牛刀:城市化挺不住中国的高房价

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/28 17:42:37
2010-06-17 00:16:43
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牛刀:城市化挺不住中国的高房价
千不怕,万不怕,就怕专家教授谈城市化。这是老百姓调侃学院书斋里的教授们,借城市化来力挺高房价的一句口头禅。这帮教授们再也找不出任何理由来帮开发商鼓吹房价了,唯一找的理由就是城市化。最著名的一句话是,这次房价会调整三五年,但是,中国房价长期仍然看涨,因为中国城市化将要持续到2025年。哈哈,这话讲的。
这里首先要澄清中国的城市化发展方向问题。中国在城市化上不同于全球任何一个国家,那不仅有中国的国情,也是中国经济发展转型所决定的。中国国务院在1984年确定中国城市化进程时,改当时的直辖市和计划单列市的集约式管理为70个大中城市的规模式管理,以推进城市化进程和经济发展,就演变成为我们今天所说的一二三线城市。可以说,经过近30年的努力,这些城市基本完成了城市化进程,有的城市化率达到了100%,比如深圳;最少的也达到了60%,比如烟台、汕头、桂林等;并形成了珠三角、长三角、环渤海、沿海、中部等几大城市群。所以,中央政府最近主要提的是城镇化,而不是城市化。也就是说,中国还有590个小城市是未来发展的主要方向。
其次是关于城市化率的问题。这里有许多谬误,主要有把日本的城市化率来和中国做类比,这是毫无意义的。这是专家们的主要观点:“中国1978年城市化率只有17.9%,2009年已达46.6%,平均每年提高0.92%,令中国楼价由1987年平均411.4元人民币一平方米升到2008年3800元一平方米,平均每年升11.2%;2009年一线城市更大幅上升。从2009年日本城市化率为66.3%看,代表中国未来仍会进一步城市化。换言之,中国一线城市楼价短期(例如两、三年)有下调压力,长期(十年八年)继续有上升压力。”这里有一个数据是不能类比的,说中国的总体城市化率是46.6%,日本是66.3%,意思是城市化还有很大的空间,但是,日本是66.3%,中国就一定要达到66.3%吗?荒唐。以此来判定以后房价还要上涨是没有任何依据的。
第三是农民进城的问题,意思是农民进城都要买房子,从而抬高房价,并且抬高一线城市的房价,这真是天方夜谭。中国的农民中暴发户是少而又少,这些暴发起来的农民在城市里是早就有了住宅,而没有富起来的,机会是有,但是不多,买得起上海、北京、深圳的房子的就更不多。说农民来推动一线城市房价上涨不是可笑,而是非常可耻。再说,现在的一线城市由于房价过度暴涨,整个土地价值在2004年到2009年年间翻了两倍半,使这些城市的生产成本和生活成本已经到了不能容忍的程度,制造业基本内迁。顶峰时期,深圳号称是一年百万大学毕业生求职,现在一年不到20万。一线城市在未来三年人口要急剧减少,未来十年中国人口结构要发生很大变化,依据现在的购买力和生产成本、生活成本之间的关系,长此以往,不能排除一线城市要成为美国的底特律。而农民是不可能往一二三线城市挤的。
所以,中央政府现在提出的是城镇化,也就是重点发展590个小城镇,提高全民的购买力。而小城镇的发展,不可能影响到一二三线城市房价。相反,由于小城镇的建设加快,基础设施和社会公益事业完善,医疗、教育和市政工程逐步发展,在中国老龄化时代到来的时候,会成为许多老龄人休闲养老的胜地,减轻大中城市的居住压力。
借城市化来拯救高房价是毫无意义的。各个国家的城市化进程不同,城市化率也不同,发展方向更不同。日本是弹丸小国,他的城市化和中国的城市化绝对不可类比,也无从类比。而且,日本人在城市化进程中,是有着惨痛的教训的,那就是房价泡沫的破灭,导致日本失去了20年。中国如果仿照日本的城市化,那不是滑天下之大稽,也是重蹈覆辙。
 

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zyf117 [2010-06-17 08:34:15 AM]