透视房地产真相

透视房产真相让

　　借我一双慧眼吧
　　 让我把这个世界看的清清楚楚
　　 ——《雾里看花》
　　最近半年来对房地产行业比较关注，这主要曾缘于那部名为《蜗居》的电视剧对我产生的思想冲击。而力促我写下这篇文章并力求发表的真正动机是我对我身边朋友之于现实的冷漠的愤慨。古人方知“生于忧患，死于安乐”，我辈岂能整日无患无忧，安度终日？一个没有忧患意识的民族，无论如何也不会成为一个强大的民族。
　　这篇文章收录了我阅读和搜集到的有关房地产和经济方面的大量文献资料，其中不乏明智的判断与痛心的呼喊。坦诚讲，我写这篇文章的目的不是在于提出什么原创性的看法或解决危机之道。事实上也没必要，因为真相其实很简单，只是有些人把简单的问题复杂化了或者扭曲化了，其中不乏有目的的炒作。那我的任务就是把自己化作一根智慧的丝线，穿扎起那些被散落或掩埋的事实真相之珠，还世界以真相，还世人以明白……
　　房地产的真正魔咒被解除，源自于1998年，那一年是朱镕基给自己立下豪誓的一年，但同时也是为中国埋下“祸根”的一年。因为这一年已被“冰冻”多年的房地产被解冻了。起因是朱总理要在三年内改变中国经济增长模式——靠拉动内需来振兴中国经济。
　　这里面有一个小插曲，容我简要述来。1997年东南亚金融风暴中，以索罗斯的量子基金为代表的国际金融大鳄对泰国、马来西亚、韩国、中国香港等进行了强烈狙击。这之后“四小虎”全死，“四小龙”死伤大半，往日风采一去不复返。由于我国政府对汇率进行了强有力的管制，加之金融市场对外国资本尚未敞开，我们从这次金融危机中“死里逃生”。“死罪可免，活罪难逃”，这次危机之后，我国的国内消费市场一片萧条，出口压力倍增，为了保证经济的持续增长（因为只有这样才不至于出现大量的失业人口，引起社会动荡），一些经济学家向高层建议可以解冻房地产，让房地产行业来拉动中国的经济。国务院思考再三，最后朱镕基决定冒险一试。
　　坦白讲，依靠房地产的繁荣来刺激一下低迷的经济是可行的，但如某些所谓“二奶”经济学家或学者所言，房地产将成为我国经济增长的支柱产业。关于后者我是坚决反对的。从世界的范围来看，还没有哪个国家把房地产业作为经济的支柱产业，如果他们这样做了，那结果一定是崩盘。经济学家，中国人民大学教授黄卫平教授说过，在这个世界上凡是靠房地产拉动经济的国家，结果没有不是崩盘的。美国、日本均是明证。“尤其是当房地产和金融紧密结合成一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就是不是经济”，迪拜即是一例。我想问的是，我们的经济实力较美、日如何，连他们都不能逃脱的“宿命”，我们有什么理由相信自己可以改写历史？
　　当然这是后事，当年朱总理是不会知道这些“后事”的，但搞经济的他不会不知道这其中的利害。说实在的，决定冒险一试也是一种无奈，因为当时确实很难找到一种快速有效拉动中国经济的方式。但这并不是导致我国房地产行业这头“吸血怪兽”急剧成长的关键原因。为什么这么说呢？因为根据国务院98年下发的文件对房地产行业商品房，经济适用房和廉租房的供应比例有严格的限制：即后两者的供应量占整个住房供应量的比例不得低于80%。如果地方政府能够严格执行度这一政策的话，如今的房价肯定不会这么高。
　　读到这儿，你也许有两个疑问：一、地方政府为什么“明知山有虎，偏向虎山行”，他们难道不知“违法必究”吗？这样做的动机是什么？二、我们当今房价居高不下，究其根源在哪里？是某些所谓的专家、学者或媒体上的报道“供不应求”吗？
　　下面，我对以上两个问题一一做出回答，这是我们以后做分析的基础。
　　先回答第一个问题：地方政府逆中央指令而行的动机。关于这个问题，我们得追溯到1994年中央实行的分税制度改革。可以这么说，这次分税制度改革是中央经济领域内的一次高度集权。中央将那种税源广、税基稳、交税量大的税种全揽自己麾下，而留给地方政府的是一些税源窄、税基不稳定、交税量小的税种。这样一来，地方政府的财政收入锐减，而中央的税收激增。有人统计，94年中央的财政收入比93年猛增200%。这次税收改革是对税收财富的一次重分配，是地方政府与中央政府的一次利益博弈。这次之后，地方政府在资金来源上陷入了常年饥渴状态。有这样一个顺口溜在网上、民间流行甚广：“国家财政蒸蒸日上、省级财政稳稳当当、市级财政摇摇晃晃、县级财政哭爹叫娘、乡级政府精精光光”，其中境况可见一斑。
　　事情到此，还不至于发展到最坏，问题的关键在于中央将“财权回收”，而地方政府的“事权”却没回收，这就出现了一种“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。你若是地方政府，你会怎么办？向上级打报告说自己不是“巧妇”吗？还是向上级哭诉“无米”呢？大多数官员上肯定是不会选择后者——这不是明摆着告诉上层自己不是“巧妇”吗？于是各种各样的“巧妇”应运而生，至于这样产生的后续结果我会在后面专门分析和举例说明，在此不再赘述。“没钱怎么办”，在这个严峻的现实，大多数官员选择了出让出地。现在“土地出让金”已成为地方政府的第二大税收来源。“可哪有那么多土地可供出让的呀？”看下面报道的一组数据：我国耕地面积已经从1996年的19.51亿亩减少到2004年的18.37亿亩。8年平均每年减少1425万亩。还有，2006年土地违法行为131077件，涉及违法占用土地近10万公顷，其中耕地4.3万公顷。如果你感觉这对你还是比较遥远的话，看看每天的新闻报道。有多少百姓的房屋被强行拆迁，有多少农民的土地被非法强行占用，有多少农民在拼命的呼喊…我们应该明白某些人在媒体上说的“我国的土地供应从来不缺”的真相了吧？除此之外，各种税费也成为地方政府的重要来源。有的地方政府甚至对自己的部下定额量限制一年必需上交或完成多少税额。这势必会造成地方政府乱收费的现象。有些官员为了完成税额，保住自己的“乌沙帽”，甚至都已经跨跃了道德的底线。我们家就见证了这样的事。如果你到下面走访一趟，没有一个老百姓不对各种名目繁多的税费报怨，咬牙切齿的。《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”报告显示，在全球52个国家和地区中，中国内地是全球税负第二重的地方，仅居法国之后，也是亚洲税负最重的国家。
