北京工程项目审批需知

规划审批手续
●规划术语解释：
“用地面积”——项目建设所占用的土地面积。
“建筑面积”——建筑物的总规模。
“容积率”——建筑面积与用地面积相除得出的数。
“控高”——允许建筑物达到的最大高度。
“绿化率”——绿化面积占用地面积的比例。
“建筑密度”——建筑物基座面积占用地面积的比例，也称覆盖率。
“红线”——简单可理解为用地的边界线。
“退线距离”——建筑物四边退让红线四边的距离。
“停车位”——停放车辆的位置和数量。          “
“间距”——建筑物之间的相互距离。
“遮挡”——分光线遮挡和视线遮挡，常见为南侧建筑对北侧建筑的日照遮挡。
“日照测算”——为保证被遮挡建筑的最低日照时间，而进行的一种计算。
“代征地”——由项目负责完成的但并不属于本项目的土地整理，常见为代征道路和代征绿地。
●规划审批部门和权限划分：
北京市规划委负责各类建设项目的规划审批工作，市规委和区县分局的权限划分经常处于变动当中，目前的
趋势是权力向分局下放，大致分工为：中央单位、各大部委、军队武警项目，重大项目，由市规委审批，其它项
目由分局审批，农民自建房由乡镇政府规划科审批。
●规划审批程序：
工程建设从头至尾基本要办理6-9个规划手续，依次为：控规调整（符合控规不需）→规划意见函复（自有
用地不需）→规划意见书→钉桩通知单→设计方案审查→用地规划许可证（自有用地不需）→工程规划许可证→
开工规划验线→竣工规划验收。
●规划手续与其它手续的关系：
一个项目要想合法建设，需要得到多个政府部门的批准，主要有：规划委的规划审批、发改委的立项审批、
国土局的用地审批、人防局的人防审批、消防局的消防审批、环保局的环保审批、交通委的交通审批，文物局的
文保审批，建委的开工审批等等，程序繁杂。
但以上最主要的还是规划审批，一个项目能否建设，规划起的是一个“主审和决定性”作用，其它大致可理
解为围绕规划展开的“副审”。
●规划审批的标准和依据：
规划审批，也称为规划报批、规划报审、规划手续、规划报建等等，俗称“跑规划”。
所有建设单位都要追求自身项目的最大利益，这很正常，但作为城市管理者必须从宏观角度考虑问题，平衡
各方利益，规划审批从某种角度上讲，是政府对建设申请方过高期望值的一个理性回归。
一个项目能否通过规划审查，主要依据以下标准：拟建项目是否违背大的政治环境和大的建设政策，是否违
背城市总体规划，是否超出具体地块的控规指标，申请程序、主体资格和报审材料是否符合要求，这些若都没问
题，则规划审批方面不会有问题。
建设审批程序
建设审批也称做建设报批、建设报建、办理建设手续等等，是指建设项目的所有政府部门的审批手续，俗称
“跑前期”，涉及的审批部门大概有十几个，夸张点说需要盖章上百个，行话叫“跑前期、跑断腿”。
建设审批程序十分复杂，非业内人士要想把整个建设审批流程搞清楚，那可太费劲了，本身建设审批程序就
繁杂，再加上不同项目又有不同的建设审批步骤，更加增加了建设报批程序的复杂性。
现举例说明建设审批流程，项目条件是：中央单位、国有划拨自有用地、自筹资金、符合城市规划、建设科
研楼、自用。
规委办理规划意见书→编写立项报告、可研报告，国管局办理立项批复→国土局办理用地预审→建委办理项
目备案→地质勘探→设计招投标，完成方案设计，规委审查设计方案→人防办审查人防设计→消防局审查消防设
计→编写交评，交通委审查交评（仅对需要项目）→编写环评，环保局审查环评→园林局办理树木伐移审批→文
物局办理文保审查（仅对文保区项目）→落实各项市政供源方案→建委办理年度施工计划→档案馆办理档案登记
→规委办理工程规划许可证→完成全套施工图，审图机构审查施工图→建委办理施工、监理招投标手续→完成现
场拆迁，三通一平→建委办理合同备案；节能备案；安全备案；质量备案；施工图备案手续→建委办理施工许可
证→至此完成开工前全部建设审批手续。
调整控规
●什么是调整控规：
对拟建项目所处地块的“控制性规划指标”进行变动，称作调整控规，也叫控规调整、规划调整等，土地变
性、改变土地用途等也属调整控规。
“控制性规划指标”最主要的几项是容积率、控高、密度、绿化率、用地性质等，凡对以上任何一项指标申
请调整的，都属调整控规范畴。
现实中最多的修改规划申请是：增加面积，增加高度，提高容积率，改变用地性质，调整土地用途等。
●调整控规的起因：
历朝历代的城市，不论大小，都有城市总体规划，否则肯定会陷入混乱，不同的只是规划的深浅、粗细、合
理与否的区别。
解放后北京经历了无数个版本的总体规划，每个版本对应当时的历史背景，都是值得肯定的，只不过历史发
展太快了，每一次的国力变化和意识形态的变化，在城市建设方面对应的就是城市总体规划的调整，这是宏观层
面的调整控规起因。
十年前北京的总体规划比较宏观，之后逐渐细化到了每个地块，目前北京五环内的每一寸土地都对应有规划
指标，带来的好处是有法可依，有章可循，但弊处是规定的越细，越有可能与用地单位的实际需求不一致，于是
建设单位提出调整申请，这是微观层面的调整控规起因。
●调整控规的审批原则：
建设单位申请规划调整，绝对是一件高难度低成功率的事情，原因很简单，口子不能开大，否则就乱了，城
市总体规划很快就会变成废纸。所以原则是：可调可不调的一概不调，不得不调的慎重处理。
什么样的项目能调，什么样的项目不能调，什么样的调整内容能得到批准，什么样的调整内容得不到批准，
