投资买房如何看？（民生视线·楼市冷眼看③）

投资买房如何看？（民生视线·楼市冷眼看③）
本报记者　王炜《 人民日报 》（ 2010年06月03日   17 版）

人民图片供图
今年一季度，全国楼市价格如脱缰野马，一路狂奔，涨幅惊人。记者综合北京、上海等地多家中介机构的统计显示，今年一季度部分城市的投资型购房需求超过50%。毫无疑问，投资型购房需求是这一轮房价飞涨的主要推手。
去年一季度，自住型的刚性需求入市，使低迷的房地产市场回暖。从第三季度开始，大量投资者重返楼市，推动房价非理性快速上涨。各大城市的投资型购房需求从平均仅5%左右，迅速蹿升到去年底的30%—40%。
这种过度投资甚至投机，加剧楼市供需矛盾，推高房价，制造泡沫。“抑制投机型需求，遏制房价过快上涨”成为本轮房地产调控主要目标。今年4月，从中央到各地，都出台了一系列调控措施，重点打击投机，期望市场降温。
为什么中国的房地产市场会吸引这么多投资者？投资性购房是不是该“一棒子打死”？有没有更主动的方法应对楼市的过度投资？记者对这些问题进行了调查。
投资买房为何这么热？
房价持续看涨，通胀预期加强，信贷相对宽松，投资渠道缺乏
24岁的小徐去年刚刚大学毕业，正式到北京一家企业上班之前，小徐做的第一件事是在父母40万元首付款的支持下，买了一套一居室的房子。
“买房主要是父母的主意，我就是执行。”小徐告诉记者，现在存款利率这么低，钱放在银行里会贬值。父母平时也不炒股，缺乏理财投资的手段。最重要的原因是，父母认为北京房价还会长期看涨，不抓紧买，以后就更买不起了。
小徐去年7月买的这套房子价值120万元，如今已经涨到近200万元。“现在看，爸妈当时的判断都是正确的，这笔投资太明智了。”小徐说，“房价再涨，我就可以把它卖了套现，换一套更大的。”
记者在调查中发现，并非所有的楼市投资者都是温州炒房团、山西炒房团这样资金实力雄厚的“大户”。同时，完全以投资为目的，为了炒房而炒房的投资者并不多。更多的投资者是像小徐这样的普通百姓，买房的主要目的是自住，兼有投资理财、实现家庭财产保值增值。他们享受到房价上涨带来的收益，一旦卖房套现，就“一不小心成了投资者”。
因此，到底有多少是投资型购房，无法精确计算。
万科集团副总裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投资型需求比例约有25%—30%，二三线城市相对比较低。链家地产副总裁林倩告诉记者，去年下半年以来二手房的购买者一半以上已经拥有一套自住房，再买房既是为了改善，也是为了投资。他们普遍的心态是，房价稳定或下降，就自己住或出租。房价涨了，就卖掉套现，至少比放在银行收益要高。“这些购房者支付能力并不太强，大多需要申请贷款，基本上是工薪收入家庭。”林倩说，“从某种程度上讲，几乎所有人买房都有一定的投资目的。”
“住房既是消费品也是投资品。”中国社科院金融研究所所长王国刚指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市场条件下，由于房价会处于平稳状态，住房是消费品的属性更突出。不仅用于自住，而且存在折旧，不具备投资价值。但当前以及未来一段时间，我国房地产市场将处于总体供不应求的状态，“房价长期看涨”的观念几乎深入人心，尤其是近年来涨幅较大，住房的投资价值就凸现出来。涨价预期和赚钱效应成为投资者趋之若鹜的最主要原因。
从短期看，今年以来格外火爆的投资性购房有其特殊原因。首先是通胀预期，据国务院发展研究中心有关专家介绍，当前CPI已经呈现上升趋势，全社会的通胀预期在加强。由于住房可以实现保值增值，对普通老百姓而言，投资购房是抵御通胀比较有效的选择之一。
宽松的住房信贷环境降低了投资房地产的门槛。去年以来政府为了应对全球金融危机，采取多项措施刺激国内消费，放宽了对于房地产市场的金融调控限制，特别是大规模新增信贷投放，使更多人有能力通过贷款投资房地产。
储蓄率高，而民间投资渠道过于狭窄。当前我国居民存款余额逾40万亿元，在低利率的情况下，老百姓更多选择投资。但除了楼市、股市，当前老百姓缺乏更好的投资理财渠道。相比近年来大起大落的股市，楼市的投资风险相对较低，吸引力更强。
“在房价看涨、通胀预期、信贷宽松、缺乏投资渠道的情况下，买房成为多数人投资的首选，有一定的合理性。”上述专家表示。
投资需求是利是弊？
保值增值与短期炒作对楼市影响不同，过度投资加剧供需矛盾
去年下半年以来，投资性购房的剧增推高了市场需求，是导致房价过快上涨的重要原因之一。但促使老百姓投资买房的种种原因也并非没有道理。那么，客观存在的投资需求，对房地产市场而言，究竟是利大于弊，还是弊大于利？