　　难道中央对地方政府“缺米”这一事实不知道吗？傻子才信呢。他们当然知道，也许是因为自己理亏，所以在责问地方政府时才底气不足，对地方政府的“违非做歹”才睁一只眼，闭一只眼。只要地方政府不太过分就行。地方政府也是摸透了中央的心思，胆子越来越大了。据媒体批漏：现在很多地方政府其实不缺钱，但他们却不断向高层释放缺钱的信号，好借机捞一笔钱搞地方政绩工程，好拉抬GDP。
　　花了不少笔墨回答了头一个问题，现在回过来回答第二个问题。
　　近几年来，房价翻翻译，已远远超过了中间阶层的购买能力，即便如是，房价依然坚挺，难道真是如某些人讲的“供不应求”吗？表面上看，好像是，你看，房地产商每年只能提供7亿平方米的住房面积，而中国的市场这么大，13亿人口，可不是“供不应求”吗？
　　事实上远非如此。“供不应求”只是一个借口或假象，“囤地已成为拉抬房价飙涨的重要推手”。马红漫博士在她的《戳破房地产供不应求的神话》中用数据帮我们揭下了画皮的真面目：“目前在上海房地产市场上，拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达4356.5万平方米，而整个2008年上海市商品房住宅预售登记面积不过1560万平方米”。下面我用一个反例来对比说明。拿京沪和东京对比吧，按人口密度计算，前者绝对不比后者高。如果东京都不缺住房，我们的京沪就如此“断供”吗？我不需要用量化的指标来衡量，单是定性分析便可揭开这个虚假的谎言。再谈一个大家都很有感受的事实：空置率。这里我们不听官方公布的数据，统计局和住建部为争夺这一发言权已经打得不可开交了。我建议你去问一下、调研一下。你很容易会发现我们的购房者在买了房之后都在干什么？我的一位老师告诉我他知道的一个朋友中最多拥有60套住房，几乎完全是闲置的：不租、也不卖（只是暂时不卖）。如果一个国家的房地产“空置率”达如此之高，我们还要说是“供不应求”，鬼才信呢。
　　我来告诉大家真相吧，造成这种格局的的根源就在于三种住房供应比例严重错位。98年到如今，一些房地产开发商与地方政府勾结，对“80%”的住房供应比例偷换概念。基本上取消了经适房和廉租房供应（尤其是廉租房地方政府更不愿建），取而代之的是具有“保障性质的商品房”。有数据显示，目前我国商品房所占整个住房体系供应量的90%以上，这种严重的供房结构的不合理才是导致房价居高不下的根源。
　　廉租房是给低收入者住的，主要应由政府来负责建造，商品房是给富人住的，那是富人的游戏天堂，但他们毕竟只是少数，80%的人还是要住经济适用房的。而我国的现状是经济适用房被地产商们偷换概念变成了“保障性商品房”。这就剥夺了一大批本来买得起房的人购房权利，形成了一个巨大的“夹心层”。时寒冰曾写过一篇文章《“夹心层”受委屈是明摆着的事》大家可以看看。中国是一个特别注重“家文化”意识的民族，家有其居在每一个中国人开来都是一个神圣的问题。于是当一代人越是买不起房时他们越感到一种被排斥的痛，于是越要拼命买房，越买房房价越高。如此一来便形成了一种死循环。而我们的房产商在做什么呢？他们通过媒体，博客等给你谈哲学，讲文化，还有理有据地告诉你高犯罪率常与低自有房率有密切的关系。这无疑加重了你们买房的心理预期。他们只需等着收钱就是了。这俨然就是一场欺骗！
　　至于此两个基础的问题我已经基本回答，下面我们就分析一下开发商自身吧，附带我还要简单说一下开发商给我们带来的影响。
　　要分析开发商就不能不分析地方政府，因为利益已经把他们捆绑在一起了。其实，被开发商绑架的又何止仅有政府呢？银行，社会大众都已经被绑架了 。开发商们俨然铁了心要与大家“玉石俱焚”。为什么这么说呢，这就得从开发商的资金的来源来剖析这个问题。
　　开发商的资金来源主要有以下五个方面。
　　1.银行贷款。
　　众所周知，开发商的自有资金严重不足，但房地产行业是个资金密集型行业，一旦资金链断裂没有几个房地产企业可以生存个三月半载的。于是开发商们便齐把目光瞄向了银行。而银行在利益的诱惑下竟然不顾风险把纳税人的钱都带给了开发商。中国人民银行的数据显示，2005年底我国房地产贷款高达3.07万亿元。而一直到08年，在楼市泡沫如此之巨的情况下，中央对房地产依然实行的是宽松的货币政策。在此需要补充的一点是：一些地方政府为了自己的利益，也通过行政手段直接或间接让银行为开发商大开绿灯。这无疑起到了推波助澜的作用。这样，“由于投入的资金少，开发商回笼资金的压力小，他们便有充足的耐心和足够良好的心态去哄抬房价牟取暴利”——时寒冰
　　2.预收款。
　　房地产预售制度——这一世界上独特的房产制度，无疑让普通民众提前为开发商预垫了成本，同时也把自己的权利主动拱手悉让。一旦自己的权益受到损害，由于维权成本太高，大多数只好忍气吞声。我的一位老师就曾为我讲述了他的权益被开发商损害却有苦难言的无奈经历。据统计资料显示，目前发生在房地产行业的投资案例已位居各种投诉量第二。
　　3.垫资建设。
　　精明强硬的开发商们让建筑商们为自己垫资建楼，将成本转嫁给建筑承包商。这种事情如果发生在国外也没什么问题，他们会通过市场选中适合的建筑承包商，但一到中国，所以的事都走了样。
　　前面我已经分析了中国的分税制度，这次税收领域的高度集权，使中央财政大幅上涨。2008年上半年，全国税收累计完成32553亿元，同比上涨30.5%，约是GDP上半年增速的三倍。钱是收回了，问题在于中央在财富的重分配上是严重向政府和国企倾斜的。民营企业筹集的途径很窄。经营环境持续恶化。什么意思呢？就是担任建房任务的建筑承包商事实上也是没钱的。加之利润分配到他这个环节就已经没什么油水了。于是在逐利的驱动下，偷工减料，以次充好，埋天过海等他们一贯使用的伎俩都派上了用场。结果住房问题接连不断。前一段，震惊全国的上海一居民楼倒塌事件便是一个明证。而我们呢，普通的消费者？我们用自己的血汗钱预付了70年的租金，到最后发现只能住上25~30年。这公平吗？
