揭开日本、香港和世界人均居住水平真相(ZT)

06-05-02 19:28  发表于：《零距离论坛》　分类：未分类
面对全国人民对不良房地产商和失职官员的一片“喊打”和声讨之势，近一段时间以来频频“竭力抵抗”的“相关人士”时常会冒出一些让人意想不到的“新语录”。其中给人“印象最深”及最具“震撼力”的，要数那位作为开发商“喉舌”的全国工商联房地产商会会长的“惊人之语”。
这位会长不仅高调放言中国城镇居民的“住房持有率非常高，现在达到80%以上，几乎成为全世界最高”，而且还喊出了那句“香港7.1平方米，日本15.8 平方米”的人均居住“折合成建筑面积”也比中国城镇居民人均26平方米的住房水平“低得多得多”的“经典名言”。
前面我们已经根据国家统计局的数据，就其“中国谎言”进行了解剖。人们也知道了中国城镇人均住宅建筑面积26平方米的“神话”是如何“吹就”而成的。人均 17.714平方米的现实，不仅比官方的数字少了8.286平方米，甚至比1998年刚房改时候的人均住宅还少了1.6平方米左右。更重要的是，这样的水平和全面小康的住房指标相比，仅仅是完成了一半略多。
“利益集团”可以把我们“切身感受”的中国大陆的数字肆意作假，那么，这位会长散布的日本和香港人的住房水平数据是否是真实的呢？按照一般人之间的信任及基本的人格和人品，人们对此不应有所怀疑。毕竟这位会长是建设部当过司级高官、清华大学做着客座教授、联合国还当过人居奖评委的“业内资深人士”，不可能对世界上其他国家的住房实际状况“孤陋寡闻”。但她所说的大陆城镇居民住房面积比日本、香港还“好的多”的断言，是个事关住房政策和今后房地产导向的“大是大非”问题。人们必须追究，她所说的，究竟是客观事实，还是制造的又一个谎话？同样让我们以事实来说话。
该会长声称日本的人均居住是15.8平方米，但她对这么“震撼”的数据的来源却避而不谈。而来自日本的真实信息又是怎样的呢？去年12月，新华社东京分社发出了一篇消息：东京都官方公布的2003年度《住宅白皮书》数据显示，有着全球“住房价格最昂贵的城市”之称的东京都，市民的住宅因家庭住房面积最小、人口最挤而被日本人自嘲为“兔子窝”，“2003年建成的住宅平均每套住房室内面积为72.6平方米”（约相当于建筑面积100平方米）。而另据资料，日本的家庭户均人数在1985年就下降为3.18人，到现在就更是减少到2.7人。这也就是说，住在日本住房最挤、价格最贵的“兔子窝”里的东京市民，根据其平均的支付能力和住房水平，2003年新建住宅的人均住房建筑面积，也高达37平方米左右。 “兔子窝”的东京尚且如此，日本的其他人均居住的水平就更可想而知了。
在我国政府的网站上，对日本人的住房水平也有过官方权威的介绍。外交部的网站在介绍日本国家概况及人民生活时就专门有这样的文字，日本人“人均住房面积31.37平方米”（注，日本的算法是使用面积，相当于我们的人均住房建筑面积40平方米左右）。
此外，根据东京都官方的《住宅白皮书》，东京居民的住宅，一是独门独院的别墅式小楼房，二是档次相对较高、面积相对较大的公寓。2003年东京新建成用于出售的公寓，平均每套室内面积为95.9平方米（相当于135平方米建筑面积）。这几年新建的公寓面积虽然逐年增大，但平均每套住房的销售价格却从 1996年的约5900万日元逐年降低到了2003年的4256万日元，相当于每平方米2万人民币出头。8年间的房价下降了三成以上。而日本人的平均年工资在450万日元（相当于人民币30多万）左右，东京人的收入则更高，至少相当于我们的十几倍甚至几十倍。这样看来，在住房价格全球最贵的城市之一的东京，如果是夫妻俩工作的话，日本人5年的税前收入就可以买一套精装修的套房。如果用工资的水平来套房价的话，相当于北京和上海人只需每个平方米花1000多元、至多2000元的价格，就可以在当地买到商品房。
当然东京都也有那些为自己买不起住房的中低收入者或者年轻的单身人士租赁居住所用的出租型普通住宅，2003年东京都建成这种住宅平均每套住房的室内面积约为42平方米（建筑面积60平方米左右）。这是东京居民住宅的第三种形式。
据日本国土交通省《建设白皮书》的资料，尽管日本的土地资源和房地产的需求矛盾很大，但由于其房地产市场的规范和成熟，日本房地产业的“炒风”不兴，房地产的平均销售利润率多年维持在3％左右。
