一个幽灵在房市上空徘徊，不是高房价灭亡就是经济下来

上帝(客观经济规律)送给房市的警句有：盛极而衰，物极必反。种瓜得瓜，恶有恶报，咎由自取，搬起石头砸自己的脚。
卖地财正、开发权垄断、官商勾结、人民币升值、流资泛滥、腐败资金寻找出路，必然导致房价上涨。
房价上涨，一年里一个城市成交5万套 * 每套增值40万 = 钞票多出200亿，必然导致通货膨胀、物价上涨。
物价上涨，必然导致企业的人工、原材料、用地用房等成本增加。
成本增加，加上人民币对米元升值对内贬值，必然导致企业利润减少。
实业利润很低而盖房炒房利润很高，必然导致一些实业资金参加盖房炒房。
一些实业资金参加炒房，必然导致房价进一步上涨。
房价进一步上涨，必然导致物价进一步上涨。
物价进一步上涨，必然导致企业的人工、原材料、用地用房等成本进一步增加，实业利润进一步减少。
房价进一步上涨，必然导致二代人为了买房付出积蓄和未来结余而无力消费。
成千上万的人无力消费的总和就是内需不足，必然导致企业产品销路变小，实业利润进二步减少。
房价进一步上涨，必然导致实业利润与盖房炒房利润差距越来越大，实业资金流入盖房炒房的进二步增多。
实业资金流入盖房炒房的进二步增多就象一个人失血过多，加上人民币对米元升值造成出口利润减少、经济危机使出口订单大减、正府为了抑制通货膨胀为了抑制房价上涨过快而采取货币紧缩正策造成资金紧张，必然导致一些企业倒闭。
一些企业倒闭，必然导致互相拖欠的三角债增多和银行雪上加霜地惜新贷，讨旧债。
三角债增多和银行惜新贷，讨旧债，必然导致企业倒闭进一步增多，形成企业倒闭潮。
企业倒闭进一步增多，必然导致不少老板破产、失业增多、普遍降薪、无力买房者和断供者增加，人心浮动。
断供增加，人心浮动，必然导致正府为了防止次贷危机和维护社会稳定而出手打压房价。
正府出手打压房价，加上实业资金流入盖房形成“18路军盖房大跃进”后大量积压，房价大涨使有效刚需越来越少，必然导致奇高的房价由高位跌下来，房价大A浪下跌就来临了。
房价下跌，必然导致开发商为了解决资金链紧绷的问题而竞相降价回笼资金，于是房价进一步下跌。
房价进一步下跌，加上土地流拍，税费减少，必然导致获得最多利益的地方正府和可能破产的开发商联手竭力救市。
地方正府和开发商联手竭力救市，加上正府降低税费使逢低介入者增多，必然导致房价出现大B浪反弹,房价第二次大涨。
房价出现大B浪反弹,房价第二次大涨，盖房炒房的利润仍然远高于实业利润，必然导致实业资金参加盖房炒房的进三步增多，
以上是截止2009年3月已经发生的事情。以下是对未来的预测。
房价出现大B浪反弹,房价第二次大涨使开发商解决了资金链紧绷的问题，加上2年不开发土地就会被无偿收走和开发商误读救市信号，必然导致18路军盖房大跃进进一步展开，住房过剩的情况进一步严重。
实业资金参加盖房炒房的进三步增多，必然导致企业倒闭进二步增多。
房价第二次上涨和企业倒闭进二步增多，必然导致无力买房的人进一步增多，断供者进一步增多。
住房过剩进一步增多，无力买房的人进一步增多，必然导致跌势凶猛的房价大C浪下跌来临，房价第二次大跌，断供者大量出现。
在大B浪抢反弹的人吃大亏了，必然导致相信熊市不言底的人越来越多，大C浪里敢抢反弹的人越来越少了,于是房价跌跌不休，越跌越深。
要想经济顺利向前发展，必须各行各业和谐发展。房价疯狂越久，必然导致企业倒闭越多。
水往低处流，人往高处走。只要房市利润比百分10上下的社会平均利润高得多，上帝就会驱使实业资金流入房市。经过第一次、第二次、第三次、第N次的实业资金流入，必然导致房市利润回归百分10上下的社会平均利润。"
房价大C浪下跌来临，房价第二次大跌，断供者大量出现，加上企业倒闭进二步增多，必然导致土地流拍进一步增多，税收进一步减少，银行严重亏损。
房价大跌，土地流拍，企业倒闭，税费减收拖欠，一些外资回走，必然导致地方财正大为减少。
地方财正大为减少，找严重亏损的银行也借不到钱，但是，地方官任期不长，短期行为严重，为了追求GDP大量财正支付的形象工程需要后续资金，为了配合中央拉动内需的4万亿大投资需要大量配套资金，经济危机时扶贫保民生和保稳定（代为出走的老板发工资、扶持半倒闭企业等）的开支增大，公务员工资福利不减反增，大吃大喝、公费旅游、挥霍浪费的习惯难改，腐败漏洞难堵和银行追债，必然导致地方财正入不敷出，严重赤字。