　　4. 资本市场“集资”。
　　 中国独特的“二元经济”决定了中国的股市不能反映经济的基本面。楼市与股市却成了一对儿“情侣表”。股民们已经从“国六条”，“国八条”中嗅出了政府的真正意图，于是政府越是打击楼市，股市越是逆势而涨。“问题是，当股市的泡沫破灭，当开发商逃之夭夭，股民们将再次在血泪中品尝痛苦和无奈。到那时谁去擦拭他们眼角的泪痕？”
　　5.社保资金等专项资金。
　　 当开发商们将他们的触角伸向关乎民生的社保资金时，开发商们简直连最基本的怜悯之心都丧失了。这是对社会弱势群体的公然掠夺，是最可耻与下流的行为！“朱门酒肉臭，路有冻死骨”难道我们还想再重演这段历史吗？上海社保资金大案就是开发商的耻辱写照！非常不幸的是，据调查仅在上海就有十几家房地产公司向社保基金贷款，其中已经被证实的是瑞集团——贷款金额达15亿元。
　　当然还有自筹资金，外商投资等渠道，但占的比例很小。我就不一一叙述了。
　　至此我们对房地产行业已经有了一个基本的理解。大家想知道开发商们接下来会做什么吗？我们就去探究一下他们的职责吧。
　　首先需要声明的一点是我们不能把开放商一棍子打死，他们作为整个房地产产业链中的一环，自有其应有的作用：对社会资源的有效整合，降低了整个产业链上游与下游的沟通成本。基于这一点，他们获得一定的利润作为回报也是应该的。问题的关键在于这“一定的利润”究竟应该是多少？作为一个理性人或出于对常理最基本的判断，你心目中也许会有一个比例。但如果我告诉你答案是“90%”,你会接受吗？我想你那愕然的表情一定不亚于看到一场极恐怖的电影，可这是事实。曹建海（中国社科院研究员）等学者的研究表明，在房地产整个产业链中，开发商拿到了整个利润的91%，而其他包括建筑施工在内的环节只拿到了总利润的10%不到。想不到吧，再次愕然一下吧……
　　可气的是这帮皮包商“圈”到钱后都在做些什么呢？不是坚守职业道德，而是去行贿地方政府，与一些官员暗箱操作，通过“合法” 的途径竞拍到早已判定归宿的土地。然后运用他们超级变通术把地价炒的奇高，从中渔利。由于这些灰色行为常是秘密进行的，所以证据不是那么多，但还是有的。据一家媒体报道，地方官员个人能从这种灰色的行为中赚取出让金30%的份额。
　　关于这方面的讨论，我想引用王炼利在他的一篇文章中的一个小节来说明问题。正如作者所说，虽然他也只是通过推理所得，但这种推理合理，逻辑分析严密，很具有参考价值。附文如下：
　　土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
　　现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
　　在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
　　 ........
　　因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计花900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
　　 .....
　　政府官员和房地产商怎样分好处的？
　　政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
　　虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
　　2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
　　政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
　　在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“代征地面积”。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“代征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“代征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的“开发费用”。
　　这也能称为市场？很难。
　　到此我们已经对开发商有了一个进一步的认识：这是一个没有道德底线，不讲游戏规则的群体；这是一个嗜血的怪兽；这是一个将社会大众全面绑架的群体…….
　　了解了开发商的真面目之后我们便不会对下面的报道感到困惑不解了：2005年公布的中国纳税500强企业中，前300名企业中没有一家房地产企业。前500强中也只有一家。据《时代潮》披露，约90%的房地产企业存在偷税漏税行为。时寒冰尖锐地批评他们是“纳税的侏儒”。然而，当面对全社会的责问时他们却诡辩房地产的利润并不高，房价太高是因为低价高。将属于自己的责任完全推到地方政府身上，让政府替自己买单。他们是何等的狡猾啊！
　　遵循“提出问题——分析问题——解决问题”的原则，我们该谈谈解决问题的事情了。
　　正如张五常所说，在经济学里解决问题不是最关键，而是解释问题。而他的力作《中国的经济制度》无疑会标志着“中国经济学派的建立”。也正如我前面所说，事实并不复杂，关键在于某些人模糊了我们的视线。同理，解决简单问题也用不了很复杂的行动和理论。下面我就谈一下“突围之道”。
　　我认为解决我国房价居高不下的情况，最直接最重要的是要做到以下几个方面。
　　1. 对我国现有的分税制度进行改革。
　　我认为这是最根本的一条。如果这一条做不到，以下的几条可以说免谈。为什么呢？因为政府的职能就是提供公共产品、公共服务和社会保障。（可悲的是我们现在的政府打着凯恩斯的旗帜在搞经济）。而做这些事是必然要花钱的。如果中央不把财权下放，地方政府势必“无米”，这必然导致他们与房地产勾结，靠权力出租来自保。这就像一只“看不见的手”将房地产商与地方官员进行了巧妙连接，让他们配合的“天衣无缝”。
