新浦东 新机遇 新项目 新未来 -陈晟 -搜房博客

新浦东 新机遇 新项目 新未来 (2009-8-5 18:38:13)
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短期追涨之后，新浦东楼市步入平稳发展期
“两个中心”建设，是我国积极参与全球经济秩序重建的需要，是上海加快城市经济转型、实现大发展大跨越的历史性机遇，也是上海深化改革开发，服务全国的战略性需求。浦东新区、南汇区合并，实现了资源优势互补，为“两个中心”建设提供了开阔的发展空间，新浦东楼市也将随之进入大跨越、大发展阶段。
新浦东，下一个香港？
浦东新区和南汇区合并之后，土地面积达到1210.41平方公里，略超过香港的1103平方公里。新浦东人口总量为香港的62.65%；地区生产总值（GDP）、人均GDP、地均GDP指标分别为香港的23.80%、37.93%和21.67%；新浦东近三年GDP年均增幅15.79%，香港为5.20%。
新浦东目前以陆家嘴金融区为核心，已经建成区域级金融中心，航运中心建设工作正以临港新城为核心全面铺开。香港现阶段已经成长为国际金融中心，其航运中心定位也从物流吞吐转型至现代航运服务业，向伦敦、纽约看齐。据伦敦独立机构ZYen Group发布的权威《全球金融中心指数》（GFCI）2009年度报告显示，香港在目前的全球金融中心排名中位居第4位，上海则为35位。
新浦东在城市、经济、社会发展上与香港存在明显差距，但具有一定增速优势，新浦东可开发利用的土地面积也比香港更丰富。另外，新浦东承载着国家战略职能，汇聚多项国家级发展战略项目，同时推动这金融、航运、贸易和行政管理体制等不同领域的改革，在国家层面上新浦东的重要性不言而喻。土地、开发区、港口、产业活动等多方面的融合以及上海与周边城市的资源共享让新浦东的发展具备了更多活力因素。
新浦东与香港基本数据对比（2008年数据）
新浦东
香港
面积
1210.41平方公里
1103平方公里
人口
原浦东新区：户籍人口194.29万，常住人口317万（2008年7月末数据）
原南汇区：户籍人口74.31，常住人口122.1万
合计户籍人口268.6万，常住人口439.1万
700.89万
地区GDP
532.62亿美元，近三年平均增速15.79%
2238亿美元，近三年平均增速5.20%
人均GDP
1.21万美元
3.19万美元
地均GDP
0.44亿美元/平方公里
2.03亿美元/平方公里
新浦东楼市现状：发展落差明显，板块特色鲜明
n  原浦东新区与南汇区楼市发展差距巨大
受上海城市发展规划和侧重点的影响，浦东新区楼市在发展起点和进程上要比南汇领先的多。经过了近20年的浦东开发，陆家嘴区域已发展成为上海城市地标。区域房价也以陆家嘴为制高点，花木、金桥及外围的外高桥、川沙、唐镇等板块逐级递减，板块间房价高低落差达到4.9：1。 南汇地区楼市发展最成熟的周康板块房价勉强与浦东唐镇持平，整个南汇区域房价落差仅为1.6：1，与浦东新区在房价水平上和土地级差上均存在巨大差距。
数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统
原浦东新区与南汇区楼市成长对比（2009年6月份房价数据）
区域
典型板块
房价（元/平方米）
浦东新区
陆家嘴
47625
花木
32667
金桥
19500
张江
17125
北蔡
16333
三林
16063
外高桥
12600
川沙
12000
唐镇
11033
南汇区
周康
11325
临港新城
8500
惠南
7100
n  数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统
n  新浦东楼市板块特色鲜明
在发展沿革中，不同板块因功能承载上的差异而逐渐形成了不同的城市特色，比如陆家嘴板块的CBD特色，花木板块的城市公园特色，以及金桥、外高桥、张江的科技产业特色、三林、北蔡的新兴居住区特色等。
浦东新区与南汇区楼市板块特色
区域
典型板块