当地方财正入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘，无米下锅，饥肠辘辘，饥不择食时，嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税（或闲置税或超占土地税）是肯定要吃的。不吃白不吃。“官”以食为天，不收物业税，公务员就要以步代车，就要停发工资，就要精兵简政，就要官位不稳，吃土地的路走不通后，必然导致吃房子的物业税出台。"
以地生财”的对象少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。“以房生财”的物业税的对象是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，谁有几套房打开电脑就清清楚楚的，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。
只有交税的怕税多，没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面，已有的税费不少了，未来的有物业税、超面积土地使用税、房屋空置税,房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里，卖家许多税可以转嫁给“孙子”，在熊市里，卖家是“孙子”。
税收的特点是钱多财产多的多交，钱多财产多就多贡献，杀富济贫是必然的。房子多的人就准备学习雷锋了。美国房市有只卖一美元的豪宅，一套200多平米，但是没有人要。因为买者需要代还房主拖欠的物业税，而且持有后每年需要缴纳的物业税也很多。人到老年，收入就很少了，可是，物业税的特点是随着房产的增值，税费也提高，必然导致拥有过多房产的炒房客越来越不堪重负，越来越焦头烂额。到时，谁房多谁就是冤大头，谁也不愿意拥有多套房。"
这是压垮房价的“最后一根稻草”。违背经济规律，必然导致上帝的惩罚，地方正府尝到高房价得不偿失的苦头之后会醒悟，地方财正有了物业税作为长久保障不再依赖卖地生财炒房生财之后，地价回落，炒房就没有下一回了。
物业税出台后，房子多了养不起，炒不起，不合算，加上民众对官员不明财产越来越多日益愤愤不平，必然导致财产公开制度出台。
出于社会稳定的考虑，物业税开头不多，但是，财正是个无底洞，后来可能越来越多。有的城市有大于10万套投资投机房，必然导致房市象股市“大小非”一样，将象万人抢过独木桥一样，将象城市大堵车一样, 卖盘汹涌，买盘观望，房价不大跌才怪呢。
房价大跌，许多人逢低买入自住房，纷纷离开出租房，必然导致出租房过剩而租金一路走低。
租金一路走低，投资投机住房越来越无利可图，加上房价大跌后难以再涨，必然导致投资投机房卖出者进一步增多，房价进一步走低，房价回归理性，房市大跃进大牛市永远不再。
谓予不信，那就看看全球，上帝（客观经济规律）管理近200个国家地区的房市，最终都是波澜不兴，只有小牛市，不见大牛市。
社会生产力在不断发展，任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品普及”之路。不信？你看“手机普及”：20年前只有1％的人用得起手机，现在70％以上的家庭有手机，从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工、普工，已经普及到清洁工，一万多元降到几百元。你再看“汽车普及”，1976年连中央大首长的儿女家里也没有私家汽车，现在普及得到处在堵车。“教育普及”，30年前高考录取率在10％以下，现在60％以上，在城市，80后的父母大多连高考的门都进不了，80后大多是大学生，是沾了普及的光。
经历熊市后，将来开发商不得不及时套现，不得不平稳赚钱，不得不走“住房普及”之路。从原理上说：某市每年盖5万套商品房。第1年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起100万，开发商就一套卖100万。第3年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起70万，就卖70万。第5年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起30万，就卖30万。“住房普及”象高考招生，从高分往低分，分批录取，不断往低层次普及。较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费层次越来越低，价格就不得不每年降低。所以技术工人可能有熬到买得起的那一天。但是，投资房就象存手机存汽车一样，存放的时间越长越不值钱，因为盖房的技术含量低，老板只需要中学文化，老板需要大学文化的手机和汽车都过剩了，更容易制造的房子更会过剩。投资投机者卖房，就象被本一录取了不走，本二也不走，等到的将是本三。投资投机者坚持就是失败。