　　在此针对权力与利益、腐败问题，我发表一下我自己的看法，并就此回答前面遗留的一个问题。
　　中国的腐败问题由来已久，历朝历代从未间断过。当然也有人提出不同的解决之道：一实行高薪制——雍正时期；二 实行低薪制——汉朝时期。此两种方法，易中天教授在那本《可爱的历史：帝国的惆怅》中已给予了否认。他的解决之道是“提高国民素质，人文素养”。针对易老师的观点，我不表示反对。但我认为这只是一个“套套逻辑”，不具有多大的实际参考价值。我用经济学中的一种表达方式来解释我的观点：易老师的解决之道是针对长期行为，不适用于短期分析。所以我认为解决问题的关键在于制度改革，是制度层面的事情。至于其中缘由我已经分析过了，在次不再赘述。
　　我们知道如今的改革已经进入了深水区，每前进一步都会触动当权者的利益，甚至改革者自身的利益。改还是不改，这是生与死的问题。吴敬琏老先生多次强调“制度大于技术”，呼吁高层进行全面体制改革，可结果推进的速度依然很慢。
　　2.改变住房体系的供应结构。
　　事实和研究均已证实，经济适用房的供应量每增加5%，商品房的价格就会下降3%—4%。如果我们能严格按照1998年国务院出台的23号文件去做，把经适房的供应量上升到80%以上，打破商品房一枝独霸的局面。商品房的价格绝对会回归到理性区域，至少房价降价一半很有可能。
　　3.改变地方政府以GDP为纲的考核制度。
　　我一直反对地方政府以GDP为纲的考核制度，因为这种考核制度只会使地方政府专心做政绩工程，而漠视百姓的疾苦，更不会一心一意去为人民服务。
　　在08年金融海啸危机过后，国内消费一片萧条。此时本应推行“富民”政策，地方政府却背道而驰，大搞项目建设。2010年，天津市固定资产投资要在2009年的基础上再增加1000亿元；河北省提出2010年要下大力气抓好基础建设，重点安排1300项，总投资1.6万亿元……问题就在地方政府拿了纳税人的钱，却做了一些对人民几乎没什么恩惠的政绩工程，而这些工程势必会造成未来的供应。问题是老百姓的口袋都已经被榨干了，那里来的消费能力。于是产能过剩的问题就出现了……
　　4.缩窄房地产的集资渠道。
　　我主张两点：一除在银行对房地产行业的贷款问题上实行整体上的货币紧缩政策外，还要提高对房地产企业贷款条件的硬性要求条件，加强政府对银行的监督；二切断房地产企业向社保基金贷款的途径。可以抓典型，狠狠开刀，以儆效尤。也许你会担心这样势必会减少房屋的供应量，起到与限价初衷相反的作用，下面一条可以保证。
　　5.允许个人，集体或合资私建房
　　也许有人会担心这样会造成市场的混乱，我可以自信的告诉你不会。我来自于农村，在我们村里（事实上几乎所有的农村都一样）所有的房子都是自己建的：根本不会出乱子，而且极大地降低了成本，更不会出现偷工减料的问题。
　　关于这一点，我引用时寒冰的一段论述，如下文：
　　自建房不会导致房市混乱。我有两个回答：其一，现在开发商垄断所造成的混乱还不够大、不够多吗？其二，欧美国家自建房的比例高达30％以上，他们为何不怕乱？为何不乱？下面，我就此问题具体谈谈。
　　西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，比如要种大型数冠的树木还是中型树冠的树木等等，非常详细。有这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？
　　规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。西方国家18世纪建造的下水道都可以并排走好几个人了，而我们现在的下水道还不得不经常挖开路修修补补，我们需要更长远的规划设计，而这需要推动而不是等待.
　　........
　　至此，如果从国家的宏观层面来讲，我们还可以容忍房地产给我们带来的直接冲击的话，那么他们给我们社会带来的无形冲击是无法衡量的。
　　闲聊之时，我的朋友向我抱怨现在城市的女孩太现实。谈对象首先问对方有没有房子。没有？免谈！我听了之后笑笑，除了理解和无奈我还能说什么呢？当一套房子已经透支掉了一对年轻夫妇后半生的财富时，他们注定要成为时代的“房奴”。蜗居的滋味镇吓住了每一个女孩对爱情的美好信仰。“不是我不爱你，也不是你不够好，谁让我们出生错了年代呢？”一个女孩真正的心声表白。
　　被扭曲的爱情观，究竟该谁来负责？
　　有一次听党课，老师痛斥一些腐败分子，同学们“一呼百应”。我问他们为什么那么痛恨那些腐败分子，他们一脸惊讶：“难道要同情他们不成？”我摇摇头笑笑，除了理解和无奈，还能说什么呢？
　　我想我还不至于是非不辨。我只是想问你一句，当财权回收，事权下方时是不是早就注定了权利可以寻租。一个母亲给予了子女以生命，却又剥夺了他们生存的基本权利。当他们呼吁反抗时，又遭到了全社会的唾骂。
　　腐败，究竟该谁来负责？
　　当一个人的生存权利被剥夺而成为社会的弱势群体时，我们这个社会给予的不再是关怀和同情，而是“教育”和嘲讽。当他们的尊严被剥夺之后他们注定要变得疯狂，而等待他们的结果就是灭亡。
　　一件件血案，一幕幕惨象，究竟该谁来负责？
　　写到这里，我的心都在泣血。披露真相不是出于恨，而是对这个社会还抱有一线希望，还深爱着这个哺育我们成长的家园…
　　我不是想高举道德的利剑任意挥砍，我只是感叹我们集体的麻木，感叹我们这个社会为民呐喊的人太少了，敢于讲真话的人太少了。大多数人都是以一种事不关已，高高挂起的态度来对待我们身边的事。然而，大浪淘沙，几经涛浪后，当我发现在我们身边还有几座象牙金塔巍然屹立时我不禁对他们肃然起敬。我知道，我们并不孤单。总有一天，在历史的回廊中你们会听到有人在泣泪为你们呼喊……
　　苗哲 作者：苗哲　回复日期：2010-05-29　07:56:12　   　　大家好，首先非常感谢你阅读我写的这篇文章。
