有数据有真相 还贷方式对比谁比谁划算?

也不知道哪天起，等额等本之争成了媒体炒作的热点，众多媒体甚至几个所谓专家学者也跳出来惊呼：“银行在用等额本息还款法骗钱！”，如此沸沸扬扬好多年。直到今天还总有人在这个问题上纠缠不清，把媒体和专家的所谓结论当成了真理，其实啊，真是把你卖了还帮着数钱。
到底事实是怎样的，我们用数据说话：
首先来简单看一下两种还款方式，等额还款法，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。而等本还款，又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低，但是前期的还款压力较大，而还款负担则逐月递减。两者最大的区别在于等额款法的月还款额恒定，而等本还款法则在逐月递减。
下面举个实际的例子来说明两种还款法的差异。假设申请住房贷款30万元，期限20年，贷款月利率为5.4‰。在利率不变的情况下，采用等本还款法，首月支付金额2870元，逐月递减6.75元，总利息195210元。而如果采用等额还款法，则每月支付2233.19元，总利息235964.8。不得了啊，同样是二十年，两种还款方式的利差竟然达到了40754.8元，看来真的是等本还款法比较划算阿？
没错，的确是这样，但是我们似乎遗忘了一个很重要的问题，那就是每月还款额的差异，两种方式是首月还款差异达到了636.81元。而实际上，正是这个差额，导致了总利息的巨大差异。按揭贷款的利息计算方式为月末贷款余额X贷款月利率，由于首月贷款余额和利率都相等，都是300000X5.4‰=1620元，但由于两种还款方式的月还款金额不同，导致每月归还本金数的不同，如果采用等本法，首月支付本金为1250元，而如果采用等额法，首月支付本金仅为613.19元，相差了636.81元，没错，就是两种方式的首月差额，这就造成了次月等额法相对等本法，利息多了3.44元，20年下来，总利差就达到了40754.8元。
但是，我们再来看几个数据，假设还是申请住房贷款30万元，但是把期限所短为15年，采用等额还款法，每月还款为2610.02元，总利息169805.03元，怎么样，比等本20年少了25404.97元吧。怎么等额的利息反而少了呢？因为贷款的年限所短了，每月相应的还款金额提高了，所以利息就减少了，如果期限缩短为13年，采用等额还款法，每月还款为2850.37元，总利息144657.82元。在还款金额相当的情况下，比等本20年少了50552.18元。如果假设还是申请住房贷款30万元，但是把期限延长为30年，此时采用等本还款法，虽然首月还款金额下降到了2453.33，但是总利息却上升到了292410.82，几乎和本金持平。所以说，贷款年限对贷款总利息的影响远比还款方式大的多。
怎么样，看晕了是不是？好的，抛开这些不谈，首先明确一个问题，贷款的金额是房价和首付款决定的，但是月还款额和贷款年限确是由你自己定的，那么是根据贷款年限确定月还款额呢，还是月还款额确定贷款年限。对于大多数人来说，显然是后者，因为我们最关的问题是我们能不能还得起贷款，贷款以后我们能过上怎么样的日子，而且人民银行还有规定，月供不能超过家庭月收入的50%，这可是硬杠子，所以，我们会对每月的还贷支出做一个合理的规划。
如果你每月部管事%月收入的硬杠子还是给予实际情况，只能拿出2500元左右用于还贷，20年的等本还款显然无法承受，那么你是选择30年等本呢还是17年等额（月还款2429.97，总利息195714.06）？我想面对近10万元的巨大利息差异，很少有人会选择前者。同样的，如果你的月还贷支出可以达到2900元，那么采用13年等额可以比20年等本节省5万块钱的利息。因此，在月还贷支持一定的情况下，选用短年限、等额还款法显然比较划算。
这么看，还是等额还款比等本还款要划算了？当然也不是，存在必有其合理性。上面的假设只是一种理想情况，而实际每个人的月可支配收入会随着时间的推移而变化，虽然说工资是硬弹性，只会涨不会跌，但是看看最近的通货膨胀，还是很有压力的，如果被炒鱿鱼，如果单位破产……，不说这些，就说现在很多房贷客户都是单身或者刚谈恋爱的，现在手头还比较宽裕，但是一旦结婚生子，孩子的奶粉钱、学费也是一笔可观的支出，还有一些房贷客户可能会在未来几年遇到退休或者子女入学的问题。那么随着月可支配收入的降低，他们的还款压力势必会增加不少。此时如果选择等额法，虽每月递减至十几甚至几块钱，但5、6年后也可达到几百，如30万等本20年，5年后的月还款额就下降到2500以下了，虽然比采用13年等额总利息要多不少，但是总比到时候日子过的捉襟见肘好吧。引用某客户的一句话“买房子是为了享受生活，总不能为了房子顿顿吃咸菜喝稀饭吧”。所以在贷款之初就要有个通盘打算，如果对未来预期不是很理想，可以采用等本还款法，以便在将来降低还款压力。当然，降低还款压力还可以通过提前还款实现。
说到这里，大家应该都明白了，等额、等本两种还款方式，根本没有划算不划算之说，只是哪个合适你的问题，大家要根据自己的实际情况合理确定年限和还款方式，切不可盲从。而媒体和专家仅以相同贷款年限作为比较两种还款方式的标准，显然忽略了每个人的家庭境况和月还款支出的差异，这是极其片面也是完全错误的。