在二线的E市，总人口300万（包括流动人口），百分99.9的人没有睡在马路上。120万人在该地没有自主房 / 10人 = 目前有人居住的可出租房大于12万套 + 尚未住人的闲置房、在售房、在抵押房、在建房、已经批准建设房等13万套 = “可售将可售房总数”25万套。120万人在该地没有自主房，未婚的青年2人凑合为一户，总共大约有50万户。50万户中，买得起每平米4000元的不超过15万户。说明，在E市，表面上目前“处长”才买得起，实际上连每月家庭（夫妻2人）收入（2000元+2000）以上的“技术工”的住房都在炒家手里或在售、在建了。过剩的严重性一目了然。
炒家不知道“产品普及”是“放之四海而皆准”的经济规律，想赚“高额保管费”，在做“老酒放得越久，价值越高”的黄粱米梦呢。目前的价格是，具有70万元购买能力（首付加按揭）的“中个子、中鱼”才买得起。目前的小炒家（中个子、中鱼）却在待涨，实际是打算在今后卖给具有140万以上能力的“高个子、大鱼”。难道你不知大鱼囤积得比你中鱼更多？我很弱小，很无奈，但是给我撑腰的是比大官更大的老天爷（经济规律）。为何不要急？假设我只有40万元购买能力（首付加按揭）的“矮小子、小鱼”，但是，我相信非自住的几十万套住房，其中一定有我的一套。99.99％的人不是住在马路上，而待售出租房、闲置房、在售房、抵押房、在建房、已经批准建设房有几十万套，比我穷的或不想在此长期住下来的不下10万户（未婚的2人计算为1户），也就是说，象我这样的“矮小子、小鱼”买后至少还剩余10万套住房。就像初中班需要录取25人，只有15个考生，我需要担心考不进去吗？我的终归是我的，晚几年拥有而已，坚持就是胜利。
就像跳高，刚需中的“中个子跳高”只买得起50万的，他就只能卖50万。中个子买后走了，就轮到只买得起40万的“普通个跳高”，他就只能卖40万。普通个买后走了，就轮到只买得起30万的“矮小个跳高”，他就只能卖30万。我暂时买不起，就把钱拿去投资，平均每年赚10％，还有工资剩余。他不卖，就是自己选择排在几十万“按卖出价排队大军”的最后一个。这最后一个对应的是车间普工购买能力的人。你说不是，难道车间普工都是睡在马路上？自己衡量一下，在无房户里，如果有10万户比你更穷，你的钱就一定能够买到房。在“普及浪”折腾几个回合后，或等到熊市来临，月月在下跌，全市每天只卖出几十套，每年亏一二十万元，炒家就醒悟了，遇到急需用钱或更好的机会，就会“插队”抢先按30万卖给技术工了。
各行各业象一个食物链，象一条流水生产线，有的经济体（如房地产）过夏天，有的经济体（如外向型加工企业）过冬天，就会不协调，许多问题、矛盾和麻烦就会出现。许多企业年利润率只有2％，甚至亏损，看到开发商和炒房客获得了百分几十的年利润率，坐不住了。投机成风，投机比实业好赚钱，有的人就把流动资金用于买房，甚至有的人辞退工人，卖厂买房。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，一家垄断百家争，一碗米味百人抢，一河水灾百河旱，一家欢乐百家愁，于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。一家倒闭或资金链断裂，就拖欠十家八家，大面积的“三角债”就传染开了，信用危机就出现了。银行（树干）和房地产公司（树枝）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。如果第一产业垮了，“皮之不存，毛将焉附？”地方正府在行业上再“胳膊往里拐”，再“嫌贫爱富”，再“一碗水端不平”，再损害营商环境，最终就会得了一税丢百税，最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位，所以，即使需要“救树”，也不得不先救树头（制造业）和树干（银行）。问题已经火烧眉毛了，后果已经很严重了，高层不得不开始打压房地产了，最近发文不许为土地贷款、对中小企业增加贷款，降低存款准备金，要求以合理价促进销售，明显就是在丢卒（树枝）保车，所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。
“生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的大体上就是这样的景象。