这些，就是一个真实的日本房地产情况的真实写照。它不仅告诉了我们日本人住房的真实状况，而且也警世我们，世界上人口密度再大、经济再发达的国家和城市，它的房价如果脱离了老百姓的收入水平，这样的泡沫房价也一定是要大幅度下跌的；法制健全、市场规范成熟的房地产业，它的正常的利润水平也是较低的。
其实，不管是作为相关的政府官员，还是房地产业的圈内人士，对中国和世界发达国家在居民住房水平上的差别，早已有着深刻的认识。还是在好几年以前，也许是那位工商联房地产商会的会长还在建设部做她的司局级的“住宅产业化办公室主任”期间，建设部的网站上就非常醒目的刊登过中国和几个发达国家的人均住房建筑面积的比较图表（见下图）：

据资料，当时为了使人们清楚的看到我国的人均住房面积和发达国家之间差别，建设部专门收集整理了有关材料并制作了这个图表，供人们进行分析比较。在建设部官员分析我国人均住房和世界先进水平之间差别的材料报告中，基本上都是引用这些数据。所以它也可谓是比较中外房地产发展及人均住房水平的“经典资料”。在这份资料上，不仅让人知道了美、英、德、法等世界发达国家人均居住水平的真实状况，而且上面也清清楚楚的标明了在1993年的时候，日本的人均住房建筑面积就达31平方米。对于曾经做过建设部住宅产业化办公室主任的会长来说，不可能对此“记不得”，更何况2000年5月她还随建设部的代表团到日本考察过日本住宅建设。但就是从这样一个“业内资深人士”的嘴里，说出了日本人均住房面积比中国城镇居民人均水平 “低得多得多”的“惊人之语”，实在是叫人匪夷所思。
日本的情况如此，香港的情况也大致相同。笔者查阅了香港政府的网站，发现“每人居住密度低于7平方米的公屋户”，已经被香港政府的房屋委员会考虑为“挤迫户”（相当于内地的住房特困户），将被香港政府房屋委员会“申请调迁至较大的单位”（指政府提供的新的住房）。据香港政府新闻网介绍，目前香港“公屋挤迫户的数目，已由2000年的约20,000，减至目前约5,800户。”
根据香港政府统计处公布的最新的“香港统计资料”，到2006年2月份，香港共计有人口693.59万，家庭户数229.8万户。房地产商的“喉舌”的大嘴，把香港住房面积最差的5800户家庭的住房水准，当作近700万香港人的平均住房水平。如此作假，究竟为何！更何况，香港在人均住房面积的计算上和内地有所不同，香港算的是“人均室内居住面积”，要远远大于内地的“住房人均建筑面积”。
据了解，同样是“人均平方米”，日本和香港的“含金量”要比我们的高得多。它们和世界上大多数地方一样，人均居住面积只计算其住房套内的使用面积，而公寓大楼中的公用楼梯和走廊等，都已经从中刨除。这样计算的结果，“大大增加了可用作生活空间的面积本身。” 而我们现在使用的是“人均住房建筑面积”，真正可使用的室内面积，一般只有标注的住房建筑面积的七八成左右。
搞清了居民人均住房面积上的“国际水平”、尤其是日本和香港的人均住房面积的真相后，人们就不得不对炮制中国人均居住已经进入“世界较高水平”，日本、香港人均居住面积比中国大陆城镇居民低得多这类“经典名言”的作俑者的真实动机产生怀疑。
过去有一句官场“名言”：不说假话，办不成大事。人们现在很想知道的是，作为房地产商“喉舌”和代表的她，如此出言，究竟是要办何“大事”！
众所周知，如果中国城镇居民的住房水平真的跃升到“世界较高水平”，对最高决策者来说，就应该把考虑住房问题的着重点由过去偏向保障的政策导向，转移到更加市场化、甚至限制房地产发展过热、以平衡土地资源等方面的可持续发展上来。在这样的基调下，高房价就自然成为一种调节的手段而至少被默许。但如果中国城镇居民的住房水平，仅仅还是国家“全面小康”纲领性目标的一半略多，那么，任何一个负责任的政府和官员，都绝不会允许高房价对全面小康这个中国改革发展的总目标实现的威胁和破坏。两种完全不同的“数字”，不仅是一种“量变到质变”的关系，更是直接影响国家的住房政策和房地产市场的导向。
明白了这个道理，人们就不难理解，以全国工商联房地产商会会长为代表房地产商和相关官员们，他们频频叫出的“中国城镇居民住房水平世界较高论”之类的“新语录”，其背后的真正动机究竟何在！                             沈晓杰