板块特点
板块房价年均算术增幅
（2003-2009年数据）
浦东新区
花木
城市公园板块
44.29%
金桥
科技产业板块
42.51%
陆家嘴
CBD板块
37.42%
川沙
国际化游乐区
35.10%
北蔡
新兴居住区
30.68%
唐镇
新兴居住区
23.80%
三林
新兴居住区
17.79%
外高桥
科技产业板块
15.99%
张江
科技产业板块
13.68%
南汇区
周康
特色古镇
30.67%
惠南
新兴居住区
21.78%
临港新城
新城（科技产业）板块
18.74%
n  数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统
n  板块特色与房价走势
中国指数研究院、中国房地产指数系统研究发现，板块的城市特色与楼市发展房价水平之间存在着密切关联。
城市特定功能区房价上涨最为迅猛
城市布局中，除了居住区、产业园区，还有一些特定功能板块，如城市CBD、国际化主题游乐、城市公园等。相比居住区和产业园区，这些特定功能区域在房价上涨方面，表现的更为迅猛且具有良好持续性。
张江、金桥、外高桥、临港新城等产业板块2004-2009年房价算术年均增幅分别为13.68%、42.51%、15.99%和18.74%，周边纯居住板块如北蔡、三林、唐镇等年均增幅分别达到30.68%、23.80%、17.79%。上涨速度上，产业园区和纯居住区基本保持一致。陆家嘴、川沙、花木板块2003年以来年均房价算术增幅分别达到37.42%、35.10%和44.29%，远超过同期产业园区与居住区的上涨速度。
数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统
中心区房价上涨速度上明显快过外围  位于内环以内的花木、陆家嘴板块2003年以来房价年均算术增幅分别达到了37.42%和44.29%，远远高过外围区域25.65%的年算术平均增幅。在南汇区同样如此，周康地区房价上涨速度明显快过惠南和临港新城。
数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统
新浦东楼市前景研判
n  短期追涨之后楼市将进入平稳发展期
从城市发展地角度上说，严格的行政区划阻碍了经济、社会资源的顺畅交流，也形成了区域间明显的实际发展和心理认同落差。由于行政隶属上的不同，哪怕一条街区之隔，房价变便呈两重天地，一如三林与周康、闽行与奉贤、青浦与昆山。
当行政阻隔一夜之间得以解除，交界地带必然率先受到最大的冲击，之后逐步向外围扩散，辐射能量随之不断递减。对低洼区域南汇而言，行政合并带来的几乎全是利好，交界地段周康等板块获益尤其最多。
两区合并之后激起的楼市追涨行为，一些热点板块涨价、惜售现象明显抬头，主要来自于心理落差上的填平，与板块的实际发展状况关联度有限。当这种心理上的价值落差得到短期弥补之后，区域规划发展现状将重新主导楼市走向，楼市消费也会从短期追涨逐步调整为平稳理性。
n  起点越低、潜力越大，南汇楼市成长性更加显著
两区早期规划建设都着眼于自身，围绕区域内人口、产业来设定市政规模、品质，各自为阵现象严重。以周康地区为例，很多道路在即将进入浦东新区与其他干道相连时，由于两区协调问题，最终都成为断头路，初步统计有20余条。两区合并后，这些现象必然会逐步杜绝。另外，出于整个新浦东的整合发展，特别是面对近乎翻倍的人口、产业集群，如道路建设、学校、医院等基础配套都将面临较大的升级与调整空间。
原浦东片区来城市发展已相对成熟，城市用地的潜力已得到较为充分的挖掘，后期区域建设将主要在新浦东构架下进行结构性功能调整与完善。南汇片区的情况恰恰相反，城市建设相对国际航运中心的发展目标而言严重不足，区域土地供应充足，开发空间广阔。在推动“两个中心”一体化的进程中，南汇将必然承担更多城市建设、功能延伸责任。起点越低往往意味提升空间越大，对于南汇这一历史形成的城市洼地来说，未来投资注入、价值提升的幅度将远大过浦东新区，受其支撑，区域楼市也将呈现出更加显著的成长性。