从整体上看，社会生产是无计划的，无序的。管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，反而以过度的放贷、火热的土地竞拍和大肆的舆论宣传加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩。
上帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计负债率70％的后果，四处借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，黑钱来了，灰钱来了，红钱（红包）来了，白钱（干净钱为白，存银行是白白让别人用）来了，许多公司和企业的“生命钱”来了，甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是“18路军”（包括海尔、雅戈尔）都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。
因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，前几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求，熊市就来了。熊市里，买房者的心态就像买电器，平日持币等待观望，见到节日促销降价才买，卖者耗不过买者，所以买方市场就形成了，价格每况愈下，每季降价，一路走低。过去，开发商和炒房客只知道流通纸币多于商品会产生通货膨胀，所以制造多多益善，炒作肆无忌惮，价格高高在上，但他们一根筋，从没想过万一出现商品产出量大于纸币就会发生价格崩溃。
目前，降价潮、退房潮、退地潮、中介倒闭潮、断供潮、救市潮风起云涌，此起彼伏，乱象纷呈，听起来就象病人在喊救命，就象救护车在鸣叫，就象急救室医生在手忙脚乱中吆喝。市场的获利回吐和买力重新积蓄，需要几年的痛苦煎熬。由于建设周期长和土地不开发2年后会被无偿收回，过剩了还在不断推出新盘。于是，生产相对过剩呈现不断恶化的趋势。开发商把购房客逼到了无路可退的墙角，心有余而钱不够。开发商是有路可退的，如果不肯退让（大降价），结果就是“王小二过年，一年不如一年。”起先是牛市高价，再来是有价无市，接着是熊市低价。
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[政策法规]土地管理法将审议修订 住宅70年可能有偿续期
据《中国经营报》报道，《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49条新增法条赫然在列。49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。
据了解，“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架，全国人大法工委也将审核该法。
消息灵通人士向记者证实，“征求意见稿”新增49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。
在此之前，《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。2008年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。
然而，在“征求意见稿”文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。
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中央打压房地产？？？！！！
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近期房价上涨真相：假按揭骗局
－－－－-时寒冰 2009年3月19日 发表于3月20日
春节过后，全国楼市突然出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50％。住房与城乡建设部全国房地产市场调研结果也显示：今年前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。。
而且，在成交量放大的同时，这些地方的房价也呈现上升态势，显得非常诡异。那么，住房成交量为何突然放大？是否意味着楼市已经结束调整，步入上升轨道？
