神马文学网林达：政府和私人之间的土地买卖怎么做(新京报 2007-4-8)
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/18 12:34:01
政府和私人之间的土地买卖怎么做
www.thebeijingnews.com · 2007-4-8 3:33:37 · 来源： 新京报
林达
域外华文
在这些具体案例中可以看到，一方面，法律必须具体兼顾各方，而另一方面，执法必须是专业的，能够取信于民。
美国是一个土地私有制的国家，原来的概念是在“自己的”土地上，干什么都可以。
在历史上，美国的环境保护概念并不强，原因很简单，就是凭直观和直觉，这里相对地广人稀，国土面积和中国相近，人口只有中国的一个零头，森林覆盖的面积大，因此，没有日本那样明显过度开发之后的紧迫感。
1904年3月14日，西奥多·罗斯福总统在佛罗里达设立第一个国家鸟类保护区，也是野生动物庇护系统的雏形。
1905年，他敦促国会成立美国林业服务局，管理国有森林土地。罗斯福设立的国家公园和自然保护区面积比其所有前任所设总和还多，共1.94亿英亩，举世闻名的大峡谷国家公园就是其中之一。可以说是美国人对环境保护的最初认识。
真正开始重视，还是上世纪60年代的事情，主要是化学工业的发展，带来了大家对化学污染的警觉。逐渐开始了各种与环境有关的立法，在自己的私人土地上，也有了许多不可以做的事情，例如一些受到保护的动物不能随意杀死，受保护植物也不能随意伤害，开发商不可以随意填充湿地盖房。政府也不断因环保目的购地。
最近，就有这样一个政府收购案在我们附近发生。我们的邻州南卡罗来纳有一座著名的烟囱山，是一块占地996英亩的私产，拥有这块土地的摩尔斯家族在1902年买下，已经拥有它105年了。百年经营下来，成为一个每年接纳20万游客的公园。园内有36种珍稀植物和14种珍惜动物，岩石地质年龄达5.3亿年。这个家族非常爱惜这片风景区，也是这里著名的环境保护模范。
可是，长久下去，拥有者是否能够一代代悉心保护下去，并不是确定的。由政府建立保护区，不论从资金和其他方面来看，更为合理。州政府开始商量购买。从法律上来说，一方面要公正地保护私人利益，一方面也要照顾公共利益。为了避免政府压迫私人压价强买，南卡罗来纳州的法律规定，必须由独立的估价单位估价。私人有权拒售。政府的钱最终是公众税金，不可随意浪费，所以法律又规定，政府的出价不可高于独立估价师的价格。南卡罗来纳州议会最初只批准以低于估价师的2000万美元出价，而摩尔斯家族将土地上市，开价5500万美元。可是，为了保障公众利益，法律有私人不能以超过政府出价来竞价的规定。这样僵持了两年多。
最后，在各方包括环境保护人士的努力下，最近终于双方以2390万美元达成交易。摩尔斯家族做出让步，政府方面也设法筹措了更多资金。在这些具体案例中可以看到，一方面，法律必须具体兼顾各方，而另一方面，执法必须是专业的，能够取信于民。这样大的土地购置案，才能够在双方基本满意的情况下平稳过手。假如其中有一个环节是不专业的、可以有猫腻，例如，独立估价师假如是可以买通的，公平买卖无从谈起，一切就都无从谈起了。
作者系知名作家
http://comment.thebeijingnews.com/0732/2007/04-08/018@033337.htm
www.thebeijingnews.com · 2007-4-8 3:33:37 · 来源： 新京报林达
域外华文
在这些具体案例中可以看到，一方面，法律必须具体兼顾各方，而另一方面，执法必须是专业的，能够取信于民。
美国是一个土地私有制的国家，原来的概念是在“自己的”土地上，干什么都可以。
在历史上，美国的环境保护概念并不强，原因很简单，就是凭直观和直觉，这里相对地广人稀，国土面积和中国相近，人口只有中国的一个零头，森林覆盖的面积大，因此，没有日本那样明显过度开发之后的紧迫感。
1904年3月14日，西奥多·罗斯福总统在佛罗里达设立第一个国家鸟类保护区，也是野生动物庇护系统的雏形。
1905年，他敦促国会成立美国林业服务局，管理国有森林土地。罗斯福设立的国家公园和自然保护区面积比其所有前任所设总和还多，共1.94亿英亩，举世闻名的大峡谷国家公园就是其中之一。可以说是美国人对环境保护的最初认识。
真正开始重视，还是上世纪60年代的事情，主要是化学工业的发展，带来了大家对化学污染的警觉。逐渐开始了各种与环境有关的立法，在自己的私人土地上，也有了许多不可以做的事情，例如一些受到保护的动物不能随意杀死，受保护植物也不能随意伤害，开发商不可以随意填充湿地盖房。政府也不断因环保目的购地。
最近，就有这样一个政府收购案在我们附近发生。我们的邻州南卡罗来纳有一座著名的烟囱山，是一块占地996英亩的私产，拥有这块土地的摩尔斯家族在1902年买下，已经拥有它105年了。百年经营下来，成为一个每年接纳20万游客的公园。园内有36种珍稀植物和14种珍惜动物，岩石地质年龄达5.3亿年。这个家族非常爱惜这片风景区，也是这里著名的环境保护模范。
可是，长久下去，拥有者是否能够一代代悉心保护下去，并不是确定的。由政府建立保护区，不论从资金和其他方面来看，更为合理。州政府开始商量购买。从法律上来说，一方面要公正地保护私人利益，一方面也要照顾公共利益。为了避免政府压迫私人压价强买，南卡罗来纳州的法律规定，必须由独立的估价单位估价。私人有权拒售。政府的钱最终是公众税金，不可随意浪费，所以法律又规定，政府的出价不可高于独立估价师的价格。南卡罗来纳州议会最初只批准以低于估价师的2000万美元出价，而摩尔斯家族将土地上市，开价5500万美元。可是，为了保障公众利益，法律有私人不能以超过政府出价来竞价的规定。这样僵持了两年多。
最后，在各方包括环境保护人士的努力下，最近终于双方以2390万美元达成交易。摩尔斯家族做出让步，政府方面也设法筹措了更多资金。在这些具体案例中可以看到，一方面，法律必须具体兼顾各方，而另一方面，执法必须是专业的，能够取信于民。这样大的土地购置案，才能够在双方基本满意的情况下平稳过手。假如其中有一个环节是不专业的、可以有猫腻，例如，独立估价师假如是可以买通的，公平买卖无从谈起，一切就都无从谈起了。
作者系知名作家
http://comment.thebeijingnews.com/0732/2007/04-08/018@033337.htm
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