　　说实话，写这篇文章很费精力，除了前期大量的准备外更因为心中有一份沉甸甸的责任，不敢丝毫怠慢这篇泣血的文章。揭露真相不是出于恨而是出于对这个社会还抱有希望，还深爱着这个哺育我们成长的家园。我知道也许我，我们的努力只是杯水车薪，但我愿意做最后的挣扎,就算倒下也要做最后一个。我自知力量单薄，希望您能把这篇稿子推荐给你的同学，因为我发现大多数同学还只是停留在简单的“骂街”面 。
　　这是一篇初稿，我还会尽量去完善。我也随时希望有同学来找我讨论相关问题，因为还有很多东西我不便于写出来。我愿意一起与他们并肩战斗，用我们的呼喊唤起高层的注意。 作者：苗哲　回复日期：2010-05-29　09:02:06　   　　回答一个问题“财权下放，能减少腐败吗？”
　　首先感谢你提出这个问题。说实话我也在思考这个问题。我的结论是可以减少目前与房地产有关的大部分腐败。因为这样就切断了地方政府与开发商之间的利益链条。但不能从根本上解决中国的腐败问题。
　　要解决中国的腐败问题，短期来看最关键的是体制改革，看政府对自己有没有改革的勇气。长期来看，就是在体制改革的同时我们的进行文化，全民素质的教育。尤其我们的思考一个问题，中国人的“无神论”主义究竟给我们带来了什么？   作者：期海牧者　回复日期：2010-05-29　11:10:48　   中国的变革
　　作者：bill8066 提交日期：2009-6-5
　　时间留给中国的机会已经不多了，从目前的国际形势来看。
　　美国经济危机后，接下来会进行必要的经济改革，从历史的大趋势上讲，美国会发生变革，不会再走老路。
　　欧洲由于其政治和经济体制，他们会跟随美国一起变革，而由于中国僵化的政治体制，决定中国的变化必将十分艰难。
　　时代留给中国的时间已经不多了，中国如果不进行必要的改革，就像貌似强大的沙皇俄国遇到弱小的日本帝国，由于日本帝国的政治制度的先进性，反而是落后的沙皇俄国被打败了。当庞大的中华帝国，用千万中国人的血汗来和先进的美国交锋时候，美国凭借先进的政治体制和经济体制，轻而易举的可以控制落后的中华帝国。
　　中国必须首先进行政治体制改革，建立公务员政治约束体制，建立党政经商分离体制，停止党政干预经济，然后解散中国的目前形成的官商一体政经体制，实现必要的分配体制改革。
　　如果不进行这样的改革，老是给中国的经济打强心针，那么中国的经济发展方向会发生明显的变化，首先，目前可以肯定的是，美国和日本及欧洲一定会对中国的出口政策进行抵制，中国的出口政策路实际上已经走到头了，占40%的GDP的出口已经到了崩溃的边缘，但是由于中国政府的僵化，他们没有看到中国的民营企业出口之路的结束，而只是看到了衰退而已。
　　第二，由于中国的分配体制改革没有启动，社会还是按照资本来进行分配，整个社会向马太效应急速转变，整个社会唯一的增长点只有轿车，而房地产由于价格已经偏高，现在只能在占10%不到得富人投资目的上打主意，所以中国的房地产上涨空间，是很有限的。
　　第三，由于中国政府的乱发钱，目前通货膨胀不可避免，2009年下半年，通货膨胀将体现的很明显，由于中国的市场的消费有限，目前可以肯定的是，中国将出现很搞笑的货币通胀和生产通缩的局面，这其实是一种强制压制生产能力的方式，如果不出意外，中国的生产能力将压缩40%左右。
　　第四，中国股市其实就是一个赌场，如果没有钱进去赌了，崩盘是迟早的事情，2009年底，股票市场会下跌到1000点左右。
　　第五，中国的滞涨情况会非常厉害，今后未来的5年内，中国的经济都会在滞涨的条件下发展。
　　银行的利息会逐步往上走，直到15%，所以中国的货币贬值是肯定的
　　第六，中国应该会有像社会革命的方向发展，目前政府有钱，但是它的那点钱烧不了多久，我估计，财税体制改革应该会在2011年出现，因为中国政府没有钱了，这是所有问题的关键。
　　第七，美国目前正在调整，他们一定会走出经济危机，往上走，开始新一轮的科技革命
　　第八，澳洲的经济师是资源体制，所以这决定了他不会太差。在全球商品体制中，会被压缩，直到牺牲掉的是中国的初级加工阶层。 　　中国社会出现了政治衰败，社会溃败的趋势日益明显。其中最核心的是权力的失控。在过去30年改革的过程中，尽管建立起市场经济的基本框架，但权力仍然是我们社会的中枢。因此社会的溃败首先表现在权力的失控，腐败不过是其外在的表现。权力成为不但外部无法约束而且内部也无法约束的力量；权威基础削弱，政令不出中南海，地方性权力、部门性权力已经成为既无上面约束，又无下面监督，同时还缺少左右制衡的力量；官员不能负责任地进行工作，为保官升官不惜牺牲体制利益（不要说社会利益了）。在此背景之下，腐败已经处于失控和“不可治理状态”。
　　反腐败，基本停留在表演性和杀鸡儆猴的层面，而对于实质性的反腐败措施，尽管从上到下心知肚明，但一直没有根本性的推进，特别是将反腐败的措施诉诸社会，更是噤若寒蝉。 权钱结合以及由此形成的腐败，从根本上扭曲了中国社会发展的进程。整个统治阶层已经失去了面对现实，包括面对改革的勇气和能力。
　　改革从某种意义上说已经开始成为财富掠夺的战争，改革的共识已经基本破灭，改革的动力已经基本丧失。改革已经受制于既有的既得利益框架，即使是真正开明的改革者也无法摆脱这种制约。在这种情况下，扭曲改革的机制已经形成。即使是出发点良好的改革，最后的结果往往也是错误。
　　这种社会的溃败蔓延到社会生活的各个领域：潜规则盛行于社会，甚至成为基本的为官为人之道；社会底线失守，道德沦丧；强势利益集团已经肆无忌惮，他们的社会生活日益黑社会化；利益集团的肆无忌惮，对社会公平正义造成严重侵蚀；职业操守和职业道德的丧失是相当普遍的现象；整个社会的信息系统高度失真，统计数据的弄虚作假代表了体制性的对信息的扭曲，整个社会都在欺骗。
　　社会认同和社会向心力在急剧流失。社会失去进行长远思维的能力。在权贵资本主义上形成的既得利益集团只注重眼前，既无古代帝王对子孙后代的责任，又没有西方社会的超脱和超越精神。今朝有酒今朝醉，成为一种体制性行为。在资源和环境问题上的竭泽而渔，在体制的弊病上能拖就拖。眼前的权力与利益分配就是一切。