首先，我们应该弄明白住房成交量为何突然上升。
房价的下跌幅度，远远没有达到挤出泡沫的程度，也远远没有达到与民众实际购买水平相对接的程度。包含巨大泡沫的房价，还远没有到让民众“抢购”的地步。
那么，住房成交量为何突然在1月和2月放大了呢？有三个原因：
一是保障性住房占比增大。通过交易数据可以看出来：在近期新楼盘的交易中，保障性住房占据着比较大的比例。
二是在国家减少交易环节的税收后，为投机大开绿灯，二手房交易被激活，
第三个原因最重要，这是笔者调查得出的结论，也是许多开发商最心知肚明的原因：此次房屋成交量的回升，很大一部分乃是假按揭套现的结果。
什么是假按揭？它是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
显然，假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。
这一点，可以从银行新增贷款的大幅增加中清晰地感知到。今年1月份，我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿，同比多增8141亿元，接近今年预期新增贷款5.4万亿的30％；今年2月份，新增贷款再超1万亿元，达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模达到2.69万亿元，同比多增1.64万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。
如此庞大的贷款资金注入到市场，再加上此前已经解除绝大部分对房贷的限制，为开发商套现提供了天然的便利条件。开发商既然要搞假按揭，自然房价定的越高，套取的资金量越大，这正是近来成交量回升且房价上涨的内幕所在。
如果仔细对照一下相关房屋成交的数据，就会发现一些有趣的现象：
其一，诚如北京大学房地产研究所所长陈国强所言，当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘，并没有成为市场普遍现象，就是热销现象没有普遍出现。这一点，不正是假按揭的典型特征吗？只是部分假按揭严重的楼盘热。如果楼市真正回暖，应该是整体性的回暖，至少是大部分楼盘回暖。许多人做过股票，在股市行情热的时候，垃圾股与绩优股往往是一起涨的。
其二，房价并没有明显回落，这意味着，在民众对房价的下跌预期依然存在的情况下，这种泡沫依然严重的房价，是很难被消费者认可并接受的。更何况房屋成交量的上升，是与房价上涨同步进行的？
显然，对于住房成交量的上升，我们不仅不能乐观，还应报以高度警惕。一旦开发商通过假按揭完成套现过程，高估值的房屋落到银行手里，银行就不得不承担种种巨大风险。
应该认识到，由于连续10多年的大规模投资（以北京为例，其房地产投资一直占总投资的一半），产生了大量的存量住房（北京2008年上半年卖掉3.9万套住房，而截至2008年底，北京存量住房已达35.8万套，供大于求现象明显），而房价的过快增长，又逐渐脱离了民众的购买力，从而使得中国房地产步入了一个万分尴尬的境地：托住房价不下跌，绝大部分人买不起，开发商只能玩假按揭的把戏；让房价下跌，开发商与地方政府又不甘心，他们希望做到两全其美，即有成交量又能保住高房价。但现实往往与构想中的目标存在着巨大反差，在经济危机的大背景下，要做美梦，很容易陷于一场骗局之中。
目前，舆论已经被开发商等强势既得利益集团控制，许多媒体的楼市版块，都因屈服于开发商的诱人广告而出卖灵魂，帮助开发商鼓吹，为公众编织陷阱。当那些开发商为高房价拼命鼓吹的时候，看看他们770多万的年薪，看看他们价值上亿元的股票占市值，就不难理解他们何以如此执着如此狂热了。是的，与这些强势利益集团相比，我的声音是微弱的，弱小得起不到任何作用。开发商既有地方政府撑腰，又有媒体这个工具，又有无良经济学家们帮助鼓吹……一句话，他们有权又有势！
作为一位长期为民生呼吁的人，面对现实，我很无奈，很悲伤……
如果一个国家穷得只剩下房子，如果一个国家的人民起早贪黑地操劳就是为了拥有一套房子，如果一个国家穷途末路到只有靠掠夺性十足的房地产才能维持增长，支撑这个国家经济发展的能够持续的能力在哪里？民众失去的归宿感又将在何时才能找回？
我只想说：高房价对民众财富的掠夺，是导致我国内需不振的重要因素之一，高房价是制约中国经济向前发展的枷锁，是吞噬民众幸福的最大障碍。高房价持续维持的结果，是中国经济复苏机会的进一步丧失。