实际上并没有明确的规定和标准，对尺度和标准的拿捏对政府来说其实也很头疼，但规划委内部大致上有一个尺
度。
尺度是：中央单位、部队武警的申请，对合理的部分酌情考虑；对原控规中明显欠妥的内容酌情考虑；与大
的环境、政策、政府工作重点、产业方向相一致的“顺向调整”酌情考虑；
不可回避的是，正确的运作方式和正确的运作程序，所起的作用不能忽视。
●调整控规的程序和时间：
申请调整总体规划的大致程序是：由土地方向市规划委提出调整申请，市规划委对认为可以考虑的申请，转
交市规划院进行技术层面上的论证，市规划院将意见反馈给市规划委后，市规划委召集由多个部门参加的联席会
，联席会没问题后，将项目情况在规划委网站上进行公示，公示期平静度过后，规划委将初步意见上报市政府，
市政府同意后，由市规划委给申请方正式回复意见，完成对某地块的规划调整。上述任何一个环节出现问题，都
会导致申请的搁置。
控规调整的时间没有明文规定，但非常耗时，最理想的情况3-5个月，若有单位说他们调控规用了1-2年时间
，这也属正常情况。
规划意见书
●什么是规划意见书：
按现行的建设审批流程，绝大部分项目的手续办理，是从规划手续开始，而规划手续要办的第一个审批，就
是办理“规划意见书”。
“规划意见书”是规划部门对某项建设工程从城市规划角度的一个基本认可，这个文件太重要了，一个项目
若能拿到规划意见书，从理论上来说，今后的建设、包括其他部门的审批，应该不会有原则上的大问题，可以放
心开始后续工作。
●规划意见书的内容：
规划意见书的主要内容，是对拟建项目各项建设指标的约定，或叫限定更贴切，明确限定了所有主要规划指
标：如项目性质、用地范围、建设用地面积、代征地面积、建筑规模、容积率、建筑高度、建筑层数、绿化率、
停车位、四周退线距离、出入口位置等等。若不按规划意见书的内容进行设计，则下一步审批无法进行。
●规划意见书审批标准：
一项建设工程规划上是否能得到通过，规划委是否给下发规划意见书，取决于以下几个因素：1，拟建项目
的各项申请指标是否与对应地块的控规指标相符；2，拟建项目是否与国家大的建设政策相违背，是否属于限建
或禁建范畴；3，申报程序及建设主体资格是否正确；4，申报材料是否齐全。
●规划意见书准备材料：
建设项目在申报规划意见书时，分为好几种情况，常见的有：单位自有用地项目、单位新征占地项目、土地
储备项目（一级开发项目）、乡村建设项目、城镇居民建房项目、外装修项目、改扩建加层项目等等，不同项目
需提交的材料不一样。
以单位自有用地项目为例，提交申报材料如下：
1，国有土地使用证；
2，1/500或1/2000地形图；
3，申报表；
4，建设申请；
5，设计方案；
6，经办人委托书；
●规划意见书办理周期：
根据规定，规划意见书审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。
用地规划许可证
用地规划许可证全称“建设用地规划许可证”，是规划部门对建设项目使用某地快，从规划角度的一个批准
和认可，是土地部门是否给该项目颁发土地证的先决条件。
用地规划许可证的主要内容，是对用地位置、四至边界、用地性质和用地主体的确定。
自有用地建设项目一般不需办理建设用地规划许可证，单位新征占地项目、房地产开发项目需办理此证。
办理用地规划许可证准备材料如下：
1，申报表；
2，申请报告；
3，立项批复；
4，规划意见书；
5，1/500或1/2000地形图；
6，国有土地使用权出让合同，或土地使用权挂牌出让成交确认书；
7，经办人委托书；
8，建设用地钉桩成果；
9，用地预审意见；
10，有可能需要的其他文件。
以上材料若都齐备，审批方面不应有问题。规定审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。
工程规划许可证
工程规划许可证全称是“建设工程规划许可证”，是规划部门对建设项目的最终认可证件，它与“用地规划
许可证”的区别是，一个是对建筑物的认可，一个是对所占土地的认可，不是一回事。
项目到办理工程规划许可证时，之前大都经历了千辛万苦，只要是一步一步批下来的，按道理不会有问题，
但由于办理工程规划许可证所需材料众多，同时许多项目前期运作耗时较长，此时开始不同程度的出现已批文件
过期的现象，致使工程规划许可证的审批往往比预料中的要麻烦许多。
办理“建设工程规划许可证”所需材料如下：
1，申报表；
2，申请函；
3，经办人委托书；
4，规划意见书；
5，设计方案审查意见；
6，立项批复；
8，项目备案通知书；
9，年度施工计划通知书；
10，竣工档案登记表；
11，用地预审意见；
12，人防审查意见；
13，消防审查意见；
14，环保审查意见；
15，交通审查意见（大型、闹市项目）；
16，文物审查意见（文物保护区项目）；
17，全套申报所需图纸；
18，土地证；
19，用地规划许可证；
20，其它规划委认为有必要提供的材料。
办理工程规划许可证审批周期为20个工作日，特殊情况可延长10个工作日。
●北京规划委概况：
首规委与市规委可看成是一个机构两块牌子，规委以前叫规划局，后升格为委，属位高权重机构，办事人员
若说不出要见的人名，大门肯定是进不去的。
与建设单位直接相关的处室是：建管一处，负责城区外自有用地项目；建管二处，负责城区自有用地项目；
用地处，负责非自有用地项目；总体处，负责城市、区县、乡镇总体规划的审查；详规处，负责控规调整；规划
院，负责规划编制；综合处，负责接件发件。