　　为了维护既得利益，不得不压制言论自由。为了维护既得利益，不得不压制民众正当的利益表达。中国思想界整体的枯萎。为什么要如此大张旗鼓批普适价值？是普适价值中的什么让我们大动肝火？说穿了无非是民主自由，因为民主自由威胁既得利益。但直接批民主自由又不好听，只能拿普适价值说事了。但在信仰尽失、道德沦落的今天，连普适的价值也成了批判的对象，结果是可想而知的。
　　权贵资本主义基本形成。权力和市场这两个东西在中国结合起来了。市场的出现使得权力有了更大的行使机会和场所。市场是权力在当中起作用的市场，权力是在市场当中行使的权力。而且，现在的权力因为市场化而有了更大的行使机会和场所，卖出了好价格。有钱的人有势，有权的人捞钱。
　　社会健康化的变革无法进行，结果是进一步加剧社会的溃败。这个国家的腐败所造成的内伤，可能需要这个社会的人用100年的时间为之付出代价。当腐败成为一种生活方式，当腐败成为一种无可厚非的价值，当腐败成为一种人人欲诛之又人人欲得之的东西的时候，整个社会生活开始进入变态的状态。稳定已经开始演变为维护既有利益格局的一种手段。
　　如果中国的体制能成功，那将是人类文明的倒退。    【天涯博客】本文地址http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=2083313&PostID=22706769&idWriter=0&Key=0　　　1.我们中国能成为先进发达国家吗？
　　不会，由于我们落后的政治制度，在21世纪实行君主威权制度，就好比小孩耍大球，却建立了基础的市场经济制度，而且在市场经济的发展中，建立并实现了权贵资本主义，指望这种状况去建立现代的先进国家，这只是一个梦想。
　　2.我们能富裕吗？
　　不会，由于社会的分配体制基本定型，劳动者80%以上的社会财富被剥夺，而且越是往下层剥夺的越严重。这种分配体制决定了劳动者不得食，而剥削和跟权利走近的人，才会获得应有的财富。严重的贫富分化的国家，建立不起正常的市场国家，这在历史上无数次上演过，比如大英帝国和美国20年代都出现过这个问题。后来，西方建立的福利国家和完全市场国家，其实是对资本主义的修正。而我们正在走西方的老路，并且没有任何修正。
　　3.我们能超过台湾，韩国吗？
　　一个国家的经济实力，建立的基础是制造业。我们生产的东西，是世界的基础产品，而技术含量高的产品，我们基本上要么没有生产能力，要么就已经被外资垄断。改革开放以来，中国经过30年的建设，形成1/3外资，1/3消费，1/3投资的格局，这是不正常的市场格局，而且我们没有形成社会稳定福利制度，这决定了，我们的生产能力低下，而韩国台湾基本上在一个层次，中国要在这个领域竞争，需要配套的政治制度和经济制度，而我们没有这个基础，这也代表了不可能。
　　4.外资以后会怎么样？
　　外资来中国，创造了中国神话，外资解决了中国的生产能力过剩问题，代表了中国技术的最高水准。白领和中产阶级的兴起基本上是以外资为基础的。外资但是有个很特别的特性，那就是要赚钱。如果不赚钱，外资会以非常快的速度撤出中国。有3个基本方面决定了，外资以后的惨淡经营：第一，美国市场正在调整。由于美国经济危机，美国意识到，把生产能力转移到中国是个过于激进的决定。虽然带来了便宜的商品和高额的利润，但是也损失了就业，而这就是伤害了美国的国本。美国从来不走回头路，未来的美国，会联合世界上发达国家，搞关税同盟，就是发达国家会成为一个市场，而对于中国等国家的产品，你便宜也不购买，抬高关税，让你卖不起。外资在中国的产业部分，以后会越来越难过。第二，中国劳动力市场价格的提高，每个人都有要求更高工资得到权利。第三，产业的升级换代。以上决定了，外资逐步退出中国市场，那是未来10年的主旋律。
　　5.房地产业会怎么样？
　　一个地方的房价高低，决定因素是一个地方的工资高低，也就是说，人买房子的目的是赚钱，如果没有很高的收入，那过高的房价，迟早要垮掉的。中国目前的房价，其实是银行和私人资本的共谋，当然背后的推手是中国政府。上山容易，下山难，中国地大物博，其实过高的房价，是没有基础支撑的。
　　6.汽车产业会怎么样？
　　中国的汽车行业发展，决定权不在老百姓手上，而是在石油价格上，而石油价格基本上控制在美国手上，所以，中国的汽车产业发展的速度，会由美国决定。
　　7.普通老百姓未来会怎么样？
　　大多数中国人，由一份以技能为核心的职业，收入中等，拥有一套住房，拥有基础的养老和医疗保障制度。当社会总体向上，外资来到，社会生产力发展的时候，中国老百姓日子不管怎么样，渐渐变好。随着时间的恶化，工作日益减少，人口增加，进口原材料的高涨，技术发展的停止，人民意愿的不满，社会腐败造成社会浪费严重，垄断资源把人基本生存环境当作资本出售，决定了下层老百姓的生活日益艰难。政府意识到问题，然而财政没有钱，这也决定了下层生活的日益困难。就像一个人爬山，爬到了山顶，无论从哪个角度看，都是向下的。
　　8.2011年会怎么样？
　　房地产的泡沫，迟早要破产，而外资的日益维艰，反而落井下石。投资的基础是地方财政，这恰恰是政府的软处。刚性调整，这是大家最不愿意看到的    【天涯博客】本文地址http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=2083313&PostID=21585738&idWriter=17280593&Key=840902862　　　　中国的问题，其实是个体制病，在海外的人看的很清楚，而国内的人对于体制问题，上面的知道，中间的知道，下面的却不知道。
　　我简单的谈3个问题，
　　第一，中国的社会精英跑路的问题。
　　人人都知道，发财了就要跑路。但是，如果一个人拿放大镜看社会，就会看到，其实中国的政治精英基本上是人人2个护照，老婆儿子早就移民，绝大多数的官僚，都是裸官在搞，甚至连老板他们的儿女都跑了。想当年，贵为国母的宋美龄都要跑到美国养老，何况矮子的小儿子啊。他们本身是党国的建设者和把舵人，他们自己都没有信心，他们早早的买了海外的房产，生意，等老了，就到海外享受生活。
