别性;5。由于土地的
有限性以及对土地的需求不断增长的特性,决定了房地产价格随着社会经济的发
展总是不断在上涨的或者说土地价格具有不断上涨的趋势。

    三十二、影响房地产价格的因素:①经济因素主要是经济发展状况,储蓄、
消费和投资水平,财政收支和金融的状况,物价水平特别是建筑材料价格的水平,
建筑人工的费用,银行利率,房地产投资,特别是房地产的供求;②物理因素主
要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素,如:位置地质、地势、地形、
土地面积、土地形式、日照、通风、温度、自然周期、建筑物外观、建筑物的朝
向、结构、内部格局、设备、施工质量等;③环境因素主要是指房地产周围环境
的状况,如:噪音、空气、污染、视觉清洁等;④行政和政策因素主要是关于影
响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等,如:土地制度、住房制度、城
市规划、城市发展策略、土地利用规划等,房地产价格政策、房地产税收、行政
隶属变更、特殊政策等;⑤社会因素:主要是政治安定状况与社会治安程度、房
地产运行的状况、城市化水平、人口状况等;⑥心理因素:主要表现为购买或出
售的心态、欣赏品位、时尚风气、接近名家的心理状态,讲究门牌号码和土地号
码的心态,讲究风水的心态,价值观的变化等;⑦国际因素:主要是国际政治状
况,国际经济发展状况,国际军事状况,国际竞争状况等。

    三十三、房地产价格的构成:(1)征地补偿费:土地补偿费、青苗补偿费、
集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、集团基金、安置劳动
力补偿、平地补助费、私人财产补偿费;(2)拆迁安置补偿费:私房补给、地
上物补偿、搬家费、拆房费、渣土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原
拆原建费、单位拆迁费;(3)其他土地开发费:三通一平费、勘察设计费、拆
迁征地管理费、住宅建筑安装工程费、住宅建筑安装工程造价;(4)附属工程
费:包括煤气调压站、压力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房;(5)
室外工程费:指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、
书店、小报铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、市政管理用房等;
(6)环卫绿化工程费:绿化费、绿地、公共厕所等;(7)政府性收费及四源
费:「四源」费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理处;(8)土地出让
金、市政费;(9)两税一费:营业税、城市建设维护税、教育附加费;(10)
管理费;(11)利润。

    三十四、土地使用权出让方式、招标方式、拍卖方式、协议出让。

    三十五、房屋拆迁补偿的几种形式:产权调换、作价补偿、产权调换和作价
补偿相结合。