林倩认为，投资购房分两种情况。一种是出于合理的财产保值增值的目的，投资购房后主要用于改善住房条件或出租，短期内不会卖。另一种则是短期炒作，频繁买卖，以在短时间内获取高额回报，实际上就是一种投机性购房行为。两者对市场造成的影响大不相同，应该区别看待。
“投资性购房在合理的范围内，对投资者和房地产市场都是有好处的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，对家庭而言，合理的投资需求可以实现家庭财产的保值增值，使普通百姓获得投资收益，增加财产性收入，分享经济发展的成果。一般而言，合理的投资购房持有时间至少3—5年，周期较长，不会影响市场稳定。同时，许多人投资买房后出租，增加了市场上的租赁房源，反而能促进市场的健康发展。合理的投资购房可以起到活跃市场的作用，如果一个市场完全不存在投资性需求，就会导致市场低迷。
短期炒作的投机性购房对市场则危害更多。“投资房地产本身无可非议，但目前我们的市场存在着过度投资，甚至是全民追逐投资，这是非理性的。”住房和城乡建设部房地产市场监管司有关负责人表示，当前我国房地产投资存在两个怪现象，一是目前许多投资性房子不用于居住、也不用于出租，而是空着。这种囤积居奇式的投资购房，加剧了供需矛盾，导致房价过快上涨，催生了楼市泡沫。二是大量利用银行贷款来投机购房，将风险转嫁给银行，增加了金融市场的潜在危机。
“今年3月和4月上半月，投机购房达到高潮。”林倩告诉记者，这段时间内，链家地产许多门店出现了投资客“抢房”的现象，“不少人频繁买卖，几乎不用看房，投机的特征非常明显。”据了解，目前一些城市及部分热门楼盘，投机性购房已占到40%到50%。
顾云昌认为，我国房地产市场长期处于供不应求状态，市场供给应该主要用于满足自住型购房和少数合理的投资购房，绝不允许出现过度投资和投机。此外，投机性购房的资金量庞大，进出市场时间短，无论突然进入还是突然撤出，都会导致市场大幅波动，不利于市场稳定，必须严格限制。
投资购房该堵该疏？
实行差别政策，鼓励支持自住，引导合理投资，严厉打击投机
去年底以来，中央和地方出台一系列房地产调控措施，以“坚决遏制房价过快上涨势头，抑制投机性需求”。
一方面，通过差别化的信贷政策，提高投资投机购房的门槛。如二套房首付比例不得低于50%，贷款执行1.1倍利率，不得向购买三套房发放贷款。另一方面，借助行政手段限制购买多套房，如限制外地户籍人口购房，北京市规定一个家庭只能新购一套房等。
政策出台，投资者的预期也发生了改变，房价短期内不再看涨。于是，政策和预期双重影响下，4月下半月以来，各地楼市成交量出现大幅下滑。记者到北京多个售楼处和中介公司采访，销售人员均表示，目前零星成交的买房全部是为了自住，投资者几乎已经消失。
同时，市场上一直传言有可能征收的房地产保有税，更如同悬在投资者头上的一把利剑，让投资者不敢妄动。
显然，调控政策已经在短期内起到了抑制投机的效果，但空前严厉的政策，使不少合理的投资型需求也同时被抑制。
6年前在北京贷款买了一套小房的刘先生打算明年结婚，计划把小房卖了，买一套大一点的婚房，既是改善，也算作一笔投资。但新房要明年年初交付，再加上装修，还需要一年左右时间才能入住。于是刘先生打算先贷款把新房买下来，入住以后再把小房卖了。但突然提高的二套房首付，让刘先生承受不起，只得再看看，或者卖了小房先租房子住。“我买二套房虽然带有投资目的，但主要是为了改善，不应该受限制。”刘先生说。
“政策不应该误伤这种兼有改善和投资目的的二套房需求，更不能将投资性购房需求‘一棒子打死’，否则群众的财产性收入增长就很难实现。”顾云昌建议，无论是差别化的信贷、税收政策还是行政手段，都应当进一步细化，对自住型、投资型和投机型三种需求，出台更有针对性、更可操作的政策。鼓励和支持自住，适当引导合理的投资，严厉打击投机。
在现实生活中，投资和投机无法清晰界定。“目前只能用一些主观的方法，比如住房买卖的周期。”林倩认为，5年以内二手房交易需缴纳营业税的政策，实际上就对投资投机进行了划分——5年以内卖房就是投机，就要征收营业税。持有5年以上再卖则看作投资。参照这种方法，政策可进一步细化。
投资变成投机也是一种情况。去年上半年不少购房者本来是为了改善住房条件而购买了二套房，但下半年市场突变，房价快速上涨，购房者见到有暴利可图，就立刻把房子卖了套现。
“房价涨得越快，投机就越多。”顾云昌表示，要真正抑制投机，仅靠提高门槛还不够，要主动出击，通过增加供给，来平衡供求关系，促使房价趋于稳定，投机者自然会退出。投机需求得到抑制，则有利于市场供求进一步趋稳，促进市场稳定，从而形成良性循环。
要防止投资过度对市场乃至经济造成危害，最根本的解决之道是增加投资渠道，避免资金扎堆于房地产。专家建议，一方面应进行金融创新，降低投资理财产品的门槛，为老百姓投资寻找新的渠道；另一方面，出台相应的鼓励和支持政策，放宽准入条件，引导民间资金进入更多实体经济领域。