炒房国家队浮出:央企地王、中石油团购、部委违规涉房

2009年09月05日作者：郑盎 来源：华夏时报
央企不断制造全国地王,中石油京城团购,多部委资金违规涉房
9月1日,国家审计署的一份报告把中央多个部委也拉入了地产的漩涡。审计署的报告表明,25个中央部委涉及地产违规,涉及金额数十亿。其中,外交部账外资产5169.17万元用于购置房产,农业部越权开发商品房、虚报住房补贴,财政部2008年所属机关服务中心出租财政部房产取得房租收入531.93万元,未实行“收支两条线”管理,公安部越权审批基本建设项目投资4.22亿元。部委炒房再次点燃受众神经。而此时,中石油因低价团购北京太阳星城8栋楼总计1480套房惹下的“团购门”尚未平息。
在更早的6月30日,中化方兴地产以40.6亿拍得北京广渠路15号地,随之而来的全国地王不断被央企制造。之前,一直习惯了说温州炒房团如何如何,而当炒房队伍中越来越多的“国字号”被曝光之后,小巫见大巫地感叹之后,注定争议不断。
对此,易居中国分析师薛建雄在接受记者采访时做了这样一个比喻,“如今的房地产市场,最大炒作者俨然是一个国家队。国有银行是中锋,不断地向身为前锋的央企输送炮弹,进攻球员在高歌猛进的同时完全没有后顾之忧,因为有国企和大量政府事业单位作为守门员兜底。”
七成央企涉足房地产
2008年8月10日,国资委主任李荣融在新闻发布会上对《华夏时报》回复:“我们核准房地产业作为主业的,我印象当中不超过10户,还有相当一部分是作为一个过渡。我想不少企业现在作为过渡的房地产主业会逐步退出。因为你要降低造价,没有规模化,造价是降不下来的。因此重组、退出是必然的。”
一年过去了,情况并没有依照国资委预期的道路前进。如今越来越多民营企业感觉到,未来的房地产市场,“可能不带他们玩了。”8月18日,杭州市余杭区政府携大量经营性用地进京推介。在被邀嘉宾中,国资企业占了大头。余杭区委书记朱金坤对国企分外关注,他在推荐会上反复强调:“余杭一定能成为大企业特别是国企、央企的理想之地。”今年8月31日,北京六里桥地块再次被国企拿下。该地块的挂牌起始价为1.5244亿元,现场竞价的起始价为2.005亿元,最终经过122轮的竞价,被北京景旭房地产开发有限公司以5.16亿元竞得,景旭地产的母公司就是“国”字头企业中铁电气化局集团。竞拍结束后,一家参与竞价的民企对记者谈到了生存问题,“我们预算只有3亿,没想到最终上到5亿。这样的天价,除了国企,谁还拿得动!”“现在的央企,很少有不碰房地产的。”安邦咨询分析师徐斌在接受记者采访时如此表示。数据显示,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业。其中以地产为主业的有16家,如保利、远洋、华润等;辅业包含房地产的则达80多家。在今年上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中,有60%是有国资背景的企业获得。
国字号涉及房地产,除了自主开发之外,还大量购买现房,这更成为众矢之地。《华夏时报》记者上期调查中发现,“在北京三环内,政府部门、大国企和银行的住宅区很常见,这些大部分都是单位帮助员工团购下来的商品房。”央企购买现房,也是一种变相的开发投资。有媒体报道称,中石油因为曾经贷款于冠城正业,才得以获得团购价格。据报道,2006年7月,北京华油服务总公司委托兴业银行(601166,股吧)北京分行向冠城正业提供贷款人民币6亿元。贷款期限18个月,年利率2.3%,远低于市场水平。
低成本高利润诱惑
北京联达四方总经理杨少锋在接受记者采访时表示,大量国字号单位进入地产业,是因为他们对于房地产预期向好。预期房地产走好,其核心在于收紧的地产政策暂不会来。“近两年陆续有国有企业直接购买商品住宅,解决职工的住房问题。从去年11月开始,这一做法还被有意无意地鼓励支持,强化了。”上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心的一位人士向记者表示,此时国字号单位大量购房被曝光,因为在去年11月开始,大量政府单位对于购房的倾向性政策相继出台。譬如,去年11月到今年1月,上海四大国企就开始了大量收购商品房。
今年以来,政策层面上一直在助推购房需求。而利益驱动,则让国字号兵团前赴后继。亚豪机构总监郭毅认为,做房地产,央企融资成本低,再加上更高的操作水平,在相同的地价水平上,其盈利水平可能比较高。华远集团董事长任志强强调:“从融资成本上讲,接下天价地王的公司是有先天优势的,大企业现在大概的利率只有3%,但像华远这样的公司融资成本可能要(百分之)五点几到六点几,几乎差一倍,所以不是人家不算账,而是成本起点就低。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,央企热衷于房地产,这种行为从企业自身的角度来说是正常的。目前很多央企当前的主业很难再有技术革新,进行产业升级的风险很大,而房地产业上升空间十分巨大。中国建筑2008年房地产开发业务营业收入占比仅在9%左右,却依靠22%左右的平均利润率,贡献了48%的营业利润。中国中铁(601390,股吧)占公司总收入1.7%的房地产业务贡献了8.6%的营业利润。
在此当口,银行大量放贷又起到了推波助澜的作用。据国家统计局公布的最新数据显示,1—7月全国房地产开发投资17720亿元,同比增长11.6%;房地产开发企业资金来源28639亿元,房地产开发企业资金来源出现较大增长。“上半年贷款基本都给了国企,大量资金没有合理出路,就只能投奔房地产。”薛建雄认为。上海天强顾问管理公司总经理祝波善认为,国有企业进入房地产,国资委其实早就有明确,只是一直没有执行到位。国有企业频繁进入地产,其实质就是暴利。关键问题还在于国有企业到底是要“做大还是做强”。也有专家表示,出现炒房国家队实际上是必然的,因为目前经济对于房地产依赖程度过高,而国字号单位又没有合理严格的内控机制。企业逐利却没有门道,最终一定会投入房地产。