神马文学网真佩服易宪容地价与房价无关的“高论”-易鹏 -搜狐博客
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2009-07-01 | 真佩服易宪容地价与房价无关的“高论” 
标签： 地价 房价 易宪容 房地产 开发商 平地一声雷，房地产唱空派的代表易宪容昨天又抛出来一个爆炸性观点。这位我的家门老兄说，最近上海市倒塌的那栋楼卖的价格是18000元一平米，但土地价格是602元一平米，只占整个楼房的成本是4%。从而推断出土地价格跟房价关系不大，几乎可以忽略不计。易宪容说上海602元一平方的楼面地价，说地价和房价没有多少关系，这种“高论”不让人惊奇都难呀，现在的上海的楼面地价基本在这个价格的10倍以上。我不知道易宪容从哪个途径得到了这个数据，如果属实的话，那也许和最近媒体爆出的上海垮塌楼房的多名股东是政府工作人员有关。作为上海的纪委倒应该要好好感谢易宪容提供的第一手的办案线索。即使是602元一个平方的楼面地价，也不能够认同易宪容所认为的地价和房价无关的推论。如果以前用602元拿到的地价，不能够简单和现在的18000元每平方的房价来做计算，而是要按照此刻在上海同地段实际地价来计算。如果按照现在的上海的楼面地价平均在6000元来计算的话，地价对房价的影响力可就不是易宪容所说的无所谓了。再说购买土地后，不单纯是地价成本，还有持有土地的资金时间成本。长沙的新河三角洲的北辰实业用92亿拿的地，放在那里这么久了，到北辰售房的时候，光资金时间成本就是一笔不小的数字。至于602元到6000元肯定是土地的溢价，只是目前看来很可能是种权力寻租的非法收益。
关于地价和房价的关系，最近已经炒得不可开交。6月23日，国土资源部首次申明地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。而在在今年两会上，全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。两个机构悬殊的数据，让人不知道相信那个。难怪最近有本出版多年的老书《统计数字会撒谎》开始流行，估计是和很多人对现在统计数据的疑惑有直接关系。但从两个部门的用词还是可以看出一些微妙之处，国土资源部说的是地价，地产商会说的土地成本。这两者的定义可不同，土地成本包含着地价以外的其他众多成本，不同的含义的指标自然就有不同的计算结果。
对于地价和房价的计算本身就是个复杂的工程，比如对于毛地和净地的就计算方式不同。所以在国土部23%的地价论出来后，作为开发商代表的任大炮就愤慨的撰文反击。他认为毛地出让时，土地部门只知道收取土地出让金的价格，但并不知道土地开发与拆迁中的成本。净地出让时，知道了土地出让的价格却不知道建设的开始时间与周期，不知道规划中配套建设的内容与比例；不知道应分摊到土地成本中的大量实物地租。因此国土部门只知道一个出让时的初始价格，无法预知和计算后面的变化。这话还是有道理的，起码告知我们对待数据需要更全面、客观的分析。而不能如同易宪容那样拿一个602元的特殊的地价，就得出地价对房地产的成本无所谓的“高论”。
任何房地产业既得利益者们都不希望将暴利的词汇套在自己身上，如是在房地产这个产业链的不同环节上的受益者都纷纷站出来，澄清自己和暴利无关。所以才有了上面代表不同利益阶层的统计数据的出台。乃至现在有人调侃，“你是替国土资源部说话，还是替开发商说话”。其实开发商和国土部门之间本是个利益共同体，是一条绳上的蚂蚁。没有开发商拿地，国土部门日子也不好过；没有国土部门给地，开发商也只有干着急。真可谓，本是同根生，相煎何太急。不过还好，他们之间将博弈放到台面上来，对房地产的消费者而言总是个好事，要不他们利益结盟了，暴利的买单者肯定是老百姓。
其实不管如何来计算地价和房价的比例，地价对房价的影响力是摆在这里，不是偷换概念能够改变的现实。目前房地产价格就是由土地成本、建安成本、税费成本、管理成本和开发商利润五个方面构成。从无数开发商调查数据来看，在这五项成本当中，土地成本是支出是最大的。如果按照国土资源部23%的地价比例计算，那么花了92亿买地的长沙北辰实业的楼盘将来推出来，不上2万才怪。这样的售价即使在目前由于通货膨胀预期，刺激投资性购买住房的小高潮的背景下，长沙也很难支撑这个天价。唯一能够合理解释的就是，地价占的比例没有那么低，地价依旧是房地产业收益的老大。