房地产边缘化前兆：大规模城市化行将结束

房地产批判系列报道：房地产边缘化前兆：大规模城市化行将结束
编者按：2010年4月，本届政府祭出的针对房地产的新“国十条”引发社会广泛关注，房价会跌多少？严厉管控的底线在哪里？这一切悬而未决。但当我们概览房地产业近十年带来的繁荣时，由疾速城市化带来的负面效应已非常明显，“一业独大”对经济体的伤害比比皆是——“过度资产化”对实体经济产生相当强劲的分解作用，持地称王、一劳永逸正像麻醉品一样，全方位地弥漫开来。但是，任何事情都难逃规律的制约，过度城市化在经历癫狂发展之后，行将走向常规阶段。就此本报将以“房地产批判”为题组织系列报道，从房地产对实体经济、资金流动、行业转型及社会心理等方面所造成的影响，予以全方位的梳理与报道，以期对读者了解中国经济与房地产之间的关系及未来走向有所助益，并勾划出大致轮廓。
经济观察报 记者 胡芳洁 中国的城市化进程，将会如何进行？
今年4月，中国社会科学院经济研究所发布的首部《宏观经济蓝皮书》指出，“中国将在2013年左右（2011-2016年之间）结束高速城市化过程”。
而代表着房地产业最典型声音的华远地产总裁任志强，在此问题上，与蓝皮书论断大相径庭，在他看来：“中国用了30年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进城问题。如果同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度，才有可能在未来的20-30年，当我国经济总量达到世界第一时，实现城市化率65%-70%的水平。”
“城市化”高速增长到底应该怎么看？
一手托起了地方财政，一手绑架了银行信贷，同时还牵涉到最为广泛的民生、公平正义和保障，房地产业，俨然已经成长为这个时代最为举足轻重、也最具争议的行业。然而，中国城市化进程，必然影响到房地产业，其一业独大的地位还能保持多久？
在任志强看来，中国远不如发达国家更重视房地产的作用，按照发展阶段来说，相对应的中国城市化率应更为充分。但是任志强称：“这成了一个变量，而不是常量，需要经济增长的时候就鼓励你，需要限制投资过热的时候就打压你。”
最高点之后
2003年，社科院成立了“中国经济增长与宏观稳定课题组”，在此基础上，2004年，经济增长理论研究室成立，一共有21名研究人员。从2003年课题组成立，城市化一直是其研究的一个重要部分。
社会科学院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉是宏观经济蓝皮书课题负责人之一，同时也是城市化的主要研究者之一。他表示，在得出这一结果之前，业内普遍估计，城市化增长率的最高点会在2015年左右出现，随后开始下降；而社科院研究得出2013年的结论，与之前的估计并没有太大误差。
“我们选取公元1800年为基准期，收集了从1949年开始近50年的数据。推算出来的符合度已经很高了。”刘霞辉说。
2009年底，该课题组在《经济研究》上发表一篇名为“城市化、产业效率与经济增长”的论文，实际上，宏观经济蓝皮书中关于城市化率的计算和预测，都是源于这一研究。这一研究得出这样的结论，“中国将在2013年左右（预计在2011-2016年之间）结束高速城市化过程，这一期间的城市化增长率约为1.09%，城市化率则在47.93%-53.37%之间，此后中国的城市化率增长逐步放缓。”
同时，社科院根据同一增长模式，预测中国城市化率2015年为52.28%，2020年为57.67%，2030年为67.81%。而鉴于中国农村人口占总人口很大的比例，且随着老龄社会的到来等因素的影响，68%可能是中国未来20年城市化发展的顶部，此后一个较长的时期城市化水平将维持在68%左右。
实际上，社科院的这一研究成果包含了两部分的内容：一是城市化增长率将会在2013年左右达到顶点。这表示，接下来几年，中国将进入城市化最为快速的发展阶段；二是在增长率达到最高点之后，增长率开始下降，但城市化率依然会以较大幅度推进，直至2030年左右，城市化率达到约68%，进入相对稳定阶段。
随后，蓝皮书副主编、社科院经济研究所张自然博士向本报提供了这一结论的计算过程资料，社科院采用了通用的Logisitic函数，用于计算城市化水平，其中包括初始状态城市化水平、增长速度、时间等变量。社科院根据这一函数预测1978年至2007年的城市化率走势图，与这一期间的实际城市化率走势已经非常吻合。
而对城市化增长率最快的年份的计算结果为212.9，约为213，即约为2013年，此时的城市化率为50.11%，城市化增长率为1.0892%，约为1.09%。根据社科院提供的城市化预测曲线，此后，城市化增长率则呈下降曲线，2029年之后，增长率将会降到1%以下。本报取平均值计算，2015至2020年，城市化平均增长率为1.078%，2020年至2030年，平均增长率则降至1.014%。