　　现在就连稍微有点名气的演员，稍微有条件的导演，都在跑路，这个网上有个统计，不说陈45凯歌、张45艺谋之流，只谈最近的三级片演员汤唯，都在移民香港，那个周er迅，都跳了好几次了。稍微有条件的演绎界人士，都跑了或者在跑路中。他们为的什么呢，他们也恐慌。你想想，你本来靠自己本事吃饭，结果政治人物，要封杀你就封杀，要搞你就搞你，想收税就收税，这也不能演，那也不能说，人性都被压抑没了，不跑才怪。
　　至于社会的主力，中产阶级们，他们一直是跑路的主力。中产阶级一方面是社会的栋梁和主要的建设者，另外一方面是体制的维护者，他们包括小企业主，教师，医生，技术人员，一般公务员，社会白领，等等。他们有一技之长，到哪都能吃饭，相信能力，在中国看到太多的东西，隐约感觉到社会的不公，并认为这样搞，搞不长。他们本身是社会发展的得利者，但是，又看到上面的人瞎搞，乱搞，出错的时候，却是他们挨板子。对于中产阶级来说，他们唯一能依靠的，就是那个位子或者那份工作或者那点小生意。他们心里其实是最慌的，如果突然位子没了，或者破产了，那，就得沦落为社会底层。所以，对中产阶级来说，他们往往是跑路最积极的，有条件也要跑，没条件的让儿女跑。跑了至少投个心安，不跑却要挨板子，反正分肥又没有他们的份。
　　在这个集权体制下，人人都是慌的，心里恐慌。上面的人恐慌下面造反，中间的人恐慌自己失业破产，下面的人恐慌吃不起饭。我们努力了这么多年，却建立了一个人人恐慌的社会，一个内部恐慌主义国家。难道，这是中国的宿命吗。　　　第二，中国的生产产品质量差的问题。说到底，就是中国社会的权利失控，造成社会缺乏监管问题。还有个低劳工工资伤害社会质量问题。举例来说，如果一个扫地的，你给他10人民币，叫他每天早上6点起床去扫地，他每天吃喝用全靠这10元，而且还不够，他根本就不怕有人来竞争，对他来说，扫地扫的好不好，全靠自己的自觉。给多少钱，干多少事。本来该扫2遍的地，他只干一遍。其实，损害的也是公众的身体健康。西方社会却不是这样，同样一份岗位，西方国家，给100块，形成这个岗位是高收入岗位，那他的积极性很高，本来该扫2遍的，他扫三遍，他怕做的不好，失业啊。所以，中国社会无论哪个城市，永远是脏的，西方国家的城市，给人最大的印象，就是干净。
　　其实，中国社会各个行业，比的是劣，而不是优秀。比如，工厂里面一个技术活，本来是需要一个培养了10年的技术工人才能做的，但是老板觉得，这个活给这个工人的工资太高，行，他把这个成熟的技术工人开了，找个农民工，教他1个月，就上手。你会说这个产品的质量会是一样吗。还有中国社会的食品，其实也是这个问题，现在社会上各个行业掺假作假，都是习惯性动作了。奶粉加滑石粉，午餐肉加树胶，各个行业都有自己的潜规则，保险公司出假保单，汽车厂卖质量不过关的汽车，公务员考试全靠内部关系等。一个虚伪的，比的是差而不是优秀的社会。指望这样的社会，能培养世纪级的大公司，培养世界级别的文化艺术科学大师，你认为可能吗。能干的都在跑路，不能干的都在潜规则，一个表面风光，里面烂透了的社会。
　　第三，道德的扭曲的社会。中国社会很多问题，在西方看来，不是问题的，都成了问题。比如，社会上治安持续恶化，现在社会上大大小小的企业，都有保安系统。凡是到过海外的人，都发现，国外的企业和政府机关，是没有这样的保安系统的。为什么，企业主怕啊，怕有人来抢劫。为什么有人要抢劫啊，他找不到工作啊，他没有正确的路子可以发财啊。为什么找不到工作呢，国家不给他机会啊，机会都给有条件的人啦。为什么国家不给他机会呢，国家认为他就是一个屁而已，死活无关国家啊。还有，原来抢劫是用摩托车，现在抢劫是用汽车了，升级了。还有，原来的土匪是在山上走，现在的土匪是在路上走，公安什么的，平时跟土匪小偷在一起喝酒打牌，作案的时候还望风把风，都是一家人啊。法庭上，法官问被告律师，这个案子怎么判，一个很简单的案子，却成了竞拍，看原告被告谁出的钱多，就判谁胜。老年人为什么遗弃，却对小孩子好的不得了啊，因为老年人没有用了啊，只会花钱，不能创造财富啊，如果把小孩得罪了，那以后等自己老了，孩子如果心生记恨，不管不问，吃亏的是自己啊。女孩谈恋爱，不谈感情，只讲房子车子啊，老夫少妻成常态，年轻的光棍一大堆啊。笑贫不笑娼啊，农村出来的女孩很小就在成人行业工作。亲朋好友只讲利益，比来比去都是比谁的钱赚的多啊，富在深山有远亲，贫在身边无人问啊。整个社会，道德极具扭曲。你指望一个黑心的，人人为己的社会，去建立一个和谐的国家，可能吗，我看是表面的和谐而已，其实人人都不和谐。
　　谈了这么多，其实，很多时候，身在局中的人，是没法改变的。当时我在国内的时候，也怕啊，我很怕这个社会动荡。现在，我很快乐，我不怕了。你们要好好努力啊，社会搞的好，我回来享受改革成功，搞的不好，我观望就是了。 作者：lanyuflying2009　回复日期：2010-05-30　09:52:58　   　　lz写的不错，很有逻辑，很高兴能看到这样的文章。在这里有关于房地产的另外几个问题想和Lz探讨一下。
　　（1）外资或者说热钱在房价上涨中的角色
　　（2）人民币的供应和利率政策对房地产行业畸形发展的推动
　　（3）小产权房的问题lz如何看待？不明白政府为何始终拒绝小产权房的合法路径，因为小产权房其实只是地上物产的交易，不涉及土地产权。18亿耕地的红线我觉得也许不是最根本的，但是不知道有没有更深层的原因。 作者：苗哲　回复日期：2010-05-30　10:55:58　   　　1）外资或者说热钱在房价上涨中的角色　　
　　要知道外资的本质可是赚钱。我们30年的改革开放已经换上了外资的依赖症，所以我们是不会打击外资的进入的。由于目前我国体制还不健全，这些外资进入楼市之后运用他们高超的操作手段进行炒作然后捐钱走人，留给我们的只是伤痕。他们是推动楼价上涨的重要原因之一。我们只有无奈。。。。
　　2）人民币的供应和利率政策对房地产行业畸形发展的推动
　　由于我们的zf与房地产商之间特殊的暧昧关系，这些年来我们对房地产基本实行的是宽松的货币政策，即使国家上调准备金率或者实行紧缩的货币政策今本上对房地产作用不大，因为有地方zf撑腰。倒是紧缩的政策打击了民营企业的投资环境，给我们的制造业雪上加霜。