没有永远的支柱产业
在刘霞辉看来，城市化加速度的过程，必然会在最近几年结束，而增速递减的信号已经出现。
“目前中东部地区，城市化率已经非常高了，东部地区达到70%左右；中部有的地区也达到约50%，在这些区域，大量的人口移动已经实现，接下来，主要进城人口将集中在中西部地区，如江西、安徽、云南、贵州、四川、甘肃等。随着农村人口总量的减少，土地富余，人口进城的动力也在减弱。”刘霞辉说。
他认为，从地域、人口总量、移入人口的构成来讲，城市化递减的信号已经开始慢慢出现。“当然现在没有递减，还在增加，但是整个强度肯定是一步一步变弱。中国城市化加速的过程，在近几年肯定是要结束的。”刘霞辉表示，中国经济同样不能一直维持10%左右的增长率，5年之内，潜在经济增长会降到8%左右，到时候，经济增长可能就是7%-8%，甚至更低。
3月29日，国家发展改革委公布的数据显示，2009年，中国统计口径的城镇人口达到 6.22亿人，城镇化率为46.6%。
在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，以目前的城市化水平，中国正处于城市化加速时期。“城市化率处于30%-70%之间时，城市化进入加速阶段，目前中国城市化率是46.6%，整体上正是处于加速推进的阶段。未来城市化的提升，不是平均的，但是会以略高于1%的速度提升，未来20年，中国城市化率基本上会保持这样一个速度。”陈表示。
实际上，陈国强的看法与社科院的区别在于，社科院提出了增速的“拐点”。社科院的测算结果同样证明，接下来20年是城市化高速增长阶段。但2013年的增速最高点，至少明确了一个问题，中国城市化不可能一直加速增长下去，并且在几年之内很快就会出现“拐点”。
中国住宅产业从起步开始，就与城市化进程捆绑在一起。“1997年左右，中国城市化率刚刚实现30%的水平，进入加速期，而住房改革正好同步进行，中国住宅产业的起步、加速，是伴随着城市化而进行，这是一个特定阶段的特殊现象。”陈国强表示，“随着城市化的不断提升，住宅产业的地位可能会被淡化，成为一个普通的产业。住宅产业不可能永远扮演支柱产业的角色。”
阳光100置业集团常务副总经理范小冲认为，中国的现状是城市化落后于工业化，随着城乡一体化、社保改革等措施的执行，接下来，城市化提速是必然的趋势。
宏观经济蓝皮书也承认了这一点：我国城市化相对滞后，城市化水平对促进产业结构升级，促进服务业的发展，并形成聚集效应的作用还不够明显，因而城市化水平对第三产业就业的影响能力也较弱，城市化率仍低于工业占GDP比重。
住房和城乡建设部政策研究室主任陈淮则认为：把工业化强调到城市化之前这个错误不能再继续下去了，就是到今天，我们总结过去60年，甚至改革开放以来的过去30年，中国发展的最主要缺陷之一，仍然是城市化滞后于工业化。城市化和以城市方式为代表的扩大消费需求，才是未来20年和到2015年的5-6年时间中国经济发展的关键。
基于对城市化的信心，即使是在目前严厉的调控面前，地产企业对于未来20年的乐观估计，并没有发生改变。
“政府现在敢于调控，是因为有城市化的底气。”金科集团副总裁李战洪表示，“中国城市化率目前处在46.67%，距离‘平缓成熟阶段’的70%还有近23%的空间，按每年增加1.5%计算，中国地产至少还有16年的好时光。”
李战洪认为，中小城市的房地产市场会发展起来，大量的地产企业开始进军中小城市，也是顺势而为。“去年，‘北上广深’住宅销售总面积是4700多万平方米，而成都和重庆的销售面积就有4400万平方米，二、三线城市有巨大的住房购买力，自住性比例比较大，市场也更健康。”李表示。
“尽管到2013年，城市化增长率的最高点过去了，但接下来的降幅是比较小的。”刘霞辉表示，未来20年，城市化率的增长都不会结束，未来一个阶段，房价还是会在比较高的水平运行。
《新财富》杂志5月14日发布“2010新财富500富人榜”，万达集团董事长王健林以401.1亿元的财富列于榜首，在500人中，有88位来自地产业，占上榜富豪人数的17.6%；其财富总额达6490.8亿元，占500富豪财富总额的22.5%，地产业成为财富集中度最高的行业。
“未来20年，中国地产行业还会有新的富豪出现。”刘霞辉说，“但是你可以看看，最大的房地产企业出现在哪些地区，最早是美国，然后是日本，接着是香港，现在是在中国。但是20年以后呢？可能就是在印度了。那时候万科还会是最大的地产商吗？”
刘霞辉认为，20年后城市化增长开始停滞，必然会给地产业带来巨大的转折。
“金融业、消费类的连锁业等，在以后的发展中，最有可能出大富豪；甚至包括农业，以后必然是要走工业化路线的，无论是在产、供、销环节，都有可能产出富豪。”刘霞辉说，房地产业以后必然是要转型的，最可能向金融类行业转型。【经济观察网】本文网址：http://www.eeo.com.cn/industry/real_estate/2010/05/20/170560.shtml