　　关于第三个问题我暂时保持沉默。 谢谢  作者：愚公挖坑天天更新　回复日期：2010-05-31　13:20:53　   谁有看透中国房价的慧眼？
　　在中国，不管是老百姓思忖该在何时出手购房，还是经济学家研讨楼市未来走势如何，或是开发商焦虑什么时候见好就收……恐怕你再怎么冥思苦想，埋头推算，到头来都只会大跌眼镜。
　　本来，从自4月份开始，中央就频频出台房产地调控措施，政府的决心看似非常强大，可不管是银行提高房贷利率，以及抬高首付条件；还是多部门协同配合，力限二套房，捅破市场泡沫，但整个楼市还是变幻莫测，不跌反涨，虽然成交量锐减，楼价还是抑中有扬。别说是老百姓举棋不定，怨声载道，就是专家也不敢轻易开口，妄下结论了。
　　围绕房地产市场的这场搏弈，其核心是房价，互搏的双方则是政府和地产商。在中国这样的社会，按理说政府的权威性应该是非常巨大，其主导地位难以撼动，发展方向也不容市场力量讨价还价，可目前的搏弈现状如何形成的呢？看来，问题只能出在市场本应占主导地位的一方，也就是政府身上，其原因有二：一是中央政府决心并不坚决，二是地方政府在执行中并不坚定。因为，现在的房地产业，已经成为我国当仁不让的第一大支柱产业，牵一发而动全身。尤其是在前两年应对金融危机时，用来刺激经济那可是立下汗马功劳的。2008年底，全球金融危机引发房价急剧下滑，产业疲软，国务院马上发文要促进房地产业“稳定、健康发展”，立马便带来数十个产业的勃勃生机，并使得经济开始复苏。然而，到2009年，在政府天量财政资金刺激下，以及找不到投资方向的游资涌入并开始投机炒作，房价开始急剧飙升。不仅民众怨声四起，就连大型国营企业都在利益驱动下，不务正业，参战楼市了，使得国务院不得不考虑采取措施“防止房价过快上涨”。但地方政府却在“卖地积聚财力以经营城市”，和“力保GDP”指导方针下，中央政策的执行力可想而知，不打折扣才怪。
　　到今年，眼瞅中央的严重警告因房价进一步高涨而失败，没有安居，忌能乐业，哪来和谐？于是，温家宝总理面对百姓怨言，不得不疾呼“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，这可是中央最高层第一次对房价的明确表态啊！然而，尽管针对楼市的限价措施一条又一条，但收效仍是甚微。不过，虽然市场逆中央政策而行，但有一点值得欣慰，那就是中国已经不完全是“人治”时代了，至少各部委首先是考虑本部门利益，而不是上级指示了。
　　当前的楼市价格如此难控，这反映了政府对房地产业的一种矛盾心态：作为中国最大的支柱产业，压吧，毕竟后金融危机时代，经济大势还远未定局，复苏基础还不稳固；不压吧，房价问题已经严重影响民生安定，社会和谐，而且投机商太过猖狂，政府的权威性已面临挑战。
　　最近，在以房价为核心的房地产市场博弈越来越激烈，而政府的这种矛盾心态便愈来愈明显，从发改委对于日前关于房产税表态，立即“澄清”和“辟谣”；以及在房价失控的几个大城市纷纷出台调控措施，而经济大市上海迟迟未动就可见一斑。其实，中国的房地产市场的现状，按马菲特说的就是一个大“赌场”；按经济学家的判断，存在巨大的“泡沫”；而对于老百姓来说，则变成一个地产的“忽悠场”。而造成这一结果的原因，在前几年，应该说是一些利益集团一手造成；而成今年起，主要原因就是政府的优柔寡断和表态模棱两可。
　　因此，中国的楼市究竟走向如何，应该说，谁都没有一双能看得清清楚楚的慧眼。因为，这在经济体制改革已经进入到一个比较深入的阶段时，中国的政治体制改革又刚刚开始；再加上全球经济一体化的今天，世界经济又刚刚经历一场大病……内因外因全都都矛盾重重，就算给你一双慧眼，想必也难以看清。况且，中国的市场经济地位虽然许多国家尚未认同，但就房地产而言，却是一个全球最市场化的市场，可以说已经完全被资本掌控（这次中美经济对话，美国承诺给予中国市场经济地位，莫不是因为中国房地产市场现状？）。
　　 不过，猜想也好，预测也罢，有一点倒是可以肯定：那就是随着中国的城市化进程不断推进；中国经济大势至少会有二十年的持续增长的；区域之间的经济差距会慢慢缩小；民生需求会逐步得以满足。因此，中国的楼市价格长期是温和上涨，近期楼价则呈“一降二平三四涨”格局。这一楼价走势，是笔者作为一个草根经济观察者（一个当时急于买房子的普通百姓，反复思考后在去年12月大胆出手）在去年底的系列文章中，所提出的“一线城市因政府打击投机，清除泡沫而下降，二线城市因政策打压而持平，三四线城市则房地产的刚性需求及游资转入而上涨”观点。
作者：苗哲　回复日期：2010-05-31　19:11:08　   　　作者：mdfsk1276　回复日期：2010-05-31　10:29:10　
　　改革开放30年来最大的问题决不是房地产问题，而是层出不穷的问题体制。房地产问题之前，金融体系坏账、国有企业赤字、内需不振、失业……都曾经是大问题。一言以蔽之，78年以后的中国是个病原体，源源不断地滋生疾病，一病治愈又生一病，层层累加。只会越病越严重，没有能力根治。病根在于体质，姑息的措施只能短暂缓和而不能延寿。
　　说句老实话，即便房地产泡沫刺破，房价回归理性，城市市民都住得起房子了，难道生活就因此改善了？我看未必。实体经济的不振产生就业不足，就业不足会导致大批失业，失业再造成内需不足甚至动荡。这会是更大的问题。尤其是大批80后脱离农村进入城市，或者离开小城市进入大城市，就业已经成了比房地产问题更严重的问题。这些青年人不仅买不起房子，如果连饭都吃不起的话，问题究竟有多严重可想而知
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　　我同意作者的观点，房价只是众多问题中的一个集中体现而已，根本问题还在于体制　　好像我还有一位网友的问题没有回答，很抱歉啊今天才看到。
　　关于中国体制的“双轨”问题。我建议你去看看吴敬琏的一本书《中国经济60年》。那里面阐述的比较清楚。其实说白了还是利益集